针对近年来物业管理方面存在的问题，我市于昨日公布了《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》（以下简称《意见》），对物业管理进驻和退出制定了详细的规则，将于今年１２月１日起正式实施。
新老物业交接需提前办手续
物业服务企业承接一个新项目，需要做哪些准备工作，如发生费用该怎么处理，《意见》明确，建设单位应当在新建物业交付使用时应当与受托物业服务企业完成承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房以及相关资料。为保证承接验收工作顺利进行，前期受托物业服务企业提前进场时间一般不得少于60日。物业服务企业提前介入发生的费用由双方约定。业主委员会应当在原有物业移交前20日，与受托物业服务企业办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房以及相关资料。尚未成立业主（代表）大会的由街道办事处（镇人民政府）组织原有物业的产权人（或产权人代表）或由物业管理委员会按前述规定负责办理承接验收有关手续。有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备可以有偿委托物业服务企业向最终用户收取有关费用； 接受委托的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
三种情况不能提退出
物业服务项目退出或炒掉物业服务企业不能是毫无理由的，特别是在三种情况下，当事人一方不能随意提出物业服务项目退出行为。这三种情况包括：已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理； 同一物业管理区域分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理； 物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过并在物业管理区域内告示的，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。
提前解约要公告１５天
除去上述三种情况，如果物业公司要退出，究竟该怎么办呢？《意见》规定，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会（或物业管理委员会），就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间书面报送项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案，书面告知社区居民委员会。业主委员会（或物业管理委员会）应当启动选聘物业服务企业程序。
合同期满，业主委员会（或物业管理委员会、开发建设单位）没有将续聘或解聘的意见通知原物业服务企业，且没有选聘新的物业管理企业，原物业服务企业继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会（或物业管理委员会、开发建设单位）决定不继续委托的，应提前三个月书面通知原物业服务企业；原物业服务企业决定不再接受委托的，也应提前三个月书面通知业主委员会（或物业管理委员会、开发建设单位）。
业主也可以炒掉物业
当然，除了物业服务企业主动退出外，如果小区居民对物业服务不满意又该怎么办呢？根据《意见》，物业服务合同期限未满，业主大会可以要求物业服务企业提前解除合同。不过，这也是有条件的。首先，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主（代表）大会。在召开业主（代表）大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员，并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主（代表）大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主（代表）大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主（代表）大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
其次，业主（代表）大会应当按照《苏州市住宅区物业管理条例》 和本物业服务项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。未经业主（代表）大会依法通过，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
原公司物业费仍要缴
物业服务合同终止了，是不是业主不用再缴欠的物业费了？《意见》给出了否定的答案。业主欠交物业服务费的，原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。业主委员会、新受托的物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供必要的帮助。在退管时间上未达成一致意见前，业主委员会等其他单位和成员不得以任何形式要求或暗示业主拒交或缓交物业服务费。意见还明确了，在前期物业服务委托合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业； 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费； 新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。
30日的缓冲期解决尴尬事
现实生活中，如果有的小区“积重难返”，老物业退出，业主大会又未能及时选聘新的物业或作出自治管理，那怎么办？针对这种情况，《意见》 也给出了相应的衔接办法：在物业服务合同期满终止前30日，业主（代表）大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业服务项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）报告。
区（县级市）物业行政主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当配合、协助、指导街道办事处（镇人民政府）、社区居委会到物业服务项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。街道办事处（镇人民政府）应当会同区（县级市）物业行政主管部门，积极协助、指导业主（代表）大会依法选聘物业服务企业。对拒不选聘物业服务企业的，原物业企业退出的，街道办事处（镇人民政府）应当会同区（县级市）物业行政主管部门将有关情况书面报送物业服务项目所在地的区（县级市）人民政府，并根据政府要求做好相关应急工作。
针对近年来物业管理方面存在的问题，我市于昨日公布了《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》（以下简称《意见》），对物业管理进驻和退出制定了详细的规则，将于今年１２月１日起正式实施。
新老物业交接需提前办手续
物业服务企业承接一个新项目，需要做哪些准备工作，如发生费用该怎么处理，《意见》明确，建设单位应当在新建物业交付使用时应当与受托物业服务企业完成承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房以及相关资料。为保证承接验收工作顺利进行，前期受托物业服务企业提前进场时间一般不得少于60日。物业服务企业提前介入发生的费用由双方约定。业主委员会应当在原有物业移交前20日，与受托物业服务企业办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房以及相关资料。尚未成立业主（代表）大会的由街道办事处（镇人民政府）组织原有物业的产权人（或产权人代表）或由物业管理委员会按前述规定负责办理承接验收有关手续。有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备可以有偿委托物业服务企业向最终用户收取有关费用； 接受委托的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
三种情况不能提退出
物业服务项目退出或炒掉物业服务企业不能是毫无理由的，特别是在三种情况下，当事人一方不能随意提出物业服务项目退出行为。这三种情况包括：已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理； 同一物业管理区域分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理； 物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过并在物业管理区域内告示的，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。
提前解约要公告１５天
除去上述三种情况，如果物业公司要退出，究竟该怎么办呢？《意见》规定，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会（或物业管理委员会），就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间书面报送项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案，书面告知社区居民委员会。业主委员会（或物业管理委员会）应当启动选聘物业服务企业程序。
合同期满，业主委员会（或物业管理委员会、开发建设单位）没有将续聘或解聘的意见通知原物业服务企业，且没有选聘新的物业管理企业，原物业服务企业继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会（或物业管理委员会、开发建设单位）决定不继续委托的，应提前三个月书面通知原物业服务企业；原物业服务企业决定不再接受委托的，也应提前三个月书面通知业主委员会（或物业管理委员会、开发建设单位）。
业主也可以炒掉物业
当然，除了物业服务企业主动退出外，如果小区居民对物业服务不满意又该怎么办呢？根据《意见》，物业服务合同期限未满，业主大会可以要求物业服务企业提前解除合同。不过，这也是有条件的。首先，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主（代表）大会。在召开业主（代表）大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员，并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主（代表）大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主（代表）大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主（代表）大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
其次，业主（代表）大会应当按照《苏州市住宅区物业管理条例》 和本物业服务项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。未经业主（代表）大会依法通过，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
原公司物业费仍要缴
物业服务合同终止了，是不是业主不用再缴欠的物业费了？《意见》给出了否定的答案。业主欠交物业服务费的，原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。业主委员会、新受托的物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供必要的帮助。在退管时间上未达成一致意见前，业主委员会等其他单位和成员不得以任何形式要求或暗示业主拒交或缓交物业服务费。意见还明确了，在前期物业服务委托合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业； 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费； 新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。
30日的缓冲期解决尴尬事
现实生活中，如果有的小区“积重难返”，老物业退出，业主大会又未能及时选聘新的物业或作出自治管理，那怎么办？针对这种情况，《意见》 也给出了相应的衔接办法：在物业服务合同期满终止前30日，业主（代表）大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业服务项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）报告。
区（县级市）物业行政主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当配合、协助、指导街道办事处（镇人民政府）、社区居委会到物业服务项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。街道办事处（镇人民政府）应当会同区（县级市）物业行政主管部门，积极协助、指导业主（代表）大会依法选聘物业服务企业。对拒不选聘物业服务企业的，原物业企业退出的，街道办事处（镇人民政府）应当会同区（县级市）物业行政主管部门将有关情况书面报送物业服务项目所在地的区（县级市）人民政府，并根据政府要求做好相关应急工作。