火热程度赶超2009年 二手房：平均每天成交877套

　今年的上海二手房市场，就一个字：“火”。成交量大丰收，远不止“多收了三五斗”，高开高走，量价齐上扬，“丰收年”成定局。

　　30多万套创下历史最高

　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计，2013年前11个月，上海二手房成交29.6万套，同比增加68.7%。预计12月二手房成交2万套，全年成交套数约32万套，为近8年楼市成交新高，平均一天成交约877套，比2009年还高5%。

　　从月度走势来看，2013年上海二手房交易高开高走。3月受“新国五条”政策影响，部分购房者盲目入市赶“末班车”，构成单月巨量成交出现，3月单月全市成交7万套，为历史最高。此后每个月，仍维持在月均两万套之上。纵观今年楼市走势，市场基本处于持续高位徘徊阶段。

　　在二手房价格方面，不完全统计显示，今年大户型上涨9.2%，中户型上涨11.3%，小户型上涨14.1%。

　　成交量远超一手房三倍

　　今年二手房集中放量，年内前11个月累计成交29.6万套，而同期新建住宅（一手房）市场成交套数约9.7万套，一二手房成交套数比1:3，是7年来一二手房成交量差距最大的一年。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，从2007年至今，本市城市发展进一步加速，一手房市场逐步外移，二手房成交量逐年稳步上升。“欧美发达国家一手房与二手房的交易比值是1：5，国内城镇化率较高的上海仅1：3，差距说明本市房产中介领域仍存在很大的上升空间。”

　　低总价二手房涨得最快

　　2013年调控虽然从严，但买卖双方预期依旧上涨，交易量持续回暖，房价持续上涨。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年上海二手房价格同比涨幅位列前十的楼盘中，涨得最少的约15%，涨得最多的有25.9%。这些楼盘多为低总价、小户型的“双低”房源，套均面积不少都不足60平方米。这些涨幅较猛的楼盘，面积小，总价大都控制在120万元-160万元，是典型的刚需楼盘。

　　如今上海核心区域房价高企，再加轨交系统进一步完善，首次置业及首次改善性需求大有向外郊转移的趋势。今年上海有轨交11号线二期、轨交12号线东段、轨交16号线开通，涉及徐汇龙华、浦东惠南、临港、杨浦东外滩等多个轨交空白区域，上述区域之前都是对应区县的“房价洼地”。

　　徐汇中心成交金额居首

　　信义房屋分析师谢一枝表示，从二手房热点成交板块来看，按照成交金额计算，徐汇中心板块依然是当仁不让的首位。徐汇中心板块覆盖徐家汇CBD，商业成熟，教育资源丰富，一直都是交易热点，加上今年9月徐家汇中心项目地块以217.7亿元拍出，导致板块更受追捧，购房者对于板块的升值预期进一步提升。今年前11个月，板块成交金额同比增长84.5%，套数增长69.14%。

　　排名随后的为松江新城板块和陆家嘴板块。松江新城板块受到刚需支撑，延续去年态势，高居热点成交板块前三。陆家嘴板块在成交套数上仅增19.74%，但成交金额同比上涨108.13%。

　　年内政策影响各不相同

　　从实际效果来看，“新国五条”、“沪七条”影响各不相同。年初的“新国五条”（差额20%个税征收），市场影响主要体现在政策公布后的集中成交上，导致恐慌性过户，3月单月成交创历史最高。11月初的“沪七条“主要面向二套房及非上海户籍，短期影响更明显，预计对市场的影响将在3个月到6个月左右。

　　统计显示，“沪七条”出台后第一周，带看量环比下降10%。第二周，带看量环比下降30%，看房需求明显减弱。前期较为频繁的“跳价”现象基本消失，金桥等非上海户籍为主的购房板块，卖家甚至有2%-5%不等的议价。

　　明年楼市成交或将回落

　　谢一枝表示，从当下市场来看，一方面，受政策影响，部分购房人出现观望。另一方面，急售卖家诚意度显现，议价空间出现。总体来看，目前买卖双方心态企稳，平稳成为目前二手房市场的主基调。

　　罗寅申认为，2013年二手房成交量超过2009年历史高位，2014年或成为需求集中成交后的相对“弱市年”，同比回落或将不可避免。至于房价方面，市场潜在需求旺盛，但供应不足短期内难以扭转，政策影响还将持续，预计2014年市场进入新一轮平稳缓涨期，房价不具备大幅波动的空间。