零首付垫房款降价多手段促销 凌晨开盘再现北京

京投银泰•公园悦府上周日非常规性凌晨开盘

  新浪乐居讯(记者 刘乾超) 近20个楼盘一个周末密集出货仅仅是楼市正式拉开攻防战役的开始。过去两周内，伪装成“零首付”的分期首付购房、开发商垫付房款促进签约、大折扣卖楼、开盘日多点位优惠等各种促销手段缕见不鲜。而在此前三天，又有九盘拿到预售证，加入五月份快跑走量大军。市场上难得一见的午夜零点开盘亦重现北京楼市。

  是的，又有开发商半夜卖房子了。5月25日零点整，位于昌平区平西府的京投银泰•公园悦府逆势进场，便以午夜售房吸引眼球。这是该项目的首次入市，预备开售89至114平方米的两居及三居。

  排队买房从5月24日晚上开始。据记者了解，当晚九点半，开发商为开盘特地租赁的酒店场地已充斥上千人，共有700人参与了排号选房。截至记者发稿时，尚未有准确销售数据流出，但午夜卖房无疑已做足噱头。

  从3月份住总万科橙 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)首次入市便低于预期进场引众人哗然开始，北京楼市自此掀起一轮疯狂推盘潮。

  “从政策环境、销售状况以及行业投资走势看，今年上半年房地产市场预期并不乐观。来自于购房者的观望压力或仍然持续，由此可能导致进一步的价格调整。与2011年政策主导的市场下滑不同，今年由需求方主动延迟入市造成的市场回落，对于整个卖方而言，所形成的潜在压力或许更加明显。”

  映衬了链家地产市场研究部张旭的观点，开发商拒绝坐以待毙，开始疯狂进场。与3月份还忌讳公开谈及“降价”等敏感字眼不同，如今市场已基本供需逆转。事实上相比京投银泰•公园悦府上周末的特殊时间开盘，其他企业的应对之策更加令人印象深刻。5月13日，通州华业东方玫瑰 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)同样没有选择常规性的周末开盘而是在一个星期二的上午入市，新浪乐居记者在现场获悉，当天签订购房合同可直接享受多达6个点位的折扣；4月份多次入市的东亚新华地产直接将旗下项目毛坯房升级精装修后再给出降价优惠。

  自5月22日开始，北京住建委又拉开新一轮批复预售证的序幕。包括京投银泰•公园悦府在内的首开国风美唐、丽景长安 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、臻园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、首城汇景湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、世茂维拉 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、顺义金宝城、北京城建•徜徉集、亦庄金茂悦等九盘均拿到预售证。

  继一周前珠江四季悦城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、润枫领尚 (论坛 相册 户型样板间 点评 地图搜索)推出“零首付”活动后，北京又有新获证项目加入到打首付牌的队伍之中。有一些新盘对外表示，首次购房无需拿出3成房款首付，只需付10%-20%便可购房。

  而记者在走访市场时发现，获证中的房山洋房项目已将销售起始价格调低至19200元/平方米，在该片区，这一价格已击穿其他楼盘的开价底线。

  在中原地产市场研究部总监张大伟看来，市场不景气的情况下，开发商为了吸引更多的购房者推出优惠，最终达到楼盘快速成交去化的目的，本质上来讲是市场趋冷后开发商的促销行为。

  “拿从首付做学问的情况来讲，其实开发商零首付、垫付首付、分期首付都不违规，仅仅是促销手段的一种。在一定时间内，开发商允许购房者缓交首付。一般时间控制在1年以内。我国期房预售制度下，各地住建委批复预售时间都早于银行要求的抵押贷款时间。在这个时间差里，购房者的首付停留在开发商的账户中。银行要求项目封顶后，才可以做抵押贷款，而各地住建委的要求一般是项目完成20%左右工程量就可以预售收取首付。所以这种垫首付可以说是促销，但不违规。”

  供应方的频繁开盘和大力度优惠让5月的北京新房交易量出现一定程度的复苏，但仍然无法摆脱因购房人观望所造成的交易量的低迷现状。

  据伟业我爱我家市场研究院统计，5月中上旬，北京市住宅新房成交总量3381套，比4月中上旬增涨18.38%，比2013年5月同期减少了7.65%。其中，期房成交量为2403套，比4月中上旬增长20.33%，比2013年5月同期减少了4.76%；现房成交量为978套，比4月中上旬增长13.85%，比2013年5月同期减少了14.06%。

  而新房售价也在环比下降。数据显示，5月中上旬北京新房成交价为24095元/平，比4月中上旬下降8.58%，比2013年5月同期增长了3.73%。远区县市场受到影响更大，密云、怀柔、门头沟新房成交均价环比下降幅度较大，此外，朝阳和通州也进入此列。

  业界已基本形成共识，面对全国楼市持续低迷，政府主管部门“救市”的可能性不大。不过为避免支柱产业及宏观经济持续下行，避免部分地域楼市风险的加剧，相关部门已开始采取一些必要的托市手段。如央行召开座谈会提出要支持首套置业，国土部下放土地供应计划至地方以及对部分库存量较大、下行压力较大、楼市风险较大的地方城市适度放松限购的默许等。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，鉴于目前市场复苏情况低迷，部分远郊区县、新房项目较为密集的区县已经出现的新房成交价格回落的势头在未来一段时间内还有下行的压力，市场回暖态势的出现，或要期待第三季度。