楼市跌宕十年：天堂与地狱 泡沫累积已经非常危险

 　楼市跌宕十年 | 天堂与地狱   　　来源：华夏时报

　　作为一名老师，2000年就从东北来深圳打拼的高华，算是见证了房地产市场的完整周期，而让他成功晋级到富裕阶层，则是源于最近十年的炒房。

　　房价从2007年的暴涨，到2008年暴跌， 2009年在4万亿的刺激下起跳，2010年人为调控压制需求，到2014年房价平稳，到2015的报复性反弹，2016年全国楼市的疯狂，2017年再次迎来老套的调控政策。

　　10年里，楼市跌宕起伏，房价虽有波动，但曲线却是越调越涨，说了多年的长效机制一直难产，货币不断贬值，抑制需求却不改变土地财政和供给的调控方式，这一切都让百姓失去了对政府调控房价的信心，全民投机炒作之风不绝，造就了一批高华这样的富人，也让没房的人陷入社会底层，有房没房，成了划分阶层的唯一指标。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”指导精神如何落实？在未来会改变中国房地产的格局吗？

　　2007-2008年过山车

　　从2005年起，楼市调控就连续不断出台，但是伴随着中国高增速经济，房价一路高歌猛进，2007年，整体经济进入过热期，经济的快速增长和信贷的扩张，将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段，深圳楼市也不例外。

　　2007年，深圳不论是关内还是关外，房价都冲破了一万，有的甚至接近2万，高华手里几套房原本是打算自住，房价猛涨让他始料不及，南山区房子涨了一百多万，龙岗平湖和坂田房子都涨了几十万。

　　为了遏制通胀，从2007年3月开始，央行连续6次加息，同时为了抑制房价上涨，当年9月，央行重拳调控楼市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。

　　也是在9月，高华将南山的房子卖掉，看着存折上分两次打进来的110多万元，他兴奋的几天睡不好觉。

　　算算如果靠工资，多少年才能挣到一百万呢，那一刻，他才发现，以前遥不可及的百万富翁，距离自己并不遥远。

　　捞到了第一桶金后，高华意识到房子不仅是用来住的，还可以拿来赚钱，而且操作如此简单！

　　原本高华在龙岗有两套房，但适逢深圳大运会在龙岗召开，交通道路规划建设宽敞，各种场馆设施如火如荼的建设中，高华认定这是重大利好！琢磨着两套太少了，继续买，满仓！

　　然而美梦都是被闹钟给敲醒的！高华没有料到，一场危机很快就来了。

　　之前，高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大，缺乏风险防范意识，在货币政策持续收紧下，2007年10月，加息的累积效应显现，调控开始见效，深圳楼市阶段性见顶，有价无市。只会买不懂卖的高华，在2008年终于栽了跟头。

　　2008年2月，深圳新房价格达到1.6万元/平米后，开始断崖式下跌，开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至，购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍，最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。到了2008年10月，很多区域房价已腰斩。

　　此时，高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来，我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”

　　2008年初，高华意识到必须“减仓”，于是以成本价出售中央悦城，套现30万元还月供，同时房子装修完后陆续出租，减轻了月供压力，这样挺了10个月。

　　2009-2010年大涨

　　因为一场全球金融危机的来临，风暴很快临近结束。

　　面对经济下滑风险，2008年10月至12月，中央出台政策“组合拳”救楼市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，取消70\90政策，以及减免税费等措施，市场应声止跌。

　　“说句拉仇恨的话，感谢金融危机，救了中国楼市，也救了我。”高华说，托金融危机的福，否则他还要继续割肉卖房还月供。

　　高华挺过来了，不过比他更激进的投资客却倒在了黎明前。《华夏时报》当年曾报道，拥有上亿资产的投资客李金东，在房价的持续下跌中，手中的69套房全部变为负资产，最后破产离场。

　　但经过2008年这次过山车式的楼市起伏，高华对房地产投资风险有了全新认识，步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现，只要中国经济向好，房地产就不会崩盘，一旦市场进入调整，政府必会救市。

　　2009年，中央推出4万亿大规模刺激政策后，房地产成为货币宽松的最大蓄水池，全国各地掀起了救楼市浪潮，市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动。

　　有了前几年的炒房经验，高华认定机会再次来临了，与李金东们再无资金翻盘不同，高华通过房子再贷款，找朋友借钱，又卖掉两套房套现200多万元，准备大干一场。

　　这一次，高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。但抛弃了激进冒险的策略，以稳健为主，2009年底，他与几名投资客一起，开始通过联合控盘的方式炒房。

　　高华们选了深圳南山区三个只有两三百套房源的二手房小区，其中80%是自住客沉淀不动的房源，剩下几十套流转，只要有放盘的，他们就联合接手，直到小区没有房源可卖，形成垄断后，投资客便有了定价权，几个人先通过对敲互相买几套，将价格炒高，然后每隔几天放出一套，制造稀缺的假象，由几个中介同时放盘形成热卖竞争，他们在幕后操纵。

　　在这一轮救市中，从2009年3月起楼市开始回暖，深圳房价快速上涨，到了2010年初就完全收复失地，甚至有的区域已经完全回到2007年的高点，而且并未止步。

　　有统计数据显示，2009年全国房价住宅销售均价达到4600元/平米，比2008年均价上涨了1000元/平米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年！

　　2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，拉动GDP增长从2008年、2009年的个位数，重新回到双位数，达10.6%，房地产功不可没。

　　但同时由于全国楼市疯狂反弹，百姓对于高房价也怨声载道，因此史无前例的调控又来了，几乎每月，中央部委都有措施出台，除了在土地出让金上对房企进行严格限制，其他连续上调二套房首付比例，从三成提高到四成后又提高到五成，70\90政策重出江湖，营业税免征期延长。10月开始，央行上调存贷款基准利率，新一轮加息周期来临，同时，史上最严限购令出台。

　　但因4万亿放水导致的流动性泛滥，市场并未立即熄火。一直到2011年年中，深圳楼市才冷淡。但在这场投资盛宴中，高华和其他投资客大赚。

　　2011-2014年重回调控 

　　始于2010年的这一轮房地产调控，在2011年不断细化和落实。

　　同时，为抑制通货膨胀，央行持续收紧货币政策，2010年1月至2011年7月，共加息5次，上调存款准备金率12次。

　　限购令、限贷令等行政调控手段出台后，购房名额成了最大问题，投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作，因此高华的炒房团队解散了，随着投资退潮，深圳市场成交量再次下滑，二手房成交量从当年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

　　从2011年下半年后，全国房地产再度步入调整期，当时，深圳等一线城市最先反应，二三线城市调整紧随其后。

　　由于限购限贷的存在，深圳投资水分逐渐被挤干，投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。而高华是留守的其中一个，且有一批跟随者。

　　虽然央行在2011年11月开始降准，但对于楼市的调控政策，并未放松。因此投资客们想出了合伙人跟投的公司运作模式，比如帮亲戚朋友交社保，解决限购问题，再用他们的名额一起炒房，按股份分红。

　　进入2012年，中国GDP增速突然从上年的9.5%下滑到7.9%，同时，跟随美国的次贷危机，欧债危机也开始发酵，世界经济下行风险明显增大，全球经济仍然存在“二次探底”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调，意欲加强和改善宏观调控。

　　但政府出于压力，又不敢放松调控，2013年，国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号，坚决抑制投机投资性购房。16城市加码调控。

　　一年年收紧的调控，让楼市局部泡沫破裂，如温州、鄂尔多斯(15.190, 0.19, 1.27%)、海南等炒作水分大的城市，在2011年到2014年期间，房价出现剧烈波动，价格腰斩。

　　数据显示，2014年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑，广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成。

　　虽然2014年有40多个城市取消限购令，但全国楼市依然处于沉睡中，只有深圳开始蠢蠢欲动，随着信贷放松，下半年成交量在不断上升，先知先觉的投资客，开始在市场上吸盘，房价在“9·30”后开始出现涨价苗头。

　　2015-2016年报复性反弹

　　而引爆深圳楼市的，是2015年中央出台的“3·30”政策，商业贷款二手房首付比例从七成降至四成，二手房营业税免征期从5年变2年。

　　一管就死，一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出，深圳房价开始暴涨。

　　在“3·30”楼市新政出台前，高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子，买入价格约51000元/平米，6月份以约78000元/平米卖出，净赚了270万元，而高华的朋友晚卖半个月，比他多赚了60万元。

　　2015年政策兴奋剂还在使劲注入，连续4次降息，8月、9月政策进一步放松，针对已有1套住房但还清贷款的改善型需求，公积金贷款首付从三成变两成，在没限购的城市商业贷款首付降低为25%。

　　深圳出现了全民炒房的群体性癫狂，市场上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾随入市，通过一套房做抵押贷款，将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是，各种金融机构的首付贷、消费贷、气球贷等资金来源，也给予了资金不足的投资客一臂之力。

　　当年下半年，上海接过深圳的接力棒，也是短短半年多时间，房价就翻倍。全国二线城市楼市也逐渐回暖。

　　迫于购房压力，2016年3月，上海和深圳出台调控措施，依然是老套的限购限贷政策收紧，市场冷却了一个月后，又恢复上涨常态，2016年深圳新房均价从2015年的33426元/平米，直接跳涨至53448元/平米，同比上涨超六成，上海房价均价同比涨幅超四成。直到2016年国庆第二轮调控后，深圳和上海楼市才熄火。

　　而投资资金开始轮动，一线城市的资金向热点城市进军，2016年，包括北京、广州、合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全面大爆发，一年内，房价普遍翻倍，各地地王层出不穷，溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期，跨城投资的人带着现金大胆出手，而越来越多的刚需，也因恐慌心理，担忧房价再涨就永远买不起了，于是按耐不住纷纷持币进场。

　　越来越多的购房者意识到，正如任志强所言，楼市靠堵的方式调控，换来的是报复性上涨！一个城市的房价取决于综合实力，房子的价值不在于砖头本身，在于房子承载的教育、医疗、交通、生活配套、城市服务等综合附加值，尤其是一线城市，房子越来越接近奢侈品，不管你承不承认，这10年历史已经证明，房子能让屌丝逆袭为富豪，有房没房，孩子入学就是天壤之别，房子成为能否留守大中城市的一个门槛。

　　出于无奈，从2016年9月开始，杭州、南京、合肥、苏州等热点城市再次重启限购限贷之路。 

　　2017年调控再次来袭

　　这一次的调控政策看似更加严厉，不止是传统的限购、限贷、限价，还有新发明的限售、限商、限离，限售即规定房子2年或3年才能出售，限商即不允许商住房卖给个人，不允许贷款，甚至是限制离婚多久内不能买房，北京在今年3月份接二连三的炮弹，还包括对学区房的限制。

　　而最新又有十多个城市推出租售并举，加大租赁房供给，但广州的租购同权并不被市场看好，毕竟教育资源有限，有房没房不可能享受一致待遇。

　　而且目前的调控政策，都是治标不治本，抑制需求，但却不从源头上增加供给，政府垄断土地供给，成为控盘的庄家，大中城市不合理的住房用地和工业用地的比例，导致了土地供给总是跟不上需求。

　　更为关键的是，这些年货币持续放水，M2增速长期高于GDP增速和物价涨幅之和，市场上流动性泛滥，人人担心钱贬值，需要寻求资产保值增值，加上实体经济的艰难转型，民间投资跌入谷底，实体无处安放多余的资金，辛辛苦苦做实业，一年下来，却不如买两套房带来的盈利，卖了房子去创业，最后赚来的钱，却再也买不起房。试问有几个人会静心干实业？

　　当调控成为一种新常态后，投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。目前调控的大多是房价已经暴涨完的一二线，以及三大都市圈的周边城市，而三四线仍在大力去库存，资金又开始转向三四线炒作。

　　经历过十多年的起起伏伏，高华总结了一句话：“年初不买房，一年就白忙，三年不买房，一生悔断肠。”这些年来，高华在楼市上总共赚了3000多万元。

　　“房地产调控实际上给了投资客机会，涨涨跌跌，才有套利空间，如果一直较为平稳，投资客是没有利润的。”高华毫不讳言，目前手中滚动的房子仍有七八套，在长效调控机制不见影的情况下，房子仍然是现阶段最好的保值投资产品，没有之一。

　　一个上市公司卖掉2套房，就可以扭亏为盈，成功摘帽，是楼市泡沫大，还是股市泡沫大？

　　以后还会上演这样的笑话吗？

　　经过这一轮的全民疯狂炒房，泡沫累积已经非常危险，外汇下降。

　　而习大大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”指导精神，也许并未被民间深刻体会。

　　未来，一切都是未知数。