常州“鬼城”探秘 过度开发供需失衡

常州历来是苏锡常富蔗地区，武进区又是苏南模式的发源地，有着良好的工业基础。但近年来，这里被媒体曝光称为“鬼城”，不禁让人疑惑。

　　对于“鬼城”的帽子，常州本地人觉得有点儿冤。被报道的武进区武宜路一带高楼林立，主要都是一些在建项目，少数交付的楼盘建成时间也不长，入住率不高属于正常情况，怎么就成了“鬼城”呢？

　　但不可否认的是，常州目前土地开发如火如荼，从位于新北区的常州北站向武进区行驶的路上，在建楼盘鳞次栉比，不仅新建公寓项目令人目不暇接，商业综合体也是三步一楼、五步一岗，很有遍地开花的趋势。

　　很多地区在城市扩张、新城建设中都经历过楼盘先建、人口未聚的过程，本不是什么特别现象。但是，常州土地开发的热潮代表了2010年“国十条”限购令后，房地产商集中转向二三线城市拿地和商业地产开发的现象，造成了现在新盘集中上市，尤其是商业综合体无序建设等令人担忧的现象。

　　过度开发供需失衡

　　“常州这几年城市建设太快了，10年前这些地方都是荒地，一下子起来这么多房子。前段时间央视报道了常州“鬼城”的事情影响蛮大的，外地投资客都不来买房了。”常州一位出租车司机对记者说。

　　外地投资的人少了，常州房价是否出现下降呢？从目前情况看，趋势还不明显，按照本地人的说法，“房价本来不高，没有空间降”。

　　与南京、上海一带相比，常州的房子确实处于价格洼地，比无锡、扬州、苏州一带都低。主要楼盘价格在每平方米六七千元，市中心的房子每平方米1万元左右，还有些偏远地段每平方米才4000多元。

　　根据常州市房管局发布的数据，2012年全市商品房成交均价为6969元/平方米。随着高铁的开通，城际交通进一步提速，拉近了地区之间的距离。所以，前两年，很多南京、苏州、上海等地的人因为难以承受本地高昂的房价，开始在常州买房，投资置业。

　　相比之下，常州本地人对房子的态度却很淡定。“本地人不缺房子，很多人家一拆迁都有几套。”国家统计部门数据显示，2011年，常州城镇居民家庭人均住房面积是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。常州的新盘主要由外来人口和外地投资客购买。

　　根据常州市统计部门数据，常州外来流动人口167万人，占全市常住人口的36.4%。外来人口中青壮年居多，从事的工作多为制造业，虽然常州房价与周边相比较低，但对这些人来说，购买一套动辄几十万元的房子仍不容易。

　　常州市的户籍人口有360.8万人，与常住人口之比为1∶1.3，10年间常州市户籍人口共增加了19.3万人。由于地处“长三角”经济发达地区，人口聚集效应不明显，再加上近年来进行产业升级，一些原来人力密集型的基础制造业（如当地发达的纺织产业）逐渐转移，虽然常州经济基础良好，但是外来人口流入速度并没有预期那么快。

　　常州土地市场近年来却十分活跃，房地产开发建设集中大量开工。受到最多关注的武宜路两侧，汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、随园锦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，总建筑面积超过500万平方米，其中不乏知名开发商建设的“百万大盘”，如星河国际，建筑面积就达180万平方?米。

　　2013年3月，一个周六上午，记者来到位于武宜路星河国际在建项目“cocopark”购物公园售楼处，这是一个含住宅、别墅、商铺为一体的城市综合体。

　　记者在售楼处的时候，只遇到两个看房家庭，销售人员讲：“现在是周末上午，所以看房的客人很少，下午比较热闹，会搞些活动，鼓励老业主带朋友来看?房。”

　　“cocopark”购物公园均价在8000元/平方米左右，最小户型89平方米，最低总价的房子在六十几万元。春节后，一期工程刚刚交付了几栋楼，业主大多还在装修，没有入住。销售人员主动谈起了武宜路“鬼城”的说法，他认为，对销售没有影响，“因为这里是未来武进区的核心地段”。

　　据常州本地人介绍，武进区最先开发的是常武路，因为那里是一片处女地，开发成本较低，现在已成为武进区的繁华地段，有了城市面貌。武宜路是过去通往宜宾的老路，这里的楼盘近两年才开始建设，大多没有交付。

　　出了售楼处，记者看到，武宜路上车辆繁忙但行人稀少，一辆豪车驶过，写着“看房专车，招手即停”的字样。两侧楼盘施工还在进行，大多数房子要到2014年交付。未来，这里会不会成为“鬼城”，恐怕得到时候才能知道。

　　商业地产风险难测

　　当常州被媒体称为“鬼城”的时候，陈先生着实吓了一跳，自己2010年在武进区湖塘镇花园街购买了一套商住两用公寓，岂不是面临价值缩水的风险？这套公寓属于“新天地不夜城”，是一个集餐饮、娱乐、商住、酒店的综合项目。2010年购买时正值“国十条”颁布不久，因为常州不属于限购城市，再加上对本地经济的信心，陈先生就购买了这套单价在1万元出头的酒店式公寓。

　　2011年，房子交付时陈先生来到“新天地不夜城”，这里的商铺大多空置，规划中的酒吧一条街还在招商，刚刚开业的快捷酒店打出了60元/天的特价。周边商业集中，大多经营的是餐饮、电器、超市，很多规划中的商业业态还没有开张，周围车多人少，商业氛围显然还没有形成。但想象着这里将是武进区的商业中心，加上“新天地不夜城”的靓丽规划，陈先生还是相信这里的投资价值。

　　“鬼城”的说法一出，陈先生又来到武进区花园街附近。相比两年前陈先生感觉车流量大了一些，但作为商业中心，人流还是显得稀少。“新天地不夜城”的招商状况并不乐观，快捷酒店的价格已经与周边类似酒店持平，但楼下业态仍以餐饮为主，酒吧开了几家，离“酒吧一条街”的规划相去甚远，而位于地下的商铺几乎没有租客，处于空置状态。一家较大的名为“七彩城百货”的商店窗口贴着“停业转租”的告示。

　　与“新天地不夜城”一个路口相邻的茂业泰富城广场，是2010年开业的商业综合项目，到目前招商未满，茂业百货里周末也看不到多少顾客。紧邻着茂业百货的是常州泰富湾义务日用品批发市场，周末时间仍是门可罗雀。再往西走四五百米的武宜路口，是正在建设中的四季青服装城。

　　据本地人反映：“武进区的几个商城、小商品城总体经营都不太好，人们还是习惯到市区的商业中心去买东西，反正离得也不远。”

　　在武进区，已有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等商业综合体，而在吾悦广场对面，万达已经准备建设在常州的第二个万达广场。在常州，80万平方米以上的城市综合体项目就有将近30个，李嘉诚旗下的和记黄埔、万达等知名房地产企业都在这里投资了城市综合体项目。

　　常州克而瑞市场总监杨瑜认为：“在住宅调控常态化下，商业领域由于不受调控限制骤然升温，而城市综合体类型的大盘，作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到房企的青睐。”

　　但是，从目前的情况看，常州城市综合体项目建设缺乏合理规划，也没有根据消费层次做出差异化的竞争路线。虽然本地消费力强，但高档、奢侈品消费基本都到香港、迪拜等国际市场，没有留在本地，致使无序的爆发性增长中却孕育着风险。

　　这种情况并非常州市特例，它显现的是2010年后，房地产企业集中无序开发二三线城市商业地产的状况。房子有人住了，不代表大型商业地产就能顺利发展，因为很多商业物业都是专业化市场，它的成熟不但要花费时间培育，有能力运作，还得有适当的机遇与条件。打着“义乌”、“四季青”的旗号就能在全国建设几十个市场，成功的概率让人怀疑。

　　“新国五条”的出台，再次调控了住宅市场，对商业地产又是一针强心剂。万科、龙湖地产、招商地产等房企相继宣布在商业地产领域加码，但商业地产的前景如何，风险有多大，现在还无法预料。（据新财经）