房地产行业转型压力下的智慧人居创新

      2017年以来，房地产行业在去库存和转型升级的压力下前行。尽管从开发到运营已经成为行业共识，但要从原有的发展模式中跳脱出来，跃迁到一个新的发展轨道上确属不易。今年以来与房地产行业相关的政策密集出台，加之中央指导方针对房产产品居住属性的强调，都在影响作为当下中国经济支柱产业的房地产业转变商业模式，但这一转变关乎企业战略、产品定位、营销策略等一系列的调整，整个房地产业都在致力于探索新的出路。

       在产品要回归人本的前提下，房地产行业要从人居体系中构建新的价值结构，去满足当下的住房消费需求，或者借机构建新的商业模式，实现企业的跨跃发展，或许是一条可行的发展之路。在这一背景下，10月21日，作为国内最早将建筑智能化运用于人居环境体系中的实践者，华程天工成功举办了2017智慧人居高峰论坛，这次会议由全经联商业地产委员和北京华程天工科技有限公司联合主办，参与者包括标杆创新地产企业、人居服务内容提供企业、社区运营企业等，旨在以科技+服务内容IP加速智慧人居解决方案落地，让住宅回归人本，重塑地产价值。此次会议适值党的十九大召开，参与人数近300人，可以说是智慧人居领域的一次盛会。

      大势：房产从投资品回归人居的本源属性

       2016年12月，中央经济会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，定调房地产行业发展的方向，同月，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性”，而十九大再次强调了这一主基调,在报告中强调“房子是用来住的”。可以看出，中央对于调整房地产行业发展方向的意志是非常坚定的。

        与之相应，中央和各地都出台了一系列的新政策，包括租售同权、物业自持、共有产权、“五限一竞”（限销售价格、限套型面积、限建设标准、限供应对象、限转让交易时间及竞拍地价）等。这些政策的出台一方面是为了满足中低收入人群的居住需求，加大中低价位政策性商品房建设力度，以期改善供求关系；另一方面也是房地产企业发展的出路，即要致力于真正满足居住者的切实需求。

        在十九大报告中，习近平主席提出了关于社会主要矛盾转变的新论断：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这是时隔30年后中央对于社会主要矛盾变化的新判断，也是包括房地产行业在内此后发展的一个指导思想。毫无疑问，房地产行业的创新都将围绕这一点展开。对此，老一辈建筑人、中纪委驻住建部纪检组原组长姚兵副部长指出，智慧人居领域的创新重点是认识创新、长效机制创新、技术创新。其中，认识创新主要是对房地产本源属性的深刻认识，房产项目不再以售出为终点，而变成了以居民为核心的全生命周期服务，这也是智慧人居当下和未来的发展方向。

全经联秘书长姜炜先生分享为地产导入服务创新IP推动地产转型

       转型：以智慧人居推动房地产行业从开发到运营落地

       在此次智慧人居论坛上，多位演讲嘉宾指出了房地产行业正在从开发转向运营，而智慧人居是符合政策趋势和市场需求的、实现提升运营的必经之路。姚部长这样描述他理想中的智慧人居：“信息化构建智慧人居，借助于大数据的分析，促进建筑产业与信息化完美融合，使传统建筑依据互联网的互动思维、简化思维、成本思维、客户思维和市场思维，为客户提供产品规划、设计的全程体验参与，实现个性化定制。建筑产业化与信息化高度融合之后，传统的房子就变成了会说话的房子、会管家的房子以及会看家的房子，是移动互联时代的智慧人居。”这样的居住环境和生活方式正是人们所追求的美好生活的一部分，但是要如何实现这一切呢？

宏立城副总裁、全经联副主席张云计先生分享地产第一神盘“花果园”

        在主旨演讲中，智慧建筑专家、北京华程天工科技有限公司董事长孙大雨博士提出，在重新定位产品、产业化、服务化、资产证券化、从开发到运营这五大趋势之下，房地产行业的发展面临的两方面的重要挑战。第一，行业发展如何匹配不断提升的人居需求；第二，转型到运营后，企业原有的资源和能力如何转化成新的生产力。这两个问题是几乎所有房地产企业正在面临的问题，对此，孙博士给出的解决方案是采用智慧人居体系。

孙大雨博士发布《《智慧人居体系》》

        关于智慧人居，不得不提我国著名建筑学家、城乡规划学家和教育家吴良镛院士，他是中国人居环境科学的创建者。1993年，吴院士在中科院作了题为《我国建设事业的今天和明天》的学术报告，第一次提出“人居环境学”的概念。这一理论后来得到科学界和国家的认可，成为中国人居环境发展的重要指导思想。

        在《明日之人居》一文中，吴院士指出：社区是人最基本的生活场所，社区规划与建设的出发点是基层居民的切身利益，不能仅当作一种商品来对待，必须要把它看成从基层促进社会发展的一种公益事业。通过对人的基本关怀，维护社会公平与团结，最终实现和谐社会的理想。这之中不仅包括住房问题，还包括服务、治安、医疗保健、休闲娱乐、教育等多方面因素，应是一个“完整社区”的概念。尤其是在老龄化社会来临的今天，完整社区的建设尤为重要。

        这段话其实就是对智慧人居体系内容的一种描述。华程天工根据吴院士的理论，在2016年完成了智慧人居理论的研究，开始致力于为房地产开发企业提供智慧人居体系建设的一体化服务，以期用智慧人居理论的创新应用和企业一同探索房地产产业价值新领域。在孙博士看来，由于移动互联网、智能硬件、物联网、大数据等技术的融合式迸发和新兴服务业的发展，智慧居体系的构建迎来了新的契机。

        对于处在转型风暴中的房地产企业来说，通过智慧人居的方式，可以把服务化做起来，形成企业的精准差异化，构建核心价值，同时可以通过智慧人居的平台，凝聚企业资源，构建新的能力。

        深耕：导入生活内容，以智慧人居体系提升居民生活方式

        华程天工所构建的智慧人居体系遵循的是智慧路径+的模式，对此，孙博士解释说，智慧路径可以加环境、建筑、交通、教育、养老、社交等，这主要是为了满足居民三方面的需求：一是日益提升的居住环境的需求，包括自然、环境、建筑、空间、社会、技术支撑网络；二是生活质量的需求，可以在生活的内容中添加健康，导入文化，导入服务；第三需要对人居行为进行改善，在这个空间中可以创造出更多的场所、住点，更多的参与方式，提供更多的交往渠道。

       智慧路径所加的内容关系到人们方方面面的需求，从衣食住行用到学乐康安美，这些内容将由产业链上的不同企业提供，这就为内容提供产业创造了巨大的机会，同时，空间、人和内容的有机结合将进一步给居民生活方式提升带来发展机遇。

       具体到智慧人居设计方案，孙博士提出了三个价值操作点，一是住宅的户型、楼宇；二住区价值的操作；第三让业主随时触摸得到智能应用的人居交互界面。具体来说，华程天工根据自主研发的智慧人居四要素模型，设计了智慧人居九大体系来具体落地其方案。

        要实现智慧人居的真正落地，除了体系的构建，还有一个重要的保障就是服务型物联网的构建，在这一方面，华程天工也做了探索，孙博士在演讲中指出，服务型物联网的关键技术核心在于：一要搭建一个好的技术架构，好的技术架构搭建完毕之后才能满足当下，并且才能融合发展；二要有核心组件的提前规划，核心组件是硬件与硬件的连接、硬件与软件的连接、软件与软件连接的CPU，这个CPU不搭建好，信息就不能互通；三要提前做好协议对接；四要提前把数据治理规划做好，企业需要采集什么样的数据，要提前做好规划。

        放眼整个房地产行业，要落地智慧人居体系，绝非哪一家企业可以独立完成的，正如论坛嘉宾所指出的，只有好的行业生态，才能更好地组织各家企业的资源与能力，不断改善我们国家的人居水平。华程天工作为全经联的会员企业，所实践的正是集成平台上各个产业的内容，不断提高智慧人居体系的服务能力，同时与相关产业一起，共同完成这次艰难的转型，实现企业的可持续发展。