房企业绩飙升难掩低利润风险 转型在即缓解资金紧张

    新华房产2月14日北京讯（记者 姚心璐）千亿级的房企还要继续扩容，与一月份全国楼市陷入低迷的情况不同，几大龙头房企在2014年首月实现了销售开门红。在多个业内人士看衰楼市的同时，这些房企却不约而同地提高了年销售目标。

    然而，在销售业绩不断飞升的背后，却是利润率的持续下降。德勤报告显示，2012年房地产的净利润较2010下降2.65%，而2013年房地产行业的毛利率，较2012年同期下降3%。

    离开高利润时代的房企，首先应对的困难或许就是资金链的紧缩。“虽然房地产仍属于朝阳行业，但金融和现金流风险可能将成为地产行业的最大风险。”中海地产新任主席郝建民对外公开表示。

    房企业绩逆市飘红 难掩利润持续走低

    千亿级房企扩容已经是不争的事实，2013年千亿级房企从3家骤增到7家；而2014年才刚刚开始，各大标杆房企又开始纷纷表决心，势必要闯进千亿俱乐部，龙头老大万科的目标更是超越千亿级别，向两千亿进军。

    1月万科的销售数据显示，实现销售面积194万平方米，销售金额276.5亿元，同比增长45%。而去年的黑马碧桂园也展现出飞升的业绩，尽管业内人士一致认为，去年增长率接近100%的碧桂园今年的增长速度将有所下降，但其1月仍然实现了140%的销售额增长率，达到176.7亿元，同时实现合同销售面积及271万平方米，同比增长100%。

    然而，楼市却并非表面看上去的这样火热。据亚豪机构统计数据销售，1月份北京的成交套数、成交面积分别下降44%和46%，共6908套，成交面积74.42万平方米，超过9成城市成交环比下跌。

    与楼市成交惨淡相对应的，是房地产行业的利润下降。

    德勤最新的研究报告表明，房地产行业已经开始进入盈利能力下降周期，这主要是由于政策环境收紧和经济回落影响。告别高利润时代，为地产行业带来了金融及现金流的最大风险，郝建民表示。

    据德勤统计显示，房地产企业2012年平均总营收79.12亿港元，2011年为63.48亿港元；2012年的净利润率比2011年略微增长了0.5%，但比2010年下降了2.65%。权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式开始显现。

    “房地产毛利率和净利润下降，主要是因为土地成本增加、房价上升减缓以及土地增值税等原因所致。”受访的分析人士普遍认为。

    而在这样的情况下，房地产行业逐渐产生了马太效应，2013年标杆房企的净利润在13%左右，同策咨询中心总监张宏伟表示，同一时期，其他企业的净利润可能只有10%，而保障房的利润率仅为5%。在这样的情况下，德勤报告表示，房地产行业有可能持续整合，从而清除实力较弱的企业。

    低利润引资金流风险 地产行业转型在即

    在低利润时代，如果不采取一定措施缓解可能到来的资金流风险，房企中的一部分，尤其是中小型企业，很可能会被逐渐淘汰。

    而从目前来看，房企转型主要有两个方面：一是在产品线上的转型，主要围绕规范化拿地、推进快速周转的销售为主；而另一方面则是促进金融化发展，增加融资渠道。

    在2012年之前，除了恒大、万科等房企以外，大部分房企以打造精品住宅为主，这一类住宅的典型特点就是去化率较慢，资金也很难及时汇率。据申银万国的一份报告显示2012年以来，大型开发商纷纷专注于相对畅销、去化率较快的普通住宅。近年来，绿城、龙湖、招商等企业都开发了许多中小型住宅。

    “房地产企业有两个趋势，”张宏伟表示，“一是拿地标准化，房企会根据自己的拿地成本、城市布局选择拿地类型；二是产品标准化，提升项目开发速度。”

    困扰房企资金状况的，不仅是利润率的走低，银行信贷持续收紧、美联储退出QE，都进一步缩紧了房地产行业的资金链状况。而此时，打通多元化融资渠道、合理调整不同融资渠道之间的配比，则成为各个企业的重要任务。

    海外融资成为一条重要的渠道，中指数据显示，2013年共38家房企通过境外融资平台发行海外债券，融资1340亿元，增长较上一年翻倍。而今年首月，碧桂园、富力再次先后发布美元优先票据，共融资17.5亿美元。CRIC数据显示，1月份企业的多元化融资量高达434.8亿元，同比上升34.53%，环比上升88.9%。

    除了拓宽融资渠道，与银行结盟也成为房企的一个发展方向，万科、越秀、恒大地产纷纷入股银行，借助这一渠道，不仅能为融资提供便利，在未来更能带来广阔的增值收益或附加值收益。