房地产央企集体迷失

房地产央企，为何在楼市下半场中集体迷失？在大者愈大、强者恒强的市场格局中，房地产央企销售业绩的整体下滑，是主动性战略调整？还是被动性的体制掣肘？

前言：

房地产央企，为何在楼市下半场中集体迷失？

尽管今年上半年低迷的行情让不少开发商处于水深火热境地，但是不少企业仍然可以逆市增长，取得不俗的销售业绩。如七大千亿军团中的民营企业万科、绿地集团、万达集团、恒大地产、碧桂园在今年上半年的签约销售金额取得了20%-70%不等增长。

然而，《东地产财经周刊》对前50强地产企业中央企销售业绩的统计表明，上半年央企出现集体下滑，成为上半年楼市中销量下滑最显著的开发商。

在大者愈大、强者恒强的市场格局中，房地产央企销售业绩的整体下滑，是主动性的战略调整？还是被动性的体制掣肘？

央企蔫了！

尽管今年上半年低迷的行情让不少开发商处于水深火热的境地，但是不少企业仍然可以逆市增长，取得不俗的销售业绩。如七大千亿军团中的民营企业万科、绿地集团、万达集团、恒大地产、碧桂园在今年上半年的签约销售金额取得20%-70%不等增长。

而另外两家央企代表保利地产和中海地产则没有那么幸运。据财报显示，保利地产1-6月取得签约销售金额651.39亿元，同比微弱增长2.35%。而另外一家中海地产仅取得588.4亿元，同比去年减少了8.78%，是千亿军团中唯一业绩减少的企业。

根据《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）统计发现共有9家央企上榜，除了保利地产、中海地产，其余七家分别是华润置地、招商地产、保利置业、中国铁建、中国中铁、华侨城地产、方兴地产。而这9家央企中，仅有保利地产和华侨城地产实现业绩增长，其余7家业绩无一例外出现缩水。

曾经风光无限的央企，到底怎么了？

业绩大考

保利地产的日子其实也不好过，《东地产》记者梳理发现，保利地产前4个月的业绩并不理想。1-4月，保利地产分别取得签约销售金额99.66亿元、77.31亿元、103.74亿元、83.26亿元，同比去年分别减少了3.06%、8.38%、13.83%、11.77%。直到5月份，销售业绩开始出现转机，共取得122.21亿元，同比增长9.69%。6月份，保利地产业绩大涨34.23%，成功将165.21亿元收入囊中。

业绩的增长来自保利地产的促销自救。

今年3月开始，保利地产在南京的中央公园、罗兰春天以及保利梧桐树三大项目纷纷推出青年置业计划，给出一成首付的活动。当时，在南京楼市引起轰动，取得了不错的销售业绩。6月5日，保利地产旗下南京保利中央公园宣布，凡是从该项目购房的消费者，只需要缴纳5万元定金，即可参加零首付的活动。

除南京、保利地产在杭州、北京等地也推出“零首付”或“分期首付”的活动，取得不俗业绩。

不难发现，保利地产为冲击半年报业绩做出诸多努力。尽管如此，保利地产也只完成全年业绩目标的四成左右，能否完成全年业绩有待考验。

华润置地上半年取得签约销售金额255.6亿元，缩水24.33%创下上榜央企中的最大跌幅。

与此对应的是，全国房地产开发的销售面积和销售金额面临“双降”局面。1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降了6.7%。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受采访时表示：“房地产企业一般上下半年的推盘比例是3:7或者4:6。今年上半年行情不好，去化慢，很多民企迅速调整推盘比到5:5左右，以此提升销量，而央企反应没有那么迅速。”

例如中海地产，在面对业绩下滑的现状，解释中海地产推盘的高峰期在下半年，现在的业绩并不能代表全年业绩。招商地产方面早前也在投资者互动平台上透露，上半年推货量较少，新盘主要集中在三、四季度。

积极拿地

尽管上半年业绩不如意，市场行情也不尽理想，但是这丝毫不影响央企拿地的热情。与民营企业谨慎的态度相比，今年上半年央企拿地显得激进积极。

相关机构统计，2014年上半年，万科、万达集团、中海地产、招商地产等十家标杆房企，其支付土地出让金总额超过1000亿元，其中中海地产244.64亿元、招商地产112.44亿元，双双力压拿地花费110.94亿元的万科。

“央企对市场的理解和对政策的把握比民营企业要来的敏感。”张化东说。

兰德咨询总裁宋延庆则对《东地产》表示，央企有三年滚动计划，会与上级单位签订目标责任书，因此在拿地方面会比民营企业更加具有目的性和计划性。而民营企业跟随市场而动，行情好，多拿地，行情不好，谨慎拿地。

《东地产》梳理前两年房企拿地情况，2012年和2013年，万科拿地金额分别为430亿元、870亿元，而中海仅为200亿元、396亿元。

“前两年行情好，房企拿地多，但是土地价格也贵。今年行情不好，土地溢价率低了，但民营企业拿地显得谨慎。而像中海地产这类的央企拿地积极。你说谁更聪明？”宋延庆反问记者。

从中指院数据来看，2014年6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月下降6个百分点，较去年同期下降7个百分点；其中住宅类用地平均溢价率6%，较上月下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

张化东甚至评论中海地产为“中国房地产拿地教科书”，中海地产对土地市场的精准判断，可见一斑。

由此可见，央企的基因会让他们更贴近决策层，从而有了精确的战略预见能力。低价有效拿地是央企背景保护下的优势。

央企的烦恼

硬币都是两面的。

央企的背景纵然让他们有了“背靠大树好乘凉”的优越感。但央企的官僚体制、央企的薪酬制度，则一直为人所诟病。

今年年初，保利地产广东公司董事长余英在微博吐槽：“万科董事长、总经理的年薪大约是1500万，保利地产大约200万不到300万……不比了，伤心。”言论一出，引发业界广泛讨论。

事实的确如此。5月底《东地产》发布的《2013-2014上市房企高管薪资百强榜》中，民营企业和央企的薪资水平差距很大，来自恒大地产的夏海均年薪4904.4万元居首，而保利地产的董事长宋广菊薪资为298万元，差距达16倍之多。

在榜单中，年薪排名前100的高管中民企最多，其次为央企，最后为国企。排名前20位的高管中，无央企高管上榜。

相关专家表示，由于固有利益格局的阻碍，央企人事管理仍存在约束机制和激励机制不足的问题，同时，央企高管异化成特权阶级，对国民经济造成很大的负面影响。

央企也在寻求改变。

“央企早已开启了市场化的探寻。比如保利地产在2008年金融危机的时候开创了在街上拉人看房的创举，比如招商地产以前都是组建自己的销售团队，现在也开始聘请外部的销售队伍，如此种种。央企已经变得更加开放。”张化东甚至说，保利地产现在已经是央企的壳，民企的心。

只是改变，还需要时间。

混合所有制利好？

央企留给人们最深刻的记忆也许是“扩张”、“整合”、“地王”、“退出”，每一个词语的背后都是一场场激烈的交锋。高峰时期，涉足房地产业务的央企一度将近100家。

随后，国资委开始整合重组央企房地产业务。2010年3月18日，国资委宣布，今后，除了16家以房地产为主业的中央企业外，其余78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后，必须退出。

至此，房地产央企剩下16家。除了上述9家（保利地产与保利置业隶属于保利集团，因此实际为8家），另外几家分别是中国房地产开发集团、中国中化集团、中粮集团、中国冶金科工集团、中国五矿集团、中国水利水电建设集团、中国葛洲坝集团、港中旅集团。

2011年，另外五家央企获准保留地产业务，允许做地产的央企由此前的16家，扩容至21家。

但是，由于没有“退房”的具体时间表，加之利益格局复杂，使得该过程进展缓慢。

不过，进度迟缓的房地产央企整合步伐，有望借助“混合所有制”改革而加快。

7月15日报导,国资委15日召开新闻发布会,宣布在所监管的中央企业中开展“四项改革”试点,分别为：在国家开发投资公司、中粮集团开展改组国有资本投资公司试点；在中国医药(600056,股吧)集团、中国建筑(601668,股吧)材料集团开展发展混合所有制经济试点；在新兴际华集团、中国节能环保公司、中国医药集团、中国建筑材料集团开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点；在国资委管理主要负责人的中央企业中选择2到3家开展派驻纪检组试点。

业内人士指出，在吸纳社会资本进入过程中，一些央企的房地产业务将有所强化，另一部分央企的房地产业务，则会加速剥离。

张化东认为混合所有制会让央企的人才机制更加灵活。然而，民营企业如何在央企里面是否能取得话语权、民间资本是否能被同等对待，仍是他们目前仍需考虑的症结所在。

宋延庆则认为，试点目前刚刚试行，谈效果为时过早。“市场化运作，如果民营企业觉得有吸引力，自然会加入。”