中坤大钟寺广场门可罗雀，生意惨淡

 位于北京大钟寺的中坤大钟寺广场曾经因是寸土寸金的旺铺聚集地而名噪一时，而如今的大钟寺广场已经是一片没落的景象。零星的几个短租商铺和奚落的人流，已经看不出当年的繁华，只有还在营业的沃尔玛还保留了一丝曾有的“人气”。
中坤大钟寺广场（以下简称大钟寺广场）位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点，南望西直门，北邻三环路，西北接壤中关村，东北毗邻亚奥商圈，傲踞海淀繁华商业核心。其总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，主题商业区域建筑面积约21万平方米。而大钟寺广场总投资超过30亿元。

　　皆因“售后返租”
据了解，中坤地产旗下北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）开发大钟寺现代商城项目并销售。在销售过程，中坤长业公司和中坤地产旗下的大钟寺商业有限公司（以下简称商业公司）以高回报的售后返租形式吸引业主买房。2007年大约有千余人买了商铺，返租贷款8%回报，大约2007年到2013年，商铺的业主都拿到了相应的回报，而从2014年开始就已经得不到那8%了。
实际上，据业主称，大钟寺广场已经在2013年给了原有业主通知，不能继续履行租金给付的通知，2014年7月，商业公司向所有业主送达《关于大钟寺现代商城项目现状及变更合同支付租金方式的函》并停止支付业主的租金。
而在2014年2月，大钟寺广场仍然以商铺形式通过中介卖出了多套商铺，成交已是天价。业主李雨松告诉本报记者，2014年，以每平方米16万的价格买了约20平方米商铺，被要求一次性付款300余万元。但是业主并没有进行网签，当年三月份拿到正式购房合同，合同上清楚地注明了该房产是在抵押给农业银行期间。而被抵押的房产没有解押的情况下是无法办理房产证的，这也是业主无法贷款只能一次性付款的原因，该业主至今未拿到房产证，只有一纸民事合同，就不是实际权利人。他告诉记者，2014年购买商铺的业主最少的150万元，最多的1000多万元，中坤一共融资8000多万。
有业主告诉记者，最开始大钟寺广场的人气挺旺的，后来由于中坤地产方看到租户生意红火，要涨租金，而后来又有经营管理不善等问题，造成租户的大量流失，导致了广场的萧条。中坤方面看到商铺的经营日渐零落，就打起了商铺改写字楼的主意。《关于大钟寺现代商城项目现状及变更合同支付租金方式的函》中提到，中坤地产决定把握时机经批准升级装修改造大钟寺现代商城。但中坤地产负责人在之前与业主见面会上明确表示，要将现在的商品房业态改变成写字楼业态，业主并不同意，他们认为，业主当初是以商铺的价格购买，而要1比1的价格转换成写字楼是不能接受的。
为此，业主多次向中坤地产及中坤地产实际控制人黄怒波要求其交付和归还商品房，进行自主经营，但遭到中坤地产的拒绝。据《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
小业主的诉求
此间记者见到了另一2006年买了大钟寺广场的业主李先生，他告诉记者他的商铺是4万元/平方米，使用率仅50%。他表示，从大钟寺广场项目出现问题，小业主代表已经公开维权不下10次，海淀区政府和信访办等单位基本都是接待来访的人员把业主的相关材料收走后就没有了下文。业主在海淀区法院对此事起诉的大概有不到200人，全部胜诉。有100多户向海淀区申请强制执行，海淀区法院执行局表示，只能希望尽快促成重组，因为没有相关的资产可以被执行。直到2015年10月，法院告知业主，已经给部分业主执行了部分违约金几百块到几千块不等。
业主刘昊天告诉记者，业主的终极诉求也是理想目标是重组成功各自的损失得以补偿，但是这不知道会是多长的时间。眼下业主们希望能够参与重组谈判，这是涉及6万平方米商铺和写字楼的1000多名业主的切身利益的。据他了解，从外面看大钟寺广场的经营状况惨淡，而实际上中坤内部的餐饮和早教等行业的商户经营状况良好，位于5楼的海底捞还面临面积不够用扩展店面的问题。
业内人士告诉记者，这种售后返租的形式是不合规的，他说，正常人都有投资失败的准备，而这事核心的问题是拿到房产证和只进行了网签未拿到房产证的人都是只有房产证上的图标明自己的房屋的位置和面积，现在业主既得不到租金，也没有清晰明确的产权区域划分。至今，业主不知道自己购买的商品房精准位置，而且如今中坤方面不给付租金也不给房子。
据知情人透露，中坤地产在全国有30多处项目，大部分亏损，只有安徽黄山的项目盈利。也有内部人士向记者表示，从2014年房地产政策收紧，银行对房地产项目支持力度锐减，导致房地产行业下滑，也直接导致了中坤地产的多项目亏损和资金链断裂。
资金链断裂等待重组
另据一个不愿透露姓名但接近中坤的知情人士透露，中坤方面从大钟寺广场项目多次抽取的资金应该早已盈利。如今中坤地产希望走破产程序进行重组，但是如果重组没有既得利益，重组方是不会参与的。有重组方的条件是，更改整个大钟寺广场的容积率，在原有的楼体上面加盖一层楼，并在此地块区域另一块与大钟寺相连的地块上再盖一幢写字楼。重组方请中坤方面到该地块的所在地区北京市海淀区政府海淀区房管局协商此事。据说，海淀区的回复是原则上同意，请中坤地产写申请。
记者见到的另一位一丛姓业主，2012年以3.6万/平方米的价格买了E座六层写字楼共计400多平方米，总价格1400万元。她告诉记者只有网签而无法办理房产证，原因是，“因为该楼层的房屋有的是在恒丰银行进行抵押，银行不解押的情况下，业主无法办理房产证。”她举例，“比如曾经的王府井百货在大钟寺广场每年2000万租金，10年合同套现2亿。具体到E座的情况，只要中坤与恒丰银行打官司解除质押，海淀区政府协调海淀区建委和法院给六层的业主办理房产证即可。”
据小业主代表称，在众多小业主联合多次向中坤地产讨要说法后，中坤地产下属公司大钟寺大钟寺广场项目负责方中坤长业总经理池淑涛面对众多小业主公开回复，“造成现在的局面主要是因为经营不善，同时又受到电商对实体店的冲击，负债太多资金链断裂造成的。如果重组成功，可以归还违约金。另外，大钟寺广场的地产是有价值几个亿的相关担保的。”
记者致电池淑涛，她表示正在开会，记者表示想了解大钟寺广场事情解决的进展问题和重组的进展等问题，将相关的采访要求和问题以短信形式发给她。随后，池淑涛在电话中告诉记者，中坤地产从未回避问题从未不承认对业主们的房屋和利益，大钟寺广场的房产已经质押给多个银行，目前谁也无法进行任何行为。一旦银行解除质押，对于没有网约和房产证的业主都可以补足手续。目前中坤地产正在积极推进重组，非常希望重组成功，大家皆大欢喜。对于重组的进展和重组方不方便透露太多，等到重组有了实质性进展或成功时，中坤方会向公众公布。