别具特色的加拿大物业管理

　　加拿大位于北美洲的北部，地大物薄，居民住宅大至分为三种类型:独立屋、联排别墅和公寓大楼。加拿大的独立屋，我们国内称之为别墅，一家一户单门独院。这样的房子，大多数是不需要物业服务公司管理的，自家的卫生和绿化由自己负责，公共区域的卫生和绿化有政府相关部门负责。但联排别墅和公寓大楼却需要共同管理，由此便产生了物业服务公司。

　　服务内容具体明确

　　在加拿大，一家物业服务公司负责多个小区的物业管理服务。服务内容主要包括四方面：一是小区安保。他们虽不设安保人员，但在入口、电梯、过道、地面停车场和地下车库都安装摄像头，实行全方位监控。二是小区绿化。负责小区树木和草坪的浇水、补种或补栽。政府要求小区除道路、停车场外，必须满眼是绿。施肥打药后要提示，防止小孩和宠物误入。三是小区卫生。安排人定期打扫公共区域，实行垃圾分类回收。垃圾回收柜一般设置在地下车库旁，室内常年低温，以防止垃圾腐烂产生异味。垃圾由政府有关部门定期运走。地下车库设有免费洗车房，为业主提供服务。四是物业维修。明确规定民居各个部位的保修期，保险适用范围，物业服务公司维修负责的款项。

　　月月开会月月汇报

　　加拿大的每个小区都有业主委员会。业主委员会一般是5-7人，由业主投票选举产生，负责人由业主委员推荐任命。业主委员会是小区业主的代表，负责制定有关规章制度，召开各种会议。每项制度需半数以上业主投票通过生效。业主委员会有权雇佣或辞退物业服务公司。被雇佣的物业服务公司指定一名经理负责小区物业服务工作，同时派1-2名物业管理人员驻扎小区，开展日常工作。一般情况下，每个月业主委员会召开一次会议，物业服务公司经理汇报上一个月的物业费支出情况和发现的问题，并提出下一个月的支出预算。业主委员会有专人负责会议记录，并复印发给每一户业主，业主如有意见可电邮给业主委员会或物业服务公司。业主的意见和建议作为业主委员会下次会议的议题之一，并将反馈意见电邮给相关业主。

　　加拿大小区业主委员会有自己的文件，包括政府制定的法规、制度、财务报表、房产规划图、月度会议纪要、年度会议纪要等，这些文件都是向业主公开的。任何地产经纪人，贷款经纪人，房产评估执业人员，都可以通过付费方式获取个人所需资料。加拿大政府规定，从事房产买卖的经纪人，必须持有小区居民的相关资料，便于买方对所交易的房屋有充分的了解。如出售的房产是否欠地税、物业管理费，是否有未交付的维修款项，是否进行过大型维修等等。

　　年年评估年年交税

　　加拿大政府对住宅管理非常严格，房地产每年评估一次。评估由当地政府主持，费用也由政府负责。政府依据评估总价值征收地税，区别自住、自住加出租、商业性等不同用途，征收不同税率。对自住、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等优惠30%至50%。除此以外，还对拥有二套住宅的人征收高额房产税。当然，这种税收完全由房屋所有者个人负担。居民除了向当地政府缴纳房产税外，还要向物业服务公司交缴管理费。物业管理费的收费标准，根据每个城市的生活水平，每家房屋面积大小，管理项目多少有所不同，还与房屋年龄以及未来预计的维修费用有关。加拿大小区都设有公共会所，会所内有游泳池、健身房、娱乐室、厨房、电影院等设施，小区业主及来客可以免费使用。

　　房屋越旧管理费越高

　　加拿大的物业管理费支出包括以下项目：物业管理人员的工资、住宅外部及公共设施的维护，公共花园的除草施肥，垃圾运送，会所使用、安保、供水、污水排放。有的物业管理费包括热水、煤气或天然气费，取暖费。在加拿大，有些人认为住联排屋不如住独立屋好，因为要多付费。但是住独立屋，有些费用是自己负担的。共管的房子，交了管理费就省心了。物业管理费数各户不一，会所设施多的，房屋面积大的管理费高些。房屋越旧，管理费也越高。物业管理费有一部分存进物业储备金账户，用来支付突发或大的维修项目。如果储备金账户钱多，遇有大的维修项目，就从储备金中支出。如果储备金钱少，月管理费又低，一旦遇有大项维修支出，业主就需要额外分担。

　　法规完善少纠纷

　　加拿大物业管理法规、制度相当完善，只要物业服务公司和业主严格遵守，一般不会发生纠纷。如果发生纠纷，先由小区业主委员会解决。不能解决的，向地方法院申诉，进入司法程序。正常情况下，物业服务公司每年雇人清理一次房屋周围的排水管道，以免垃圾堵住排水口。还会不定时请园艺公司除草，更新花草，进行树木修剪。请清洁公司清理落叶、街道、会所外部玻璃窗、屋顶。加拿大物业管理细致入微，比如业主在花园里不能种蔬菜，乱插标牌，不能晾晒衣物，圣诞节彩灯在过完节后要及时撤掉。业主养宠物也有种类和数量限制，许多小区还有出租房屋限制。还有的小区有年龄限制，要求常住人口年龄在19岁以上，老人年龄在55岁以上。为了业主之间合谐相处，业主委员会经常组织活动，请自愿者主持，有特长的业主上台表演节目，以促进邻里之间交往。比如开展圣诞晚会，夏日烧烤，中国春节聚会，中秋聚会等活动。

　　乱停车受严罚

　　物业管理对小区停车管理也有严格规定。除了业主自家的车库或停车位外，一般小区都有一定数量的访客停车位。外来人如果开车到业主家做客，只能停在业主自家或小区“访客停车”位上,不能随意停在其他业主空着的车位上。小区物业还要求访客必须将物业发给业主的“停车许可”放在车窗前。停车许可牌上写有“本停车场仅供本小区业主及访客使用，违规停放车辆将被拖走”字样。如果来客车被拖走,个人须交75加元拖车费，外加每公里6加元的汽油费。

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