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南海农村集体土地交易中心挂牌

经过四年探索试点,佛山市南海区农村集体土地流转有了更大动作。

1月8日,佛山市南海区农村集体土地交易中心、集体产权交易中心、集体经济股权管理交易中心三大平台同时挂牌,标志着南海深化农村综合改革的最新举措。

南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富在接受21世纪经济报道记者采访时表示,农村集体土地交易中心的成立,是对此前南海区在农村集体土地流转试点上的深化和拓展,对释放集体土地潜力,推动南海农村综合改革和意义重大 。

“集体建设用地要释放出最大的效能出来,一个是百姓要得到实际利益,开发商也能有持续发展,政府通过流转推动城乡一体化的建设,加强土地的集约使用,做得好的话就是多方共赢。”黄文富表示,南海的试点做法,或为农村集体土地流转探索出一个方向。

构建集体土地流转政策体系

“十八届三中全会提出土地同地、同权,在广东是同地、同价、同权,中央文件是这么说,但怎么做,如何去实现,怎么样才是规范的、公平的、合理的方式,还并不清晰。”

黄文富指出,要将法规和政策环境完全不同于国有土地的集体土地资产盘活,南海区必须构建一套完整的土地流转政策体系。

他向21世纪经济报道记者介绍,南海区之所以能在此时成立农村集体土地交易中心,是因为前期已经有大量准备工作。这些做在前面的政策准备、土地产权界定、基准地价体系建立和镇街一级农村集体资产交易平台运行等工作,是能够成立集体土地交易中心的基础。

其中,对集体土地产权主体的确权登记和基准地价体系的建立,是实现集体土地流转的核心,也是牵涉各方利益最多,最为复杂的事项。

南海区自试点伊始,便开始了集体土地产权主体确权工作。截至2013年3月,完成集体建设用地使用权初始登记30549宗,发证覆盖率为96.43%,完成宅基地使用权初始登记468216宗,发证覆盖率为91.93%。基本完成了土地产权的确权工作。

另一方面,南海区在2011年开始着手建立集体建设用地基准地价体系,通过对不同用途的集体土地制定基准地价,为集体土地交易提供了依据,并于2013年2月顺利完成。

在实际试点上,南海以“三旧改造”为抓手,推动农村集体土地流转的尝试。

根据南海区提供的初步统计数据,2013年,南海区有192宗共计1819.05亩集体土地通过原有的资产交易平台出租,另外5宗共计47.03亩出让,3宗共计49.65亩抵押。

记者也了解到,在前期推动土地首次流转的基础上,南海区已草拟了规范农村集体建设用地二次流转的政策文件,经南海区政府发布后即可实施。

“以前我们的流转方式集中在出让、出租这种一次流转的方式上,建立这个交易中心,也是想对土地流转方式继续深化和拓展,考虑转让、转租和抵押。”黄文富表示。

2013年12月,国务院发展研究中心副主任刘世锦、国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英等专家,在对南海集体建设用地流转进行了一次全面调查,在一篇署名报告中,专家组评价:“南海区集体建设用地进入市场,开创了集体建设用地上的工业化、城镇化模式,也为农民分享城镇化进程的土地增值收益提供了机遇,实现政府与农民、农村与城镇发展的共赢。”

需突破上位法限制

尽管南海目前已经有多次成功进行农村集体土地交易的尝试,但黄文富知道,对于投资者来说,在这背后还潜伏着很多的风险。

这种风险并非是因为交易本身的问题而产生的,而是因为在国家现行的法律法规中,对南海区的“先行先试”做法,有着诸多的限制性条款。

譬如,尽管十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,但这与在现行的《土地管理法》中,第62条集体土地不得出让、出租,不得用于非农建设的规定有悖。

而在实际操作中,南海农村集体建设用地的流转早已超出了规定的范围。以对土地的使用为例,目前南海区的政策规定,农村集体建设用地流转后,只要符合南海区的产业发展规划和城乡建设发展规划等,可以允许其开发商贸服务、酒店等非住宅类物业。

另一个被提及最多的制约,是有关于交易合同年限的问题。按照国有土地的通行做法,一般的商服用地一经出让,使用年限长达50年,工业用地则为40年。南海区进行出让的农村集体建设用地,虽然其在实际操作中也遵照商服用地50年、工业用地40年的做法,但其签订的合同,却需要遵守经济合同法有效期20年的限制。

2014-01-10 12:46:59 来源:中国房产网 --www.creri.com-- 浏览:1134

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