北京住建委出手严管自持住宅 开发商出路何在？

 4月14日，北京市住建委和规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。同时明确，企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。与此同时，通知强调，对企业违反本通知规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为，一旦认定将被纳入“黑名单”，规划国土部门据此将取消相关企业后续参与北京土地招拍挂资格，住房城乡建设部门也对其开发资质予以降级或者注销。

《通知》要求，企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。同时，企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

对于备受关注的租金问题，《通知》规定，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。同时，为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

《通知》明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

2016年9月30日，北京市出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

2016年11月16日，北京首批“限房价、竞地价”进入竞拍流程，位于海淀永丰的一宗地成为首个当场成交的住宅自持地块，被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元以及“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的条件拿下。随后，北京国土局又相继推出了几批“限房价、竞地价”地块，基本都获得了众多房企的亲睐。尽管在僧多粥少的情况下，积极抢地囤粮无可厚非，但习惯高周转的开发商如何运作这种自持地块却一直是大家关心和讨论的话题。

“自持地块自面市后就深受关注，特别是近期有关万科小米合作‘内购禁售房’的报道，也引发了不少讨论。”相关部门负责人表示，鉴于此，两部门认为应及时出台有效措施，确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，文件规定自持年限与土地出让年限一致，就是70年，表明这类房产性质是只能出租、不得买卖，即便企业重组、股权变动原因整体转让后，仍应继续用于出租。

此外，文件把预防和惩治“以租代售”的行为作为重点，规定租赁合同不能超过10年，租赁合同要求网上签约，并对以租代售或者通过其他方式变相销售的房地产开发企业，将纳入黑名单，取消其后续参与土地招拍挂的资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

“总体来看，租赁市场的房源主要来自于存量盘活，而非增量开发。预计在未来的市场结构中，约90%的房源将来自于私人房源和政府房源，通过专业化机构的管理盘活私人的房源使用效率，满足更多年轻人的租房需求；以公租房和廉租房为主的政府房源则主要用于保障低收入群体的租房需求。至于增量开发用于租赁，这是租赁市场供给的一个补充，但预计不会成为租赁市场供给主流。”链家研究院院长杨现领表示。

即便如此，已经拿到手的自持地块如何消化，依然是摆在各大房企面前的一个难题。

“长期来看，只有满足比较高的租金回报率，例如5-6%，以及房地产Reits的发展，开发商才能通过开发、持有和运营管理的模式参与到租赁市场。现在的条件并不允许，一方面，租金回报率不到2%，另一方面，房地产Reits也面临很多的不确定性。”杨现领说道。此外，租赁运营是一个非常强调服务的活，对于已经拿了自持用地的企业，按照现在的政策规定，必须持有且与土地出让年限一致，这会对开发商的运营提出挑战，“预计未来外包专业机构托管会成为开发商的普遍选择。”

“租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，相关的法律法规、行业规范、运营标准、信息发布、签约备案、物管服务以及各参与主体的权利义务界定等都需要长效的制度安排，这次政策变化并不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是长期规范性机制建设的开始。”杨现领认为。