德意志银行首次覆盖禹洲地产（01628.HK），目标价7.02港元，“买入”评级

优质土地储备及高盈利水平，首予“买入”评级，目标价为7.02港元

德意志银行首予禹洲地产“买入”评级，目标价为7.02港元（较当前股价上涨24%）。禹洲地产于过去12年在厦门均处于领先位置，2017年的市占率达9%，连续多年稳坐厦门龙头。其于较早前策略性地扩展至福州、上海、合肥、天津等地，为禹洲带来优质的土地储备（按资产总值计，83%位于一二线城市及香港），且预测直至2020年，毛利率将继续维持高于30%。

近年来，禹洲积极补充土地储备，于2017年至2018年第一季增长较快，新增土储达670百万平方米（为已售建面的211%），预计可售货值将超过人民币2,300亿元，预测可为2018至2019年盈利带来28/36%的增长。当前股价对应2018年5.0倍市盈率，较资产净值折让52%及收益率7-12%，极具吸引力。

战略性拓展补充优质土储，锁定未来3年高盈利空间

禹洲地产于过去10年稳占厦门房地产合约销售榜首，2017年的市占率（按销量计）为9%，继续引领厦门房地产市场。公司提前布局价值洼地，于2004、2006年先后进入福州、上海以及合肥，于2010年进入泉州及天津，并于2014年进入南京。

而该等城市的土地成本虽未有录得明显增加，但平均售价却于过去数年大幅上涨。这为禹洲地产带来极其优质的土地储备（83%位于一二线城市及中国香港）及过去十年均超过30%的高盈利水平。德意志银行预期公司未来至2020年其毛利率将可持续维持在30%以上的高水平（预计2018年为34%及2019/20年预测为32%）。

多样化的拿地渠道，助力合约销售额及收入高速增长

禹洲地产的土地储备于2017年至2018年第一季间增长迅速，新增面积达670百万平方米（为已销售总建筑面积的211%，其中约66%来自收并购）。德意志银行估计禹洲目前可销售资值已超人民币2,300亿元，预测可足够支撑2018年合约销售增长。

计算2017年年底人民币350亿元的已售未结收入，该行认为可为公司2018/19年的盈利带来强劲增长，增幅为28%/36%，达到人民币37/51亿元。此外，禹洲地产一直审慎稳健控制其债务水平，于过去四年，负债率维持在62-79%的合理区间，而合约销售的复合年增长率则为50%。其平均借贷成本亦进一步走低，由2013年的8.7%下降至2017年的6.0%。

估值偏低，2018年市盈率为5.0倍，7-12%的派息率甚具吸引力

德意志银行首予禹洲地产目标价7.02港元，对应2018年资产净值折让40%。当前股价对应5.0倍市盈率，较资产净值折让40%，估值低于较其规模小的同业。

禹洲地产自2012年以来的派息率为9-13%，预计未来收益率约为7-11%，可为下行风险提供充足保障。从风险回报角度来看，禹洲地产极具吸引力。

以下内容节选自：德意志银行研究报告