日本泡沫破灭后 谁在东京买房

东京获得了2020年奥运会的主办权之后，让一些上了年纪的日本人想起了“美好的旧时光”。上一次在东京举办奥运会是1964年，属于日本经济蓬勃发展时期，特别是房地产行业。1964年，日本民间住宅建设总数相比1954年增加了7成，而且量价齐升。

但上世纪90年代房地产泡沫的最终破灭，不仅卷走了巨额的财富，也将日本拖入“失落的二十年”。现如今，奥运会将再度回到东京，叠加日本央行的负利率政策，近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。房产是否重新成为日本人青睐的投资方式？什么样的人在泡沫破灭后的日本买房？而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了哪些变化？

今天，笔者通过腾讯财经看到一档名为《世界经济之旅》的系列纪录片，首播的《世界经济之旅-房产篇》深入日本社会，在十三分钟的视频里面，我们可以很清晰的看到，在安倍晋三大规模的政策刺激和央行的宽松政策下，日本的房产经济产生怎样的变换。房产是否重新成为日本人青睐的投资方式？什么样的人在泡沫破灭后的日本买房？而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了怎样的变化？ 

泡沫亲历者：当时有钱 也会买房日本不动产研究所的房产专家中岛正人年轻时，曾在日本国土政策局任职多年。他坦言，自己刚入职时，正是日本房地产价格疯狂上涨的时期。

“当时的前辈就建议应该去买房，身边也有很多人在买。可惜，当时太年轻，并没有钱。当时看着房价上涨之快，真的很吓人。”

在泡沫高峰的1991年，东京住宅平均价格超过200万日元/平米（12万元人民币／平米），按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算，相当于买一个100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。

年轻时囊中羞涩的中岛正人买不起房，却因此躲过一劫。

1991年之后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，时至今日，日本的住宅价格和泡沫高点相比，近乎跌去70%。

“当然后来还是买了房。”中岛正人表示，“是在价格下跌之后。”但并不是所有人都这么乐观。泡沫破灭后，日本人买房意愿出现明显滑坡。

日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示，希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%，而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

“‘只要持有土地，房价会一直涨下去’的这种想法，如今已经没有了。”中岛正人表示，“现在呢，只在需要的时候，买必要的东西。”在“土地神话”破灭之后，日本的消费观越来越务实，甚至显得过于谨慎和悲观。

旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺，把在日本买房子看作是“把钱存银行”。肇邺表示，如果现在把钱存在日本的银行里，实在没有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大约为0.03%。”这相当于1万元日元放在银行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。他选择将收入的60%都用于在日本购买房产。

我问肇邺的夫人，日本的女孩会要求丈夫在结婚前，就准备好房产吗？这个20多岁的日本女孩，似乎没有听懂我的问题，显得很困惑。她回答，不会。为什么？

一辈子不买房也不丢人和老一代日本人将拥有“一户建（独门独户的别墅）”为人生理想所不同的是，现在部分日本人即使有钱，也不买房，而是喜欢租房，这也催生出新的商业模式，比如“共同住宅”。

小金井公园附近由OakHouse经营的“共同住宅”，共有120个房间，常年客满。其中10.45平方米的单人间，一个月的租金约为67000日元(约4000元人民币)，几乎和其他长租房价格相差无几，但共同住宅共享浴室、放映厅、厨房，部分设施比长租房更完备。工作人员伊藤优称，共同住宅，最早是为那些在日本打短工、找不到租房担保人的外国人提供的租房服务。但是现如今，住户中只有40%是外国人，另有一大半是日本人，大多在20-30岁之间。 

年逾40岁的新井也住在共同住宅里，即使他已经买得起房。“这里是开放的空间。24小时的，每天回来会有人跟你问好，没有一个人孤独的感觉。”而对仍单身的他来说，之所以不买房更大的原因是金钱观，“如果买了房，就要在这里一直住着，否则如果离开的时候，就要处理掉。”相对房产，新井还是更喜欢流动性更高的现金。

日本的千禧一代和上一代相比，在购买房产时变得更为谨慎。一来看多了九十年代泡沫危机破裂、房价崩盘、半生积蓄化为泡影的惨痛故事，二来，年轻人工作流动性更大，也更崇尚自由。三来，日本公司职员的平均年收入在1997年之后持续下滑。年轻人大多并没有他们的父母辈富裕。数据显示，40岁以下的日本年轻人中，拥有住房的比例仅28.4%，几乎只有80年代的一半。

负利率政策下的买房客随着东京奥运会的即将举办，在房价将会回暖的预期中，一些当地的投资客重新回到房产市场。

IT公司任职的野多，已经在东京郊外有了一处“一户建”，和他的夫人和两只狗生活在一起。但是，因为觉得离东京太远。他打算在东京再买一处房。 

“有的时候，如果工作太晚，公共交通又停运了的话，我宁可去胶囊旅馆住一晚。”胶囊旅馆给每个住户提供一个长2米，宽、高各1.5米的格子间睡觉，一晚价格大约是4000-5000日元（约250-300元人民币）。但是如果打车回家，他坦言，一个小时的车程，花费大约是1000元人民币。

野多表示，在泡沫破灭之后，东京核心地段的房子依旧抢手。他看中的几处房产，都需要抽签才能购买。而他表示，自己也在寻找投资房，随着日本即将在2020年举办东京奥运会，东京的房价仍有上涨空间，他看好日本的楼市复苏。

过去两年，东京核心地段房产日渐抢手，海外投资客的参与，也是房价上涨的因素之一。 

为中国人购买日本房产提供服务的有一居联合创始人之一芦义表示，2015年，许多中国人涌入日本房产市场，“长租回报大约是4-6%，短租回报率是长租的1.5-2倍。”他表示，日本政府计划在2025年迎接6000万海外游客，届时，酒店供应紧张，许多人现在购入房产，是希望通过经营民宿的方式，获取高回报，即使未来游客减少，也可以回归到自住或长租，“许多人现在买的三千万日元(约170万元人民币)左右的房子，比如新宿附近30平方米的房产，我们觉得回报率挺好。”

而中国人对房产的胃口，也让日本人叹为观止。

2015年，根据日本媒体的报道，一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤坂的两幢住宅，价格分别为6.9亿日元（约合3700万元人民币）和6.8亿日元（约合3600万元人民币）。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。