美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务

前  言

美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的养老地产开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。

    本文通过对美国太阳城和CCRC两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的“复合型老年地产”的开发建议。

一、    美国太阳城的开发模式

目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了“太阳城”的名字作为项目名称，比如北京的“太阳城”、北京的“东方太阳城”、天津武清的“卓达太阳城”等。可见美国“太阳城”的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。

1. 美国“太阳城”的主要项目分布、规模、配套和产品类型

美国的“太阳城”目前主要有以下15个项目（见表1和图1）：加州洛杉矶

东北方向的“苹果谷太阳城”、亚利桑那州凤凰城的“太阳城”和“西部太阳城”、凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，以及佛罗里达州的“西海岸太阳城中心”等。其中，亚利桑那州凤凰城的“太阳城”，是“太阳城”的发源地。

（图1：美国15个太阳城项目的分布地图）

（表1：美国15个太阳城项目的基本情况列表）

亚利桑那州凤凰城的“太阳城”，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套共建设施的。而“苹果谷太阳城”、“牧场太阳城”等这些新建项目，是没有这些完整配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套。

2. “太阳城”开发模式的九大特征

（1）  属于住宅开发性质；

（2）  依靠销售回款盈利；

（3）  限定55岁以上的老人才能入住；

（4）  转为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；

（5）  没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；

（6）  一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；

（7）  房价便宜，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；

（8）  附近一般都配有专为社区服务的商业中心；

（9）  兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人时旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。

3. “太阳城”的开发商和开发理念

（1） 开发商：DEL WEBB和PULTE HOMES

在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——DEL WEBB和PULTE HOMES的合作历程与合作理念。“Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company.”Pulte Homes,美国最大的住宅制造商之一，Del Webb，美国活跃老人住区建设的领导者，共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年，而Del Webb始于1928年，并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte和Del Webb像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。

（2） 开发理念：

“Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are”。

4. “太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴

（1） 4点值得借鉴：

① 住宅立项，依靠销售迅速回款；

② 客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；

③ 不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；

④ 在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

（2） 2点不值得借鉴：

① 中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；

② 中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

二、    美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务

1. CCRC的概念

CCRC——Continue Care Of Retirement Community，持续照料退休社区。

一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：

（1）  完全可以自理的健康活跃老人，一般在55-65岁之间；

（2）  需要半护理的老人，一般在65-75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；

（3）  全护理老人，一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24小时看护和照料的老人。

CCRC持续照料退休社区的概念就是，在一个综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生1/3的幸福旅程。

2. CCRC开发模式的九大特征

（1）  至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施；

（2）  产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别；

（3）  一般三类产品的配比：12:2:1；

（4）  附近紧邻医院资源；社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）；

（5）  设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；

（6）  不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施；

（7）  在经营模式上：收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。

① 入门费（或押金）。

国内案例（亲和源）：分为A卡和B卡两种。A卡是不记名卡，可继承、可转让、可退还；B卡是记名卡，不可继承、不可转让、在有限的年限中（15年内）可以折价退还。A卡开盘时50万元，现在已经升值到89万元；B卡为30万元。A卡的权益人和享受服务的会员可以分开（如子女为父母买了会员卡，父母是会员，在亲和源中居住生活）；B卡的权益人和会员必须相同，即谁买卡谁居住。

美国案例（KOH）：按房间大小，入门费从20万-100万美元不等。

② 年费（或月费）。

国内案例（亲和源）：根据A卡和B卡不同，分别收取2-5万元不等的年费，或者是3万元的固定数额的年费。

美国案例（KOH）：健康活跃老人，3000美元/月；半护理老人，4000美元/月；全护理老人：5000-6000美元/月。

（8）  郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料；

（9）  拥有较高的管理和护理服务人员比例，KENDAL的管理和护理人员与老人的比例是1:1，而亲和源的管理和护理人员与老人的比例是1:2。

3. CCRC开发模式对中国的启发和借鉴

（1）  满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；

（2）  在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；

（3）  经营方式上的可取之处：

① 通过会员费的收取，迅速回笼资金；

② 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；

③ 通过年费（或月费）获得日常经营收益；

④ 通过出租店面获得租金收益。

（4）  由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；

（5）  CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌，一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还是比较大的；

（6）  CCRC模式的风险，将来自于会员卡的预付费性质，如遇到不法商人借机诈骗，或开发商经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。

三、    建设“复合型的老年住区”是中国养老地产的必由之路

1.居住人群的复合。

（1）中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像美国一样的客户细分和服务细分；

（2）中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能够看到儿童。

（3）在老年住区中生活，随着时间的推移，老人本身对护理照料的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存，形成复合的老年人群。

2. 服务功能的复合。

开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理人员，这样才能可持续发展。

3. 产品形态的复合。

（1）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型，针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。

（2）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中，功能空间应该相应变化调整，在策划、设计、建造的过程中，应该应用“百年住宅”和SI体系等理念和技术手段，实现空间的可变性。

4. 产业的复合。

我们能不能很好地发展养老地产，关键是养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等环节。

可以预见，未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产业集聚区，吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区，依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。

5.  盈利模式的复合。

除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中还将产生多种盈利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要，尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。

一定会有企业在项目发展初始阶段，因其品牌影响力不够，会员卡的销售不理想，就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时，至少其中一部分能够按照住宅立项，就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。