给房地产企业一份转型方案

 万美俱乐部秘而不宣的发展密码终于披露

   经过十多年的快速发展，房地产行业的社会需求已经得到了较为充分的释放，而伴随着中国整体经济的转型升级，经济增长模式已逐步由“投资驱动”向“消费驱动”转变。

实际上，处于转型中的房地产企业已经有了深刻认知，不管是行业领军企业还是处于二三线城市的区域龙头企业，它们都已经向经营型地产企业转型，与社群、居民的关系越来越紧密，以便从中发掘新的经济形态与市场占有率。

而这两三年来，万科、复星、绿地、绿城及万年基业等房地产企业通过“地产+服务”模式已将社区经营与大消费领域视为未来的重要战略。只是各个企业的切口不同，而不同的切口代表着不同的商业布局与未来。

纵观国外房地产行业发展史再结合中国国情，“地产+健康+服务”切口在某种程度上将占领市场高位，成为资本垂青的重点领域。

为什么这么说呢，先来看几个数据。

一，健康产业被视为全球第五波财富，各个国家已经启动。美国健康产业占GDP比重超过17%，其他经合组织经济体一般比重在10%左右。对于国内预计到2020年医疗健康产业规模将达8万亿元。

二，目前，国内明确确诊的慢性病患者超过2.6亿人，慢性病占国内人群死因构成的85%、疾病负担的69%，因此政府相关部门希望国内健康素养水平到2020年达到20%。

三，“房地产+服务”潜力巨大，将取代“房地产+钢筋水泥”。如果政策引导得当，“房地产+服务”将有万亿元发展空间。

不过，在转型过程中一个值得关注的问题是，很多情况下，为了销售产品，房地产企业往往只是引进了某种概念或引进了某种先进设计与理念，大多停留在概念层面，并没有真正落地。其实，在房地产白银时代，产品竞争加剧，以及人们对住房、社区需求的提升，市场已经到了需要好产品、好社区的时候，这样才会形成未来住宅升级。

如何推进“最后一公里”经济学

实际上，经过十几年发展，房地产企业手里都有大量的业主资源，但仅是将这些资源置于物业管理报修的对象或房企新盘二次销售的对像。但近年，这样的资源逐渐被房地产企业视为核心资源，很多企业都已在这一资源领域释放善意，着手经营嫁接，形成“最后一公里”经济学。这是房地产企业白银时代转型的路径之一，内生式增长的重要突破。

此前，花样年、万科、绿城等房地产企业都已在社区经营方面着墨颇多，并推进旗下物业公司迎接资本市场的洗礼。从花样年上市来看，资本市场对于这一模式也颇为看好，其市值一直较为领先，于是市场可以看到揭杆而起者不断涌现。

不过，经过一段时间的热议与风潮后，“最后一公里”经济学的社区运营业务又出现了另一种局面：真正有效的产品与商业模式有限，似乎又轮回到了“买与卖”的关系，商业思潮处于左右摇摆不定中。

这又印证了另一种理论与商业体系，社区运营或者说“地产+服务”不是简单的概念先行、简单的服务落地，其需要注入客户真正需求和新生活方式理念，概念的落地更需要诸多产业的支持与信念的支持，需要房地产企业强有力的资源整合能力与颇为远见的意识。由此，才能避免这一模式最终沦为“概念化”的舆论声讨中。

与此同时，在“改善性需求”为主的时代，独特的“以人为本”的社区生活已经成为房地产开发的趋势性产品及人们的选择重点，谁掌握了其中的奥秘谁就会在市场中获得多羸。

“‘互联网+’及优质的社区健康管理可以帮助房地产企业整合资源，产生客户黏度，为未来房地产开发、销售、物业服务满意度，起到很好的促进作用。”复地集团上海蜂邻健康管理咨询公司副总经理杨玥在参加相关论坛认为。也正是基于这样的认识及布局中产阶级消费，复星集团在大健康消费领域布局颇深。

专业人做专业事

互联网经济风起后，互联网医疗企业、模式开始多了起来，发展势头强劲。如互联网医疗界的明星公司春雨医生，春雨医生于2015年夸下海口说要一年内建成300家线下诊所，实际情况是运转起来的线下诊所数量仅为25家，这无疑是业务上的重大影响。

还有，2014年7月，由百度牵头，与智能设备厂商和服务商联手打造的大型高科技民生项目“北京健康云”，根据计划，通过百度建设统一的健康云平台，在2015年要建成10个市民体验中心，接入百家智能设备厂商，并在3年内覆盖千万市民。但事实上因种种原因难以为继。

“地产+健康+服务”与O2O不可分离。此前，房地产企业为了增加线上APP客群进行了多种尝试，而线上医疗企业为了走向线下也进行了多种投入，但最终结果却是或艰难运营或黯然退场。

“事实证明，专业的事要专业的人来做，唯有具备线上丰富资源及线下运营经验、实力的企业才能推动这一产业的发展。”一位长期研究房地产地行业的人士表示。

值得投资机构关注的品牌

笔者在健康产业研究发现，近年万年基业对于“地产+服务”有住自己一套独特的理解。在管理层多年研究客户及市场趋势下, 他们的结论是这一模式不应是“互联网+”背景下的一份冷冰冰的标准化产品，而应是一种有温度有交互的健康生活养成模式，在房地产项目中真正做到难以复制但可标准化发展的商业模式。

多种因素叠加，2013年万年基业与中国四大俱乐部之一的品牌公司“美国会国际”延续了美洲游艇俱乐部品牌后, 去年更创立了以健康科技为主题的“万美俱乐部”品牌，共同推出了以社区为核心的“移动互联网社区健康 + 品味生活方式 + 俱乐部社交圈层”的差异化服务体系与有效的商业模式。

当然, 有了发现还要有实际的产品落地。相对于其他房地产企业一窝蜂筹建医疗重资产项目, 或在线医疗企业颇为高调地宣称一年内开设300家诊疗中心而言, 万美俱乐部的社区服务可能是更接地气的商业模式与产品体系。为什么?

一、 万美俱乐部是以预防为宗旨, 强财精准简建设及覆盖范围广。以现在运营的北京广阳郡九号为例, 只在原有会所或公共服务区域投入“简而精”的检测仪器及专业服务人员便可为5公里区域内的10万人服务，取得了不错的运营效果。

二、 “其实，预防大于治疗。如果每个社区都有健康检验仪器及专业服务人员为业主提供专业的健康检测服务，提高他们对社区生活的满意度与企业品牌的忠诚度，是一件很有意义的事情。业主通过社区健康检测了解自身身体状况并急时改善生活方式、追求健康的生活方式对于他们而言也是一件幸福的事情。”万年基业相关负责人表示，现在美国会将“简而精”的健康检测产品与模式推向社区，就是要满足现业主对于健康检测的需求，提高社区的档次与美誉度。

三、 万美俱乐部是通过一体的线上线下交融的服务平台与技术支撑平台为业主服务。服务体系的背后是美国会强大、专业的健康生活支撑体系，是其他房地产企业难以复制的利器。

新项目热销的助燃剂

综合所述, 我们不难理解为什么已有众多房地产企业已和万美品牌洽谈合作。笔者也曾到过北京广阳郡九号的万美俱乐部了解，一位俱乐部的健康顾问自豪地说：“给客户做身体检测也就几分钟，但是客户都会硬要跟我们沟通聊天半个小时以上，有的客户直接走出去就找销售顾问当场签约了，之后还会加我的微信跟我保持联系，客户没有把我当成服务人员而当成是他们家庭的朋友。”我明白万美俱乐部为什么能成为了 “北京电视台”观众俱乐部唯一一家荣誉合作社区机构。

虽然笔者在调研中没有了解万美的盈利模式, 但从其幕后团队的组成及对商业模式的布阵可以看出它们已有“高招”, 因为它们知道市场缺什么? 客户要什么? 谁又是它们的客户? 自己的优势是什么? 万年基业这套 “四两拨千斤” 的产品与商业模式正是房地产企业轻资产转型的学习样本。