土拍新规严苛考验下 大房企加速规模扩张

 　　去年以来，各地先后出台了相应的土拍新规，北京延续 “限价+配建”土拍规则，石家庄、上海、广州等城市陆续跟进且各有创新，重点城市土拍政策渐趋多元。
同时，热点城市为了平抑地价，不同程度地设置了限地价、限房价、竞自持等条件。例如北京的“限地价、竞自持、竞方案”土拍新规，深圳、杭州、天津等重点二线城市及周边城市出让的宅地，也先后设定了最高限价及竞报自持面积。
毫无疑问，这对开发商资金实力和综合能力提出了更高要求。

　行业集中度进一步提升，龙头房企加速扩展规模
7月初，中指院发布了“2017上半年50亿房企销售业绩格局分布”。从榜单看，龙头房企的平均销售额同比增长率最快。龙头房企与中小房企间的差距持续扩大，强者恒强的发展态势愈发明确。政策环境从严的背景下,龙头房企拥有强大的人力资源、资金实力雄厚，既有拿下一二线城市优质地块的实力，也具备积极进军三四线市场、抢占中小房企土地资源的能力。无疑，龙头房企占据了行业制高点，一路斗志昂扬。
中房智库研究员统计的上市房企拿地排名榜TOP20榜单显示，今年上半年拿地最积极的依然是大房企，前20强房企拿地总额达到了6592亿元，“大象”越走越快。例如，在中指院发布的“2017上半年品牌房企销售和拿地情况对比”中，新城控股的拿地金额同比猛增480%，增速位列前3，表现亮眼。广发证券日前在报告中表示，新城控股上半年销售继续较强增长，均价上扬有望带动毛利率上升;土地投资保持积极，全国化布局更进一步。
根据中指院发布的“2017年上半年全国房地产企业拿地排行榜”显示，新城控股1-6月，以259亿元的成交总价，揽获了规划建筑面积为625万平方米的优质土储,土地资源优势愈加明显。根据中指院提供的数据计算，新城控股上半年的土地成交平均楼面价为4144元/平方米，成本优势显著。低成本大量拿地，保障了新城的持续高速发展。

　　房企布局重点仍在二线，三四线走高恐难以持续
中指院的数据显示，上半年，长三角及环渤海区域依旧是房企拿地角逐的重点区域。在新一轮的调控政策下，一二线重点城市溢出效应加剧，成交量下降，销售面积下降约20%。与此同时，三四线城市去库存效果显著，从克而瑞提供的数据看，三四线城市成交面积占全国商品房成交面积的比例已达75%，成交量自去年起一直维持在24%—41%的增幅区间内。尽管如此，克尔瑞研究中心在对上半年房地产市场的分析中指出，从城市布局角度来看，二线城市依旧是各个房企的布局重点，占到了拿地总建面的52%，三四线占比则为41%。其中，“都市圈”三四线城市因受到中心城市辐射，与一二线城市联系紧密，表现更加明显，备受房企青睐。
针对这种情况，新城控股高级副总裁欧阳捷判断：“都市圈三四线城市与其核心城市荣辱与共，会有时滞，长期看好;非都市圈热点三四线城市繁荣不可延续，透支越多，沉寂越多”。据悉，目前三四线城市平均楼面地价已达4810元/平方米，而二线城市的土地成交平均楼面价为5179元/平方米。不难判断，三四线城市的整体楼面价不可能超过二线城市，因此上升空间已触及瓶颈，未来缺乏持续走高的可能性。
据悉，业内许多标杆房企持续加码重庆、郑州、济南、苏州等潜力二线城市，并同时强化都市圈三四线城市的布局;秉承战略为王的新城控股，在投资佛山、湖州等“都市圈”三四线城市的同时，也持续深耕二线城市，继续部署长三角区域，同时在中西部区域及珠三角重点城市加速排兵布阵。
纵观今年上半年，新城控股已在山东青岛、陕西西安等多个二线重点城市获取优质地块。7月，更是拿下了“都市圈城市”镇江的优质地块，进一步加速全国化布局。
在严苛的土拍政策下，房企必须更加理性有效地调整拿地策略、紧跟政策变化、提升自主判断能力，才能依循合理的战略布局不断扩充规模、快速扩容土地资源，在激烈的房地产行业竞争中加速奔跑。
目前，新城控股已基本完成了以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。除了积极拓展住宅市场，在商业地产方面，今年以来新城旗下商业品牌吾悦广场也不断落子上饶、渭南、合肥等城市，在刚刚结束的“博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会”上，新城控股凭借在商业领域的长足发展，荣膺“中国地产金砖奖-2017年度商业地产领军企业”称号。
目前新城控股已开业和在建购物中心达到47座，进一步形成了“双轮驱动、加速奔跑”的发展态势。