三四线楼市陷“围城”高库存套住开发商

利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但对于三四线城市而言，楼市调整的故事似乎仍在继续。

这个5月，《第一财经日报》记者兵分多路，探访华北、华东、华南三座城市，发现供量大、成交弱是三四线城市的共性，成交下滑与供应井喷，导致库存也有所高涨。在湖南株洲，存货足够消化30个月;在安徽芜湖，鸠江区项目滞销，深陷其中的开发商不乏万科、恒大等巨头;在河北保定，去年“副都”谣言引发的抢房疯潮不再，投资客减少，开发商正加大优惠力度去库存。销售疲软直接影响了开发商的资金链。有些当地代理公司人士称，代理的几个项目已拖欠了两年多佣金。

尽管如此，中国城镇化仍在持续，一些一线房企仍在加大投资，期待着三四线城市楼市的未来。

分化继续

根据国家统计局近期公布的数据,2015年北京、上海、广东1~4月份房地产的投资额均为两位数快速增长,其中上海投资增速明显加快。然而，许多省份的房地产投资形势仍旧低迷，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长,其中内蒙古为-28.8%,辽宁为-25.6%，山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。

对此，交通银行研究员夏丹分析，截至4月底，“3·30新政”已届满月，其利好效果率先在一线城市为主的重点城市中得以体现。这些刚需和改善需求旺盛的城市对政策刺激的敏感度较大，加之上海等多地对公积金提取额度的提高为居民置业直接加杠杆，这些政策均提升了居民购置更大房屋的能力。

在她看来，房地产开发主要涉及库存的问题,一线城市存库消化快，其他二三四线城市的库存消化较差。从财务稳健的角度,开发商会更愿意投资一线城市。

自去年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策放出后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上。

据国家统计局测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,涨幅为全国第一、第二、第三、第五名，少数二线城市房价出现上涨，三线城市房价仍然下降，仅有徐州、温州、金华微涨。

本报记者走访了解到的情况，也证实了三四线城市去年以来成交的疲软。中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示，去年一年是株洲存货最多的一年，拿到预售证的新建商品房约400万平方米，在建楼盘约300万平方米，库存高达700万平方米。按照2014年的去化情况估算，700万平方米的存货足够株洲消化30个月。其中的天元区库存集中，眼下从公交站台到户外LED再到饭店餐桌，楼盘广告铺天盖地，诸如“封顶价3850元/平方米”、“秒杀价3380元/平方米”、“首付1万起”等降价口号随处可见。

官方数据显示，芜湖的住宅去化周期在16个月左右，这个数据被当地业内解读为非常不健康。业内知情人士预测,芜湖鸠江区去化周期可能需要“好几年”。

房企进退

楼市成交正左右着房企业绩。据业内研究机构的数据显示，2015年一季度，业绩排在前20的房地产开发企业，仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，前20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

一季报显示，今年1~3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%、57.5%。碧桂园(2007.HK)一季度共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%，合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。

针对一季度业绩下滑，万科方面给出的官方解释是，一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少;另一方面，由于去年同期结算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。

近期在万科与万达宣布战略合作的新闻发布会上，针对“万科倾向一二线城市发展”的说法，万科总裁郁亮说，万科对一二线城市反而是有警惕的，“大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候”。他表示，万科要为普通人家盖好房子，不局限在一二线城市，也为三四线城市的人去盖好房子，未来可能五六线城市都可以考虑。

5月14日，碧桂园集团总裁莫斌出现在长沙，出席碧桂园湖南区域品牌发布会。当时有媒体援引莫斌表述称：“我们应正视当前三四线城市楼市不乐观的现实，但这并不动摇我们更坚定地看好三四线城市发展的信心。”在他看来，三四线城市若能抓住新型城镇化机遇，不仅能够走出低谷，而且未来的市场仍然大有可为。按照设想，未来三年，碧桂园的目标是在湖南省14个市州全覆盖，达到42个楼盘。

关于一二线城市与三四线城市的楼市分化，前华远地产(华远九都汇)董事长任志强认为，三四线城市确实有些供应过大，问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在他看来， 在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方住房又可能供不应求，出现错位。

“不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机，实际是区域差别巨大，有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市，都存在一些问题，可能比部分三四线城市问题还严重。”任志强曾经说道。

交通银行金融研究中心预计，5月沪深等重点城市成交将继续回暖，新盘价格有上涨势头，二手房跳价现象也将增多，这些城市将迎来“红五月”。相比之下，供过于求的二三线城市受新政的提振作用将较为有限，成交量难见明显起色，库存压力也使卖方不敢轻易大幅涨价。

“起色”并不是没有，一些三四线城市也出现回暖迹象。株洲市房管局数据显示，4月株洲市城区新建商品房网签24.36万平方米，同比增长30.38%;均价4429元/平方米，环比上涨250元/平方米;而保定自经历了去年从疯狂到清淡的周期之后，今年5月开始本地自住需求抬头，一些项目成交活跃。株洲与保定受访的销售人士认为，眼下楼市成交一定程度上回暖，但考虑到眼下的供求现状，这些城市今年下半年仍将以去库存为主，开发商涨价动力不足，房价至少不会出现跳涨。