美国创业区域中心丨投资移民行业首个4%年回报的EB-5项目

 近日，美国投资移民行业内推出了一款真正符合金融投资规律的全新项目——“曼哈顿河滨·杰克逊豪庭”，该项目不仅帮助投资人获得美国绿卡，同时也为投资人提供4%的固定年收益。

据了解，负责该项目的美国创业区域中心（ARCFE），早在2015年就已经推出类似的EB-5项目——纽约长岛市11街高级公寓，其年固定投资回报同样高达4%，并且项目已经按时发息。美国创业区域中心（ARCFE）也因此成为了EB-5行业内首家为投资人提供4%固定年收益的区域中心（Regional Center）。

美国创业区域中心的执行副总裁May Zhang女士表示：“市面上大多数EB-5项目，是没有回报或仅象征性回报的。相反，很多投资人认为，投资50万美金换取一张美国绿卡，只要本金能够顺利退回，有无投资回报并无大碍。但是，对于50万美元的长（排）期投资，几年下来没有收益，对投资人来说确实是一件憾事 —— 毕竟EB-5毕竟属于投资，数年排期之后的回报确实可观。”

“以美国创业区域中心（ARCFE）“曼哈顿河滨·杰克逊豪庭”为例，该项目EB-5投资人的年回报率为4%，并且该回报率持续整个申请周期。假设从递交I-526申请到拿到永久绿卡的整个周期为8年，则投资人将收到共32%的收益，即：16万美元（$500,000 x 4% x 8 = $160,000），约合人民币108万元。此外，ARCFE将按季度发息，投资人也可选择用前三年利息收入抵消5万美元基金前期发行费。” 她补充道。

其实，作为正常商业行为的美国房地产投资，开发商借款都是有代价的。只是投资款回报这块“肉”没有分到投资人手上。

从融资结构来分析，美国房地产开发项目的最佳融资渠道是商业银行贷款。利息低但额度有限 —— 目前美国商业银行提供的建筑贷款，利息一般在5.5%-6%，额度仅到项目成本的60%（资深老、信用好的开发商可以贷到65%）。低成本的优质银行贷款来源，开发商都会用到最大限度。排在银行贷款之后的夹层贷款（第二顺位贷款），通常用来填补银行贷款和股东股权之间的融资缺口。如果银行贷款60%，股权15%-20%，夹层贷款（或优先股权）需要占比20%-25%，现在这部分资金很多是由EB-5融资方式来满足。目前美国夹层贷款市场利息水平为6.5%-8%，绿卡项目会因为绿卡福利偏低些，但不至于没有回报；换句话说，绿卡并非投资回报的替代品。
那么，夹层贷款的6.5%-8%的利息哪里 了呢？

为什么EB-5行业内没有兼具“投资回报”与“移民”的“双功能项目”？

为什么美国有800余个区域中心，目前仅有美国创业区域中心（ARCFE）能为投资人提供具有固定年收益的EB-5项目？

· 营销成本巨大，投资回报变成了铺天盖地的宣传 —— 豪华顶级的包装、名人站台、各式峰会，让移民行业每年的推广费用，在短短几年内排名各行业前几名。

· 销售环节的高消耗 —— 由于中美两边信息的严重不对称，移民销售环节“吃”掉了投资人的投资回报。目前，销售环节消耗项目管理费（一般5万美元），外加每年3%-4%的固定利息；也就是区域中心从开发商那里收取的利息，一半或超过一半消耗在移民销售环节，终端投资人因此没有收到投资回报。

所以，可以肯定的是：

1. 美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目，除了换取绿卡，投资本身也是有资金回报的。

2. 目前移民市场的潜规则是：绿卡归投资人，投资款资金回报则被分配到移民公司和项目中心的广告营销等环节。

3. 随着EB5排期日渐增长，这种投资人除了绿卡以外投资款零回报的模式不再符合市场期待。

虽然，美国创业区域中心（ARCFE）成为行业内首家为投资人提供4%固定年收益的区域中心，但这也反映出该行业目前的弊端——并未真正从多方面满足投资人的需求。EB-5行业迫切需要解决的不是项目营销方案的升级，或者中介佣金的提高；相反，他们需要重视投资人长排期、无回报的痛苦以及对实现移民美国的渴望，需要帮助投资人让移民排期等待变得更有价值，真正在投资过程中实现移民，在移民过程中实现资产升值。

 
ARCFE CAPITAL（美国创业资本）总部位于美国纽约曼哈顿第五大道339号（帝国大厦对面），是一家专业的房地产开发与投资管理机构。自创立以来，国际化的视野、专业化的团队、高起点的运作，专注、稳健、高效、精细的经营理念，寻求将房地产开发链条下的开发、融资、投资与投资人财产规划服务融合在一起。

旗下业务分为四大类：其一，从事房地产的开发，开发公司正在进行多处公寓项目的开发；其二，拥有大纽约地区最专业的投资移民区域中心——美国创业区域中心ARCFE，坚信“好的商业项目，才是好的投资移民选择”，已成功运作10个房地产的EB-5投资移民项目，为数百名高净值客户取得移民资格；其三，拥有专业的房地产投融资地产基金iCross Fund（爱拓美国地产基金），为房地产项目提供各种类型的融资（股权及债权），在项目开发前端为投资人寻求最佳房地产投资机会；其四，为高净值客户提供法律、税务、财产规划、财富管理等深层次服务。

ARCFE CAPITAL（美国创业资本）高效务实、稳健经营、不懈追求、开拓创新，正逐渐成为大纽约地区最专业的房地产开发与投资管理服务机构。