北京楼市：高端市场或“恐高”

北京楼市每平方米5万元～8万元商品住宅的库存量同年去化量的大约比数为9000～10000∶2013。每平方米8万元以上的商品住宅年新增库存量同年去化量之比为1000∶230。这组机构统计的数据比值显而易见，二者的去化周期都远远超过4年！

现状不容乐观，而后势却在持续的加码。1月6日，北京新年土地首拍的两宗土地，折合楼面价每平方米近5万元，意味着售价每平方米突破8万元才会有利润！而据亚豪机构统计，今年预计入市的42个纯新盘当中，单价超过每平方米5万元的项目占了17个，而其中预估单价超过每平方米10万元的项目高达13个。北京楼市，正在迈入名副其实的“高端时代”。

在行业整体下行调整期，继续受“限”的北京楼市的房价却一路走“高”，难怪以“退休老汉”自居的任志强立即通过微博发声：“几年前我说北京四环内的房价要涨到每平方米五万多元时，被所有的人大骂，并把房价上涨赖到开发商头上。如今丰台区的土地也成了宝，五六万元的土地楼面单价，外加一万元的契税和利息，房价该是多少？”

任志强或许为自己当年的一语成谶找到了足够的依据，高端项目的开发商们或许也能轻易的为房价一路走高找到足够的理由，但房地产业的健康发展却有着难以违背的市场规律：供需相对平衡。因此，高端市场库存量如何去“高”、开发商如何不“恐高”，让市场供需维持在相对合理的水准，这道命题，值得业界深思。

新盘高端项目超四成

1月6日，北京市土地市场迎来2015年首拍，位于丰台区的两宗地块共吸引了近20家房企的参与，经过近两个小时的竞拍，招商、华润、九龙仓和平安组成的联合体分别以42亿元、44.9亿元的价格将亚林西居住区两宗土地收入囊中。其中一期0501—613、614、660地块需要无偿提供31477平方米的地上商业用房外，还需要配套建设养老项目，由此折合楼面价为每平方米3.73万元，同时该宗地配建的“限价商品住房”为每平方米2.1万元。而一期0501 626、627地块楼面价更是高达每平方米4.97万元。

亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时称：“按照区域内每平方米4万元～5万元的销售均价，本次出让的地块土地成本已经接近每平方米5万元，若按照正常的销售价格，每平方米需要突破8万元才会有利润。”

在这场高价首拍催生的高端项目背后，还有更多的比肩者。亚豪机构统计数据显示，截至目前，预计在2015年入市的纯新盘项目有42个。从已公布入市计划的项目特点来看，高端产品所占的比重分量十足，单价超过每平方米5万元的高端项目占据了17个，其中预估单价超过10万元的项目高达13个，其中包括案名已定的万柳书院、佳兆业广场、中央公园广场(楼盘资料) 等，还包括尚未公布项目名的保利东坝、恒大东坝、龙湖西局以及泰禾西局等项目。

亚豪机构统计数据显示，2013～2014年成交的住宅用地当中，实际的楼面价高于每平方米2万元的多达20宗，其中除了佳兆业广场、中央公园广场、丽都十号等少数几个项目之外，其他均为近两年的地王产品。难怪郭毅在接受记者采访时称：“土地成本的飙升使得原本属于稀缺产品的每平方米10万元的高端住宅开始‘一抓一把’，2015年北京高端住宅市场即将跨越式地迈入多个项目‘整盘10万元’的高端时代。”

记者日前在项目现场看到的还是一片凌乱的空旷工地，而在该地块北边界的西铁营村走访时，村民对项目可能出现的高房价并不意外，但关注度远不及对该项目里的限价商品房，认为这才是跟他们可能“沾得上边儿的事”。

供需失衡去化压力大

高端项目多、房价高，并不可怕，关键是市场是否具备相匹配的去“高”能力。北京“一抓一把”的高端楼市去化能力到底如何，我们不妨从亚豪机构的统计数据中管窥一豹：截至目前，北京四环内的住宅存量高达8249套，而2015年还将有8～10个高端项目入市，预计新增供应量将在1000套以上，也就意味着2015年高端市场的可售房源套数将在9000～10000套左右。然而，2014年北京成交价格每平方米在5万元～8万元的商品住宅仅销售了2013套，每平方米8万元以上的商品住宅只销售了230套，据此推算，即便不计算新增加的供应量，四环内的住宅存量也够销售4年之久，而高端市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4：1，去化压力之大可想而知，2015年北京高端市场销售竞争之激烈可想而知。

既然高端市场的高库存和十分缓慢的去化速度是众所周知的事情，为何高端项目还会扎堆入市？郭毅分析认为，主要的原因在于北京“限价”政策的调整，最近一年时间，北京市高端市场限价经历了4次调整，直到去年年底首创农展馆项目高达16.6万元的预售价格得以通过，标志着“限价”政策已经正式退出。于是，大量准高端项目看到希望纷纷整装入市。

谈及高端市场的走势，郭毅分析认为，进入2015年之后，新的高端项目虽然凭借产品优势集中发力，能够激发一部分增量需求，但在限购政策制约下后劲乏力，如果2015年依然保持严格的购房限购，高端市场成交量很可能会呈现出先高后低的现象。此外，高端市场价格的跨越式上涨，高端客群对于项目价值与销售价格之间的匹配度是否认同，也是影响到高端市场成交稳定的关键因素。在这种情况下，2015年的豪宅市场将会出现性价比高的个盘热销、整体疲软的现象。而北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志在接受本报记者采访时则称：“为避免媒体碎片化的采访带来的信息误读，北京市房地产业协会下一步将采取择机统一对外发布房地产市场分析报告的形式发布信息。”同时，他认为高端只是一个相对概念，不宜从整体市场中分割出来谈。

限价政策的退出对高端市场的供应产生了一定的刺激作用，但在限购政策的大背景下，需求的口子并未彻底放开，此际高端项目的集中入市以及价格的跨越式增长，势必加大供需失衡趋势，北京楼市高端市场究竟会不会爆发“恐高症”，有待观察。