2017，我们该如何面对楼市投资？

       巴菲特曾经说过这么一句话，“我们追求的是大概率的小成功”。这句金句凝聚了巴老60年的投资功力。 如果你看到这句话时并没有像财小派一样热泪盈眶，说明你极需要好好看完我们这篇文章。

     中国房地产已经走出了一波超级牛市（1996-2016），除毁了几个经济学家的金字招牌外，还让亿万中国人“勤劳可以致富”的价值观严重受损。

     中国楼市是不是真的要违反地心引力，一路涨到天上去了呢？对于这样“妖氛重重”的房地产市场，普通升斗小民究竟该如何答题呢？

     2017年，我们究竟是“该出手时就出手”，还是“泰山崩于前也不买”呢？

     财富派，作为中国唯一的一家互联网私人银行，对于这样的大类资产配置话题当然是关心得不要不要的。

     财小派母公司诺亚财富,最近聚集了江湖上的几十位豪杰，举办了一年一度的“华山论剑”。会上，不少大咖牛人纵情指点江山。财小派敬录如下，以供广大无房青年自强不息、砥砺前行，以便以后老有所养，老有所住。

第一题，必考题——住宅地产到底还会不会涨？

     今年大家都在问，到底是因为什么导致了房价大涨？是人民币宽松？还是个人贷款太多了？答案是购房需求的增长。

     首先，从1992年开始，到2015年，全国商品房房价从每平米996元上涨为平均每平米6742元，上涨了6.5倍。而以1992年刚毕业大学生月薪80元为基准，到现在，我们的收入增长至每月3740元，约为之前的40倍。这样看来，收入的增长远远大于房价的上涨。

     其次，从个人贷款方面来看，总的贷款比例并没有很大的变化，导致个人贷款变得“刺眼”的原因是上半年实体经济的贷款不够。虽然大多数老百姓都在“望楼兴叹”，但从业内人士的观点来看，一线城市的房价是需求所致的，这一轮地产的上涨，也是目前限购将近20个城市的需求所带动的。

      在诺亚财富的钻石年会上出现了一位地产界的资深人士——前阳光城副董事长，菩悦资产的创始人——陈凯。陈凯认为，从产业、人口、城市化这三重数据来说，中国房地产的大周期还没有到来，房价依然有上升动能。

陈凯的数据表明，2002年，仅6000亿人民币规模的房地产市场，到2015年，已经发展成为一个8.7万亿人民币的市场。因为市场的体量已然巨大，所以增长的动能依然巨大，未来8万亿到10万亿的市场规模还将维持几年的时间。从国际上的数据来看，土地紧张的日本，平均居住面积也有31平方米，而我国仅有16平方米，也就是说，住宅消费依然有增长潜力。

    虽然中国的人口出生率和自然增长率逐年下降，但是因为我国城市人口的集中度在增加，所以城市房价得到了强有力的依托。（数据来源：菩悦资产）

（数据来源：菩悦资产）

    同时，影响房地产景气程度的小周期因素——房地产供应、货币、房地产政策越来越复杂，所以对于2017的房地产市场，专业的房地产商们都得小心翼翼。

2017年房地产的下半场考试该如何答题？

    陈凯的回答是：领先小周期一步，寻找城市价值/价格洼地，选择良好运营的房地产项目进行投资。

（数据来源：菩悦资产）

    “胆大、心细、手巧才会赢”，陈凯这样总结到。

    对于专业房地产商来说，这是一个困难的年代，对于普通的购买者来说，这是一个更加有挑战的买房年代。

第二题，考纲外的题目——商业地产投资的展望

    随着大多数一线城市的限购，住宅地产这块的投资变得艰难，所以许多地产运营商都开始通过对一线城市商业地产的改造升级，以达到资产升值的目的。

    歌斐地产合伙人谭文虹认为，“真正的房地产行业还包括商业写字楼、物流等业态，而这些更多的是机构间的市场，这也是我们看到地产永恒经营和持续稳定的模式，正好中国也到了这个阶段。”

（数据来源：歌斐资产）

    但商业地产一开始的运营并不简单，用某位商业地产行业专家的话形容为“做住宅地产，笑着进入，哭着出来；做商业地产，哭着进去，笑着出来。”因此，商业地产需要专业的资产管理团队进行运营管理。 

（数据来源：歌斐资产）

     谭文虹认为，眼下，地产时代已经发展到过了资本和杠杆投资房地产的时期，现在需要通过“运营升级”才能让存量地产变得更有价值。

     这跟我们小白有啥关系呢？ 关系在于，商业地产投资告诉我们，房地产市场不仅止于住宅地产。虽然我们买不起房子，但是我们可以投资比房子还要便宜的商铺来获利。或者，当我们筹集的钱并不能一次性付完5成首付或者7成首付的时候，我们可以投资在房地产基金里，获得相当的回报！

（数据来源：歌斐资产）

    同时，这完全不是说商业地产投资就是遍地黄金，事实是，需要找到好的地产基金团队，才有可能“找出黄金”。这是一个表面上看上去很容易，但其实非常有门槛的事情。投资一定要谨慎。
第三题 英语考题 全球房地产金融市场投资机会

      据黑石房地产业务董事总经理王天兵说，美国上市房地产信托（REITS）的平均增长率前三季度是4%-5%，和中国差不多。说明美国房地产业收入的增长仍然非常健康，房地产信托的底层资产是赚钱的。价格虽然在涨，但是付租能力也一同上涨，说明资产价值确实在上升。同时，数据显示供给正常，再次印证美国房地产具有投资价值。

    也就是说，如果我们对中国房地产的高度泡沫化价格不甚满意的话，美国市场欢迎您！同理，放眼全球，如果我们考虑的是房地产投资机会，而不是刚需自住的话，整个投资视野就可以扩展N倍。

例如，黑石房地产业务董事总经理王天兵说：

n 如果看欧洲大陆，西班牙等国家仍然存在不良贷款处理需求，如果看对了市场机会，可以便宜买到债，里面也存在投资价值。

n 在亚洲我们专注中国、印度、日本、澳大利亚的投资机会。

n 在日本投资能取得现金收益10%以上的持有型住宅；

n 在澳大利亚投资物流；

n 在印度投资办公楼。

    各位拟买房青年，看完，是否觉得在房地产投资这件事情上面，现在你的头脑清爽，脑洞大开了呢？