北方多地楼市库存高 房地产充当救市主力不从心

北方多地楼市库存高企 经济转型尾大难掉

　　日前，上海某房地产研究院发布报告指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。 而在以唐山、青岛、鞍山、沈阳等为代表的北方城市中，“库存”已经变成了敏感词汇。伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产被这些城市赋予了“救市主”的角色。但如今，在各方压力之下，这个“救市主”显得有些力不从心。

　　近期，一席来自国内知名房企高管的“密室谈话”被流出，如利剑一般，在房地产市场划了一道口子。

　　唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的谈话中，这些北方城市身在其列。而在这些库存量巨大的城市背后，不乏一些老工业基地的身影。对这些城市来说，伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产无疑充当了“救市主”的角色。

　　那么，这些城市的库存压力到底有多严重？单从一些存销比的数字可能很难让人体会，只有行走在这些城市的大街小巷，才会讶异于房地产这只大手以何等气力改造与颠覆着整座城市。对此，《每日经济新闻》记者选取了几个样本城市进行调查，试图掀开这些城市库存背后的真实需求与压力。

　　“亚历山大”的库存量

　　细读上述被传出的“内部发言”，不管是否真是出自毛大庆的判断，但详实的数据与分析已经警示了这些城市的库存问题。由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支，这其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。

　　“近两个月购房者观望情绪较重，从而使得房企跑量的希望落空，库存也是‘亚历山大’。”上海某房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说道。

　　上海某房地产研究院5月12日发布的《4月份新建商品住宅库存报告》指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。

　　即便是在最不乏购买力的北京，在近半年的时间里，越来越浓的观望气氛也将楼市库存推至高点。根据中原地产市场研究部统计，截至目前，北京市现房与期房合计库存再次回到了7万套以上，库存达到近13个月新高。

　　以唐山为例，统计数据显示，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积高达1741万平方米，其年均去化量仅为146万平方米。照这样的速度，唐山楼市去化至少需要10年时间。

　　此外，数据显示，今年4月沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月末累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。在上述库存报告中，沈阳的存销比为19.1，即按照现在的库存够卖近20个月。

　　老工业城市转型之殇

　　在《每日经济新闻》记者的实地走访中，唐山当地的房企人士也曾直言，钢厂、煤矿关了不少，政府的税收自然大打折扣，对于土地出让的需求也就越来越大。这样的状况并非只是在唐山，还包括同为老工业城市的沈阳、鞍山。伴随着工业行业的下滑，这些政府几乎不约而同地启动了转型的序幕。卖地、卖房成了这些政府的主力税收来源。

　　“这里提到的很多城市都属于人口流出性城市，住宅供应量规模与市场需求不成正比。”在黄金湾投资集团董事长申威看来，“有些三四线城市土地供应非常不理性，购买力不强，刚需不足，投资性需求又会流向高增长的一二线城市，自然会进一步加大库存压力。”

　　“要想真正转型并不容易，不光是这些处于经济结构调整的城市需要土地财政，即便是一些发达地区，地方政府的收入也都要靠土地财政来支撑。”国家发展与改革委员会城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟表示。“在所有城市的发展中，都会经历一个不断转型升级的过程，没有哪一个城市可以依靠一个产业永远‘吃’下去。”国家行政学院经济部主任张占斌认为。