“爱房筹标准”撬动优质物业资产

近年来，随着我国监管部门一系列政策的改革与发布，REITs模式在中国的发展也进入了全面提速阶段。当前，我国商业地产库存巨大，2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，预计到2018年，将有6146万平方米的可见新增供应量。因此，发行房地产投资信托基金(REITS)便成为帮助消化库存，促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧改革的有力抓手。

政府大力推进REITs，促经济结构转型

由于REITs的收入来自于物业未来的现金流，且现金流必须稳定并可持续。显然，其持有标的应为租赁性物业。因此，REITs 持有的物业类型，主要为写字楼、酒店、商场、工业厂房、购物中心、酒店式公寓等，多为非住宅类物业。

目前，基于国内经济结构转型的大背景下，大力推进REITs的动因，需要汇集来自政府、房地产商、投资者三方的力量。

1、对政府来说，一方面，引入REITs有助于化解银行不良资产，另一方面，利用REITs能盘活存量资产；

2、对房地产商来说，REITs作为一种融资方式，能够拓展开发商的融资渠道，改善其融资结构；

3、对投资者来讲，REITs作为现金、股票、债券之外的第四大类资产，可大大丰富其投资选择。在个人投资者层面，REITs不仅使房地产投资化整为零，便于普通投资者参与，为资产市场发展普惠金融注入新动力；而且通过给予个人投资者低门槛投资商业物业的机会，REITs还能起到抑制住宅物业过度投机的作用。

REITs如何撬动优质物业资产？

更重要的是，REITs模式对于优质物业资产的挖掘、甄选和盘活能力，将成为其在国内可持续快速发展的根基，亦是给予投资人高保障的关键所在。以“爱房筹”为例，其通过借鉴美国Fundrise Income eREIT?的成功经验，在2015年将eREITs模式率先落地中国，并探索出符合国内房地产业存量现状的解决方法，不仅能有效盘活不良资产，并且有助于解决楼市“去库存”的难题。

据了解，爱房筹从每100亿元的房地产资源里精选最优质的1亿元物业，上线平台作为投资标的。对此，爱房筹董事长陈宏楷认为，优质资产端之所以是eREITs 模式的核心竞争力，着重表现在两方面：一是稳定的租金收益和良好的增值空间，二是较强的抗风险能力，爱房筹风控从锁定优质资产端开始，越是严格的资产甄选越能从源头把控投资风险。

为了找到那1%的优质物业，爱房筹借鉴不动产评估学的市场比较法及地籍管理学中基准地价的定价方法， 从物业本身的客观价值出发，通过判断物业周边的区域因素和物业自身的建筑现状等，形成物业评价的八大标准—— 即“爱房筹标准”。而各个评价标准的比例偏重将根据物业类型的不同而有所变化。

1、建筑物情况：从物业的折旧率、朝向、楼层户型三个维度评价物业价值；

2、公共设施：从物业与公共设施的距离、物业周边公共设施的数量与级别三个维度评价物业价值；

3、区位：通过判断物业与中心区域的距离来评价物业价值；

4、未来规划：通过判断物业所在区域内利好规划来评价物业价值；

5、自然环境：从物业周边的噪音及环卫状况、绿化景观两个维度评价物业价值；

6、人文环境：从物业周边居住人口的文化水平、收入水平等因素和周边治安状况两个维度评价物业价值；

7、交通设施：从物业与交通设施的距离、物业周边交通设施的数量两个维度评价物业价值；

8、休闲文化设施：从物业与休闲文化设施的距离、物业周边休闲文化设施的数量两个维度评价物业价值。

遵循这一套“爱房筹标准”，以金海广场写字楼项目为例，便属于那100亿中的1%。金海广场位于佛山禅城重点规划区——季华路中央商务带，是区域内的高 档写字楼，项目位于广佛线两个地铁站附近，周边道路通达性极高、交通系统成熟。而季华路作为佛山产业转型升级的重点规划区域，政府机构云集，金融、银 行机构聚集，写字楼物业投资价值大，未来几年的市场增值潜力非常可期。

可以看到，眼下，爱房筹通过对于市场上处于价格洼地的优质不良资产或优质物业资产进行整体打包，并引入第三方物业管理进行运营、改造和出租，投资人通过占有物业产权份额，可以获得租金收益和物业增值收益。同时大幅度改善大宗物业的流动性，提升优化资源配置。业内专家指出，爱房筹这种类REITs模式不仅盘活了不良资产，同时还给投资人带来源源不断的稳健收益，实现了政府、房地产商、投资者的多方共赢。