万科六年蝉联榜首，保利恒大位居前三

      根据2013中国房地产上市公司测评的结果显示，万科再列榜首，保利地产和恒大地产位居前三强，其中保利地产由上年的第四位上升至第二位。中国海外发展、华润置地和龙湖地产分居第四到第六位；世茂房地产、富力地产和金地集团都较上年上升了一个位次，分列第七、八、九位；融创中国首进前十。

      占据榜首的万科2012年实现业绩稳定增长，全年累计实现销售金额1412.3亿元，再度刷新行业纪录。第二位的保利地产坚持普通住宅产品定位，加大中小户型产品的推售力度，全年累计新推的900万平方米新货中，144平方米以下的产品占比达到92%。位列第三的恒大地产坚持其"民生地产"理念，以契合市场需求的产品深耕二三线城市。中海坚持中高端市场精品定位，发挥以产品和品牌为重点的核心优势，借助设计、工程管理、营销策划、客户服务以及物业管理各个环节品牌策略的整合实施。

资产总量稳步积累，规模分化趋势明显

      企业的运营规模反映的是房地产开发企业在资产规模、收入规模、利润规模等方面的综合水平，具体可以通过企业总资产、净资产、房地产业务收入、营业利润规模等指标体现。2012年房地产市场调控未出新政，调控处于常态，不少房地产上市公司销售业绩逐步改善，各项运营规模指标均值有所增加。

      资产规模方面，上市房企资产总额均值为291.87亿元，同比上升7.85%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值为62.80亿元，同比上升12.33%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。
      此外，在港上市房企与沪深上市房企在运营规模上的差距有所减小。2012年在港上市房企资产总额均值为556.23亿元，同比增长1.54%；沪深上市房企资产总额均值为187.67亿元，同比增长12.02%。

负债水平仍处高位，融资渠道仍显狭窄

     企业的抗风险能力是指在市场环境、宏观经济政策、不可抗力以及产业发展周期等因素影响下维持正常运营，并保持企业长远发展的基本素质。
     面对市场渐强的不确定性和来自资金链的压力，上市房企根据自身情况积极应对以强化企业抗风险能力。2012年，一方面A股上市房企融资渠道依然不畅，大量到期短债需偿还；另一方面下半年土地市场供应放量，企业拿地意愿增强，迫切需要募资补充土储。

     虽然上市房企纷纷加快海外融资步伐，但从2012年的典型融资案例来看，企业间融资成本分化也较为明显。中海2012年2月所发行的5年期7.5亿美元债券和11月发行的10年期、20年期两笔共计10亿美元担保票据的票面利率均维持在5%左右，龙湖和金地等企业所发行的债券票面利率也控制在8%以下，而合景泰富发行的5年期4亿美元优先票据年利率则达到13.25%。

部分企业成本上升，盈利能力有所降低

      2012年，上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少。从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。上市房企需要转变传统的规模速度型扩张模式，加强对成本和费用的管控，提高资源利用效率，向质量效益型增长方式转变。

      2012年，在四种类型的企业中，盈利下滑型企业占10%，盈利乏力型企业占50%。盈利维持型和盈利增长型企业数量较上年明显增加，分别占31%和9%。
      根据房地产行业特点及盈利特点，将房地产上市公司划分为盈利增长型企业、盈利维持型企业、盈利乏力型企业、盈利下滑型企业四种类型。四类上市房企在盈利水平和盈利效率方面继续分化，盈利乏力型和盈利下滑型企业与盈利增长型和盈利维持型两类企业之间的差距进一步扩大。

标杆企业业绩增长，积极补充土地储备

      2012年房地产上市公司营业收入增长率均值为32.97%，营业利润增长率均值、净资产增长率均值分别为19.74%和12.71%。根据企业业绩成长能力,将房地产上市企业划分为高成长性、中成长性、低成长性、弱成长性四个业绩增长层级。总体来看，2012年房地产上市公司成长性较优，越来越多的企业跻身中、高成长性企业阵营，这两类企业合计占比由上年的36%增加至85%。

      对房企来说，土地储备在很大程度上影响着企业的综合实力和发展潜力，是上市公司综合评价中的重要指标之一。2012年上半年，土地市场整体供求低迷，下半年随着销售的回暖和融资的活跃，房企资金面有所好转，部分在上年由于担忧调控延续而在投资环节全面收缩的房企，补货意愿渐强，拿地速度逐渐加快，且回归一二线城市的趋势明显，大型房企如万科、保利、龙湖、恒大等在一二线城市的拿地面积或金额比重均有所增加。保利地产全年新增40个项目，其中36个项目位于一二线中心城市。

运营效率部分提升，库存压力有所缓解

      2012年，行业基本面有所好转，市场成交量逐渐恢复，上市房企销售、库存等压力得到一定程度的缓解。相关指标显示，行业经营效率整体比往年有所提升，各类资产周转期均有所缩短。上市房企存货周转率均值为0.60，较上年有大幅提升。企业存货均值在160亿元左右，同比增加约15%，去化压力依然较大，但部分企业库存去化速度加快。流动资产周转率均值为0.34，较2011年提高了7.07%；总资产周转率均值为0.25，与上年基本持平。

      从经营效率类型分布来看，22%的上市房企为经营高效型企业，经营平稳型和经营维持型分别占24%和35%，经营迟滞型仅占19%。与2011年相比，各类型分布出现较大变化，经营高效型企业和经营平稳型企业数量明显增加，其中，经营高效型企业占比增加15个百分点；而经营维持型和经营迟滞型占比则分别降低了18个和8个百分点。这表明，为应对资金紧张和缓解库存压力而采取高周转策略的房地产上市公司越来越多。

房产板块相对突出，龙头股成升幅蓝筹

      2012年A股市场上，地产板块表现抢眼。从指数来看，房地产板块行业指数虽与大盘指数走势基本一致，但明显强于大盘。据统计，以2012年12月28日收盘价计算，12月房地产行业指数报收于2745.84点，累计上涨28.86%，成为2012年涨幅第二大板块，而沪深300指数累计涨幅仅为8.28%。

      个股方面，上市房地产公司业绩波动较大，业绩分化也越发明显。以万科、保利、中海等为代表的龙头企业近年来业绩一直保持增长态势。以沪深上市房企“招保万金”为例，2012年，万科营业收入超过千亿元，同比增幅高达43.65%，其余三家营收也均创新高。而另外一批房企由于种种原因业绩则出现下滑，甚至出现亏损，如*ST珠江、天誉置业、海德股份等。

积极参建保障住房，关注公益树立形象

      近些年，房地产企业越来越重视社会责任的履行。2012年，随着行业基本面的持续好转，房地产上市公司纳税额增长明显，均值为6.32亿元，同比增加41.70%。此外，企业还通过积极参与保障房建设、各类慈善捐款等方式履行社会责任。

      上市房企整体纳税水平较2011年有所提高。
      随着国家保障房建设的不断推进，越来越多的房企积极参与到保障房的投资和建设中来。
      此外，上市房企还通过组织各类公益活动、慈善捐款等方式参与到社会公益活动中。2012年6月，恒大地产于"2012年广东扶贫济困日"活动启动仪式上捐款3.5亿元用于支持广东扶贫济困事业。金地集团继续推进"小桔灯公益行"助学计划。雅居乐、富力、招商和上实城开等知名房企也通过各种方式履行企业社会责任。

行业整体步入转型，积极创新迎接挑战

      我国房地产行业结束了十年高速发展期，进入了转型期。2012年，尽管国内房地产市场有所回暖，房企业绩出现回升，但楼市调控依然持续，众多房企依然面对着限购限价、资金链紧张、库存高企等种种压力。在优胜劣汰的大背景下，企业只能通过不断创新才能建立起核心竞争力，实现持续稳定发展。目前，上市房企在开发模式、产品结构和融资渠道等方面多有创新之举。

      在开发模式方面，一直以来，许多房企都在探索适合自身的发展模式。
      产品创新方面，微型住宅再次成为人们关注焦点。
      面对资金链的持续收紧和融资渠道的受阻，房地产开发企业在融资渠道上积极创新，缓解资金压力。房地产基金、海外融资、地产信托等融资模式成为当下众多房企采取的途径。
      在营销方面，基于互联网、微博、微信等新媒体形式的出现，新的营销模式悄然兴起。