|
|
|
/ - 搜文章
|
百城房价连跌5月 房贷新政搅动市场
百城房价连跌5月 房贷新政搅动市场
10月1日，中国房地产指数系统百城住宅价格指数9月数据出炉：全国100个城市新建住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，为连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。
政策面的改变则更受人关注，9月最后一天，央行、银监会发布“限贷”松绑新政。其中对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
由于新政涉及人群较广，一、二、三线不同城市存在自身的实际市场特征，其未来对于楼市成交量的实际影响将随着各商业银行具体的执行情况而定。
房价环比下跌城市增加5个
根据中指院报告，与8月相比，9月价格环比上涨的城市数量较上月减少5个，其中涨幅在1%以上的有9个，较8月增加1个；环比下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有42个，较8月增加11个。
数据显示，8月代表城市可售面积达17701万平方米，是2010年以来最高水平，较去年同期大幅增长34%，从12个月销售面积计算得出的出清周期来看，8月20个代表城市的出清周期为15.6个月，较去年同期延长5个月。
在这样的背景下，三季度楼市处于量价齐跌局面，有统计数据显示，第三季度重点城市成交商品住宅约3777万平方米，环比二季度增长10.3%，同比去年同期下降14.0%。
除北上广深等城市外，“限购”在全国基本取消，但释放的需求并不如想象般强烈。杭州楼市就是一个例证，9月21日至9月27日杭州主城区日均成交167套，与没有全面放开限购的8月基本持平，但与之相对的库存却继续增加，截至9月末，杭州市区库存量首次突破14万套大关。
二手房市场观望情绪明显
业界关于放松信贷的呼声终于变成了现实。交行报告称，央行《通知》对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对于改善民生具有积极意义。
对于已取消或未实施“限购”措施的城市，三套房的禁购也将全面取消，且购入第三套以及上房屋也将有可能享有首付与贷款优惠政策，将在一定程度上刺激被限购拒之门外的投资需求重新回归楼市。
但政策出炉以后，多地楼市仍波澜不惊。据数据监控中心数据显示，国庆假期苏州楼市商品房成交共计1286套，环比减少640套，成交面积137126.61平方米，环比减少73561.44平方米。
利好之后的国庆楼市成交显著走低表明，在未确定商业银行具体执行力度的情况下，购房人群出现了较为明显的短期观望情绪，其中二手房市场的观望特征表现得更加明显。在商业银行存贷比考核不放松、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况，成为市场各方普遍关注的焦点。
北京一家大型国有房企相关负责人表示，政策无疑给整个行业打了一针兴奋剂，但是不会马上影响企业的销售和拿地策略，在资金成本重压下，以最合适跑量的价格加速销售回款仍是企业四季度的主要方向。
《《《
城市样本1
上海楼市“金九”爽约市场期待“银十”成色
9月份通常是楼市旺季，但上海今年的“金九”却并没有到来。
《每日经济新闻》记者注意到，某机构监控数据显示，从9月8日到10月5日，上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。
那么，在房贷政策“松绑”后，“银十”会来吗？上海房地产业界的观点是“至少会比9月份好”。
开发商优惠力度不足
房贷政策放松后的首个黄金周，上海十一房展会在上海展览中心举行。房展会人气不错，首日观众达3.5万人次，为期四天的展期共吸引超过12万人次参观，超过了去年同期的11万人次。
房展会参展的本地楼盘有88个，大大超过了今年5月的28个，但展会整体仍然胶着，开发商优惠力度非常有限，折扣只有九五折。许多开发商认为，随着房贷政策放松，购房成本下降，开发商不必再给出很大优惠就可以卖房，而看房者仍然观望情绪浓厚。
上海某房地产研究院发展研究所所长接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，10月份的房地产销售将会好于7、8月份，今年第四季度楼市行情比起前三季度将有所好转。
该业内人士认为，今年全年的总体数据并不算太差，房贷政策的放松会进一步保证房企今年末的业绩。政策的放松不仅将直接影响到楼市的成交和价格，还将起到风向标的作用。目前国内还有一些城市没有放松限购政策，这些地方将考虑到楼市宏观调控政策逐渐退出的导向，考虑进一步放松限购。
十月靠高端楼盘支撑？
由于银行态度不明朗，房贷政策的放松究竟能给购房者带来多大的好处？
《每日经济新闻》记者调查发现，房贷政策放松的效应现阶段主要体现在心理层面。很多卖方认为，这是一个官方刺激楼市的信号，因而做出了积极的动作。在受贷款影响较小的高端住宅领域，看多的观点也占了上风。
香港地产商永泰地产和南丰发展近期联手在上海陆家嘴金融开发区开发了一个高端项目尚滨江。据透露，这一项目正是考虑到内地“金九银十”的行情，决定在十一黄金周推出，并在10月份在上海和香港同时开售，售价可能高达12万~12.5万元／平方米。
这两家港企的决策依据并非房贷政策的放松，而是上海楼市高端需求的数据。代理这一项目的第一太平戴维斯对外透露，上海8月份高端住宅新增一手供应量同比下滑38%，成交量却同比上升了7.8%。由于这一项目且租且售，租赁行情也与之密切相关。据透露，上海市内整体住宅的租金维持在每月182元／平方米，而空置率仅10.6%。
开发商方面的思路是，上海高端楼市的数据支撑了10月的行情。如今房贷政策的放松更刺激了买方的出手。德佑地产营运中心副总经理林俊权告诉记者，由于很多购房者假期选择出游，十一黄金周的二手房带看量还没有明显的变化，房贷政策放松的效应或许在节后显示出来。
“客户入市的意愿和速度有所上升，有一些房东决定涨价。”林俊权说，10月份业绩比9月份有所提升应该是比较确定的。
《《《
城市样本2
信贷松绑推动北京二手房市场 节后成交有望回升
对于十一黄金周的北京楼市而言，国庆节前夜中国人民银行和银监会联合发布的房贷新政无疑是一剂强心针。
中原地产市场研究部数据显示：国庆假期前6天，北京网签数据中，新建住宅为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套，虽然相比2013年同期明显下滑，但优于2012年同期。
“本次央行的松绑虽然未提及降准、降息，但松绑幅度远远超过之前预期的‘认房不认贷’，基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义较大。”中原地产首席分析师张大伟对 《每日经济新闻》记者表示。
影响需看后续细则
李毅（化名）国庆节假期一天也没能休息，看房的人比预料的要多。
“这几日每天的带客量能赶上之前一周的，其中还有很多房子因为业主不在没办法看，不然人会更多。”李毅对《每日经济新闻》记者说道，李毅是北京东四环附近一家中介门店的销售员，而他的同事十一期间基本都在工作。
《每日经济新闻》记者昨日（10月7日）走访了北京通州区、朝阳区的多家中介门店，虽然是小长假的最后一天，依然有不少购房者前来看房，“之前我就看过这里的房子，但因为首付款过高最终放弃，现在只要三成首付，我完全可以考虑换房。”正在看房的一位购房者对记者说道。
李毅告诉记者，从目前公布的新政来看，首套房利率优惠释放了一大批改善型客户。“不过，目前对于个人房贷来说，如果资质较好可以拿到的最低利率折扣也就是九折，七折的可能性非常低。”
对此，张大伟在接受记者采访时表示，目前市场上起码可以增加30%的可购房人群，且恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。
“央行信贷松绑政策后，各地市场因为处于假期表现不一，但相比9月份都有不同程度的升温，长假期间，新建商品房、二手房热度都有所提高。但政策的影响还要看后续落地的细则。”张大伟对此表示。
信贷额度与价格变化是关键
记者在走访中同样发现，新政颁布以来，二手房市场的看房者多了起来，“这几天我们也接到一些业主的电话，要求提价。”李毅如是说。
“从二手房成交价格看，6月的北京成交均价为2.92万元/平方米，7月北京二手房成交均价为2.89万元/平方米，8月成交均价为2.88万/平方米，成交价格在9月依然延续下调，成交均价为2.87万/平方米，跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象。”张大伟指出，随着部分需求入市，整体价格下调速度明显放缓。
经历了数月胶着的二手房市场，能否在新政的刺激下重新活跃起来？从目前十一期间的网签数据来看，表现并不明显。
“因为签约滞后的因素，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况，但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”张大伟对《每日经济新闻》记者表示，特别是在央行限贷松绑后，北京市场下半年表现将好于上半年，但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。
张大伟进一步补充，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体来看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。
《《《
城市样本3
济南大假楼市升温 近20万套库存考验新政
在新房价格4连跌后，济南的房地产市场，再度遭遇“金九”遇冷的尴尬。限贷政策的松动，似乎成为最后的救命稻草。
此前的7月份，济南的限购政策率先解除。一位知名房企人士对《每日经济新闻》记者预计，在限购和限贷的双重松动之下，济南楼市“银十”的成色将会超过9月份。
不过，有银行信贷人士坦言，每年接近年底，房贷额度都会比较紧张，而新政中房贷利率最低七折，将会影响到银行的利润。
对此，一位地产业内人士称，与限购放开相比，房企对银行信贷政策调整更为看重，但在近20万套库存面前，限贷放开前景并不明朗。
看房人数逐渐回升
10月7日，作为济南万科城项目的一名地产置业顾问，李扬（化名）和他的同事们，已经开始奋战“银十”。在看过10月1日~5日的销售数据后，李扬向《每日经济新闻》记者称，10月前5日70余套的销量，已基本与7月份持平。
据搜房网数据统计，今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比猛增92%，相当于上半年月均成交量6689套的近两倍。
至于增长原因，主要源于“取消限购”这剂猛药。根据当地房管部门发文，济南是从7月10日起全面放开限购政策。限购取消后仅两天时间（7月10日、11日），济南新房网签量就达到1151套，而6月份前10天的网签总量才1040套。
不过，李扬分析，限购放开后的销量暴增，只是消化了此前积累的刚需，但银行在贷款方面并未放开，致使投资性购房者有心无力。
事实上，“繁荣”在一个多月后迅速转冷。进入9月，济南的商品房成交量再次回到限购取消前的状态，同比、环比均出现大幅下降。与此同时，国家统计局数据显示，自5月份以来，济南新建商品住宅价格环比已连续4个月下跌。4个月时间，济南新建的商品住宅价格累计下跌3.6%。
10月7日上午，李扬称，进入10月份以来，在限贷政策放开的刺激下，看房人群数量已基本回到7月份限购放开后的水平。
利率折扣难憾高库存
搜房网统计显示，10月1日至6日，济南的住宅成交套数为462套，成交面积为3.8万平方米，其中10月5日成交达到94套。不过，济南房管部门的数据则显示，自7月21日起的6周，济南周均商品房网签量，维持在2000套左右，最低的一周也达到了1970套。
在济南友乐家地产机构负责人张洪庆看来，成交量的落差与国庆长假有关，但从购房者心理来看，节日后银行信贷政策的细化，成为各方观望的关键。
《每日经济新闻》记者从部分银行了解到，目前银行尚未有操作细则，预计将在国庆节后执行，房贷利率优惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日，济南二环南路附近一家楼盘负责人介绍，该项目合作银行主要是农行、建行、招行，目前都没有调整贷款政策。
一位接近银行的人士透露，自4月份以来，邮储银行其实已有部分客户能拿到利率九五折扣，但仅限于特定人员。
在多位业内人士看来，济南当前首套房普遍执行上浮5%的利率政策，而从济南以往政策的执行来看，银行细则最快执行也得等到假期结束后。
中国银行济南某支行人士透露，目前总行已经开会研究调整首套房政策了，但在接到具体文件之前，房贷并不做任何调整。
一位不愿具名的房地产企业人士表示，对济南楼市而言，限贷政策放松，固然会有一定刺激作用，但房地产库存的消化，却并非易事。
搜房网10月7日的最新数据显示，济南10月份的存量房为196348套。
《《《
新政调查·北京
北京房贷政策未见松动口径松绑意义大于实际折扣
由于此次房贷新政是9月30日出台，之后就进入国庆假期，《每日经济新闻》记者在北京地区了解到，目前，北京各银行的住房贷款政策与节前还未出现变化。
值得一提的是，一家房产中介的工作人员向记者推销房屋时，却声称北京地区的国有大行在节前就已经实施了贷款利率7折优惠，只是政策在9月末才出来。
对此，《每日经济新闻》记者向一家国有大行人士咨询相关情况，该人士表示，房贷新政在国庆节前出台，节后一两周可能会有变化。
大行小行说法不一
9月30日，央行、银监会联合发出通知，修改了首套房的认定标准。其中，通知还提到了贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
那么，北京地区能否快速实现7折的房贷利率优惠政策？
近日，《每日经济新闻》记者采访几家银行北京地区网点的客户经理后发现，大行与小行工作人员的说法明显不同。
某城商行支行一位副行长告诉《每日经济新闻》记者，节前出台了房贷新政，现在（情况）还不太明朗，新政出来之前，该行首套房贷款利率最低95折，但有的银行可以做到9折，新政之前没有银行可以做到7折，新政在年底都不太可能实施，毕竟银行放款也都差不多了。
“节后肯定不会很快实施，市场还没有起来，也没有什么人买房，除非是买房人很多，客户很积极，银行可能会转变策略。”上述副行长表示。
一家大行的分行个贷客户经理则告诉记者，国庆节前出台新政，现在还没有执行，可能节后两周后会有新的结果，现在还没有银行执行新政。“如果买房，可以先过来申请，等打折时可以第一时间按照新的利率执行，这样可以节约时间。”
另外两家银行的客户经理也告诉《每日经济新闻》记者，目前，个人住房贷款没有变化，就算有变化也要等到节后才会知道。
新政利好体现在口径放松
此次房贷新政规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
对此，中原地产市场研究部总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示，信贷对市场影响有两个方面：业内看到的是改善松绑，之前是有套房再买就被认定是二套，现在对限购的城市而言是改善需求；另外，利率都会下浮，可以享受基准利率，对于购房者的需求有帮助，能够增加购房人群。
对于目前市场有关利率7折的解读，张大伟认为，很多人有误解，“下限一直都是7折，（实际执行7折利率）只在2009年到2010年初出现过一年左右时间。所以，这个利好主要体现在口径的放松，首套和二套口径的放松。很多人关心的是否能贷到款，贷款利率会有影响，但与首套、二套口径松绑对比来看，后者的意义会更大。”
“从利率优惠方面来看，7折不可能，能够做到9折左右就不错了。”张大伟分析表示。
《《《
新政调查·上海
上海房贷新政节后落地利率恐难有7折优惠
9月30日，央行、银监会联合发布通知，修改了首套房的认定标准，而对于未实施或已取消“限购”的城市，第三套住房不限贷。
昨日 （10月7日），《每日经济新闻》记者实地了解沪上房贷新政的执行情况。某地产中介客户经理告诉记者，目前来看，房贷新政对市场影响不大，国庆期间成交量并没有明显提升。
而在房贷利率方面，由于国庆假期，银行暂未推出新的房贷政策，预计节后各家银行会推出具体的房贷细则。但业内预计，7折利率不会出现。
国庆期间，记者实地走访沪上不少楼盘，售楼现场表现火爆。某房企置业顾问告诉记者，国庆期间来看房的客户明显增多，其中大多数为刚需客户。
今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等情况，也在一定程度上制约了需求释放，而改善型住房需求受到政策抑制更为明显。
不过，亦有房地产中介向记者表示，目前来看，房贷新政对市场的影响不大，国庆期间成交量并没有明显提升，客户的观望情绪较浓，“目前，房屋存量比较高，新政对市场的刺激作用其实有限。”
当记者以客户身份向某房地产中介销售咨询房贷政策时，该销售人员表示，对于拥有1套房已结清贷款打算再次购房的，基本可以享受到首套房的待遇。“首付现在一般可以达到3.5成，贷款6.5成，当然具体还是要银行认定，资质条件、贷款金额都可以影响首付的比例。”
此外，由于国庆假期原因，各家银行暂时还未推出新的房贷政策，预计节后各家银行会推出具体的房贷细则。不过，在业内人士看来，节后利率折扣可能稍微有所松动，但7折利率基本不会出现。
“国庆期间银行那边给我们的说法是，具体利率要根据节后推出的细则，银行那边没有给我们打会有利率折扣的包票。”某一线房地产置业顾问向《每日经济新闻》记者透露，估计利率还是会有一些松动，但空间不会很大，8.5～9折肯定还是会有，但7折的优惠几乎没有可能。
房贷新政虽然已在国庆节前公布，但具体如何执行，还需等节后各家银行出台各自的房贷细则。
“到目前为止，我们还没有收到新的房贷政策，最快可能也要等到国庆假期之后。”农行上海某支行信贷经理告诉《每日经济新闻》记者。
“房贷基准利率的7折是4.59%，而现在银行的理财产品收益率都在5%左右了，因此4.59%的利率对银行来讲绝对是亏本的。”某银行业分析师表示。
《《《
新政调查·深圳
深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群体
9月30日，央行和银监会同时发布房贷新政，这一政策立即引起市场各方广泛关注。
昨日 （10月7日），《每日经济新闻》记者以客户身份从多家深圳地区的房产中介处了解到，由于监管部门临近国庆节才公布房贷新政，所以具体的执行情况还没有落实。不过，目前首套房贷款可以拿到一定的折扣利率，较此前有一定的松动。
另外，有观点认为，政策放松后房贷利率能降到多少，及银行放贷意愿能否明显上升还难以确定。
深圳家家顺房产交易公司的一位经纪人表示，此次新政应该对市场有很大影响，但具体政策还没有那么快落实下来，可能要等到国庆以后才能看到具体的实施进程。
多家地产中介公司的经纪人均表示，虽然大的政策已经出来，但政策落实需要时间。在业内人士看来，这次新政可能针对的更多是有改善型住房需求的群体，毕竟深圳的限购政策并未取消。按照此前深圳地区的限购政策，深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非本市户籍居民家庭限购一套住房。
另据记者了解，近期深圳地区首套房贷款利率有少量的折扣，而在今年5月，深圳首套房贷款利率基本都是上浮5%，基准利率都很少见。
中联地产一位经纪人表示，目前，首套房的贷款利率较以前有了一定程度的松动，有两家大行最低可以做到9.7折。
值得注意的是，虽然此次监管部门发布的房贷新政提到首套房贷的贷款利率最低可以做到7折，但多家地产中介公司人士均认为，即使房贷新政得到真正落实，从目前情况来看，首套房贷款利率真正能做到7折的可能性也并不大。
当前，在利率市场化逐步推进的大背景下，银行对资金的收益也越来越看重。有银行业人士此前表示，目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，存贷逐日考核现在也比较严。在资源有限的情况下，银行更愿意把钱用在其他贷款类别方面。
此前，也有银行人士对《每日经济新闻》记者表示，现在银行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款，再用便宜的价格贷出去，这不符合正常的商业逻辑。
光大证券在最新研报中也表示，当前，地产融资政策放松有助于改善房地产企业的经营环境，但短期对地产投资和销售的改善程度还需观察——虽然当前放松了房贷利率的浮动权，但在之前1.1倍基准利率水平下，银行发放房贷的意愿都不强，政策放松后房贷利率能降低到多少，以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。
《《《
楼盘样本
京津多个楼盘未现新政利好7折利率难大范围推广
国庆节前夕，央行、银监会对房贷政策作出调整。这一政策迅速在市场引来了热议。
上述政策能否迅速提振 “金九银十”的楼市？是否能让市场迅速回暖？接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，房贷新政对国庆期间的京津楼市影响并不大。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，新政对改善性需求是有利的，因为可以降低首付。而对于刚需的利好是不够的，主要是首套房贷利率下限为基准利率的7折在商业银行很难实施。预计房企未来的销售策略，还是去库存为主。
房贷调整仍未落地
昨日 （10月7日），《每日经济新闻》记者致电首开常青藤项目，该楼盘销售人员表示，房贷调整的政策，还没落实到售楼处。
这位销售人员进而表示，这个政策主要利好首次改善住房人群。“别的暂时没什么变化，包括利率（也没有变化）。”目前来看，售楼处还是首套置业人群看房占比居多，首改换房者还在犹豫。
华业东方玫瑰的销售人员表示，因为在国庆放假的空档期，目前利率折扣还未确定。
上述接受采访的售楼人员均表示，十一期间看房客户很多。
不过，对比2009年以来的成交数据，今年黄金周的成交数据并不乐观。据伟业我爱我家市场研究院提供的统计数据，国庆前6天，北京市住宅网签量为510套，同比下滑38.3%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房贷新政对经过近一年调整的楼市来说是重大利好，“但通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行”。
胡景晖分析，受这一不确定因素的影响，在房贷新政第一只靴子落地之后，购房人对商业银行的实际执行出现了短期的观望。表现在市场方面，即体现为北京国庆长假期间网签量的走低。
随后，《每日经济新闻》记者又致电天津市多个售楼处。
天津远洋万和城的置业顾问告诉记者，目前看房的人群仍是刚需为主。此项政策对楼市的利好有限，因为目前购房者很难拿到7折利率，“现在银行的存款利率都是上调的。”他进而表示，国庆期间，房地产比之前卖得火，主要还是节假日的原因。
万科四季花城的置业顾问表示，目前还未接到银行降低利率的通知，贷款仍是执行基准利率。即便是目前执行7折利率，受益者是极少人群，不会成为普遍现象。
她表示，“金九银十”是传统的销售旺季，并且国庆7天假期，平时没时间的意向客户或来看房，开发商又借机打出促销牌，看房人群肯定比以前多，和贷款新政没有太大关系。
胡景晖说，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况、具体能执行的程度和幅度，成为市场各方普遍关注的问题。
以价换量将成新常态
上海某研究院研究员表示，央行新政对刚需和改善型需求的利好最大。对刚需购房者而言，7折信贷利率等政策，能直接降低购房成本，进而加快购房者入市。不过，是否实行7折信贷利率仍要看银行的执行情况。
他进而分析，此次救市的一个亮点就是改善型需求受到了保护。对于此前按揭贷款偿付完毕的购房者，会积极在目前价格低迷期抄底入市。
在业内人士眼中，即便是新政落地，也很难对楼市有大的提振作用。
欧阳捷表示，在利率市场化的过程中，利率是上涨的。从这个层面上看，基准利率很难下调。
值得注意的是，目前国内多个城市的库存，仍处于高位。截至9月21日，中国指数研究院监测的18个主要城市库存总量较上周环比上升0.71%，逾六成城市库存承压。
对于未来的销售策略，他认为“以价换量将成为新常态”，加快去库存。
《《《
开发商样本
中高端楼盘开发商最受益 房贷证券化短期难救急
节前出乎意料的央行房贷救市政策，让承受着巨大业绩压力的上市房企终于松了一口气。
尽管A股市场由于国庆长假安排仍在休市，但在H股上市的内房股于10月3日开市后全线大涨，成为国庆假期后香港资本市场走势最强劲的板块。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，在目前资金成本高企的大背景下。“认贷不认房”的调整对改善性需求带来直接利好，预计中高端产品占比较多的房企将是最大的受益者。
此外，为了应对今年以来的“房贷荒”，央行首次提出鼓励银行业金融机构探索发行住房抵押贷款支持证券（以下简称MBS），多位业内人士认为，虽然MBS的发行有助于缓解房贷紧缩与房企的资金压力，不过由于目前担保机制、利率倒挂等难题尚未解决，短期内大范围推广的可能性不大。
主打改善性产品房企最受益
在欧阳捷看来，本次房贷政策调整最大的亮点在于从此前 “认房又认贷”的标准，放松至“认贷不认房”，只要客户以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房也可以享受首套房的优惠待遇，这等于是降低了改善型买家的入市门槛，放大了金融杠杆，换房需求有望获得释放。
“与之相对，对于首次置业买家而言，央行重申首套房贷款利率最低7折基本没有意义。”欧阳捷表示，由于受利率和银行负债成本攀升的影响，本次政策的调整对于主打首次置业产品的开发商带来的帮助有限。
家和集团副总裁张建勋告诉记者，如果从企业类型来看，受益最大的应该是中高端产品占比较大的房企，例如融创、绿城、华侨城等销售均价较高的房企，新政的实施有助于提高它们的周转速度；其次是产品布局较为均衡、在一二线城市比重较高的龙头房企如中海、保利，因为这类型城市的住房改善需求更为旺盛。
欧阳捷表示，房企应该借助政策利好坚决去库存，通过提高周转速度提升回报并降低负债率，而并非盲目涨价导致错失出货良机。
房贷证券化难以快速推广
除了房贷政策的变化，央行发布的文件表示，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
欧阳捷表示，在房地产市场下行的环境下，通过发行长期限专向金融债和MBS，可以让银行把过去发放的房贷以证券的形式卖出去，以腾出更多的资金头寸并增加银行按揭贷款配置动力。
“目前房地产企业的资金来源主要包括自有资金、销售回款、开发贷款与社会融资，这其中销售回款占比往往在50%以上。”张建勋认为，今年房贷紧缩恰恰对销售回款带来极大的压力，因此MBS的探索发行对于缓解房企资金压力将带来巨大的积极作用。
不过，作为一种资产证券化产品，MBS要在短期内大面积推广困难不少。目前，国内尚没有机构能对此类金融产品提供国家信用担保，这是MBS的发行需要面临的首要难题。
“由于受利率倒挂的影响，几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，而市场上15年AAA的债券利率在5.8%，这就形成负利差，因此无论是个人投资者还是银行体系之间购买的意愿很低，对MBS的推广带来巨大的障碍。由于只有长期资金利率明显下行，MBS的收益率才具备吸引力”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为。
|
相关文章
站内评论
|
最近更新
|