【异乡好居】2018年澳洲房产市场走向将何去何从？

随着国内房产投资的壁垒不断加高，越来越多的投资客将目光聚焦到了海外，其中尤以澳洲最受瞩目。在完善的澳洲房产交易市场，没有国内房产市场交易的操作弊端，也避免了种种法律风险，不论投资还是自住，在澳洲买房都更加安全稳定，这也是越来越多海外投资者将目光锁定澳洲的原因之一。今天，小居（Uhouzz异乡好居）就来和大家聊聊在未来的2018 年澳洲房产走向将会何去何从。

1、房价稳健增长

悉尼和墨尔本在过去 5 年经历的房价迅猛增长或将转为平稳增长。2018 年的房价走势取决于澳联储 (Reserve Bank of Australia, RBA) 如何调整利率以及澳洲审慎监管局 (Australian Prudential Regulation Authority, APRA) 是否会进一步收紧贷款政策。

2、利率保持不变

当前，澳洲经济潜力未得到充分发挥，经济增速较温和，不足以支撑加息，因此 2018 年澳联储官方利率预计将维持在 1.5% 的水平。

就业增长、失业率下降以及全职就业人数增多等积极迹象弥补了由于薪资增长缓慢、零售业疲软以及良性通胀环境带来的影响。

澳联储也许会乐见房产市场降温，因为这样便无需通过加息来冷却炽热的房产市场。

3、澳洲审慎监管局收紧宏观审慎政策的可能性较低

过去，当澳洲审慎监管局加大监管力度时，银行会制定严格的贷款标准，收紧信贷，进而抑制悉尼和墨尔本房产市场的过度繁荣。但此次房产市场的放缓是在低利率水平的情况下出现的，这说明贷款违约率较低，银行财务状况良好，因此澳洲审慎监管局不太需要进一步收紧政策，但放松宏观审慎政策还为时尚早。

4、就业率持续增长

2017 年，澳洲全国新增就业岗位 335,000 个，其中大部分为全职岗位。2018 年，就业率将持续上升，为经济增长提供有力支撑。

5、人口持续攀升

强劲的人口增长同样是推动澳洲房产市场发展的一大动力。截至 2017 年 3 月底，澳洲人口同比增加 389,100 人，人口总量突破 2,450 万人。

过去 5 年，澳洲年均住房需求为 164,000 套。澳洲统计局 (Australian Bureau of Statistics, ABS) 数据显示，2017-2021 年间，澳洲人口将持续增长（每年净移民 240,000 人），住户结构（一人住户和二人住户数量增多）将发生变化，这意味着每年将新增住户 172,000 户。

过去一年，维州人口增长最为迅猛，达 2.4%。新增的这批人口消化了墨尔本大部分原本供应过剩的新建公寓。净海外移民占澳洲新增人口的60%，达 231,900 人。

新州、维州、南澳和塔斯马尼亚州的人口增长主要归因于海外移民，而其他州和领地则为人口自然增长。

6 、2018年澳洲各大首府城市房价预测

在银行利率保持不变、澳洲审慎监管局不采取进一步贷款限制措施、经济保持稳定增长且无重大国际性事件发生的前提下，2018 年澳洲各首府城市房价预测如下：

悉尼：悉尼房产市场虽已不复以往强劲的增长势头，但2018年房价仍预计上涨4%-6%。

墨尔本：墨尔本预计房价上涨6%-10%，其中别墅、联排别墅和半独立式别墅有望成为表现最好的房产类型。

布里斯班：就业增长和基建发展将推动布里斯班房产市场迈向新高度，2018年房价预计上涨3%-6%。

霍巴特：霍巴特房产市场发展将保持良好势头，预计房价涨幅为6%-10%。投机者不断追逐市场热点，市场热度不减。

堪培拉：堪培拉房产市场将继续保持稳定增长，预计房价涨幅为4%-7%。作为澳洲首都，其相对较高的土地税是影响投资者对当地房地产投资积极性的主要原因。

阿德莱德：阿德莱德房产市场预计将保持低速增长，房价涨幅最高为4%。

珀斯：珀斯的房地产市场或将触底，2018年房价变化在-1%至+1%之间。预计未来几年房价不会出现大幅增长，进行反周期投资目前还为时尚早。

达尔文：达尔文房价增长乏力，但2018年房价有望止跌回升，房价变化在-1%至+1%之间。

整体上，2018年别墅市场表现将优于公寓市场。

7、投资优质化

过去几年中，许多缺乏经验的投资者和购房者在“错失恐惧症”(fear of missing out) 的驱使下，购置了所能负担得起的各类房产。但幸运的是，澳洲经济一直保持良好增长也使得澳洲房价水涨船高。

随着 2018 年的到来，澳洲房产市场将出现新的变化，地段优越的高端房产和投资类房产将继续走俏，但中低端房产表现则将较为低迷。

8、越来越多房产投资者将持观望态度

澳洲房地产市场增长放缓，可能会使许多投资者疑问房地产是否仍是一项明智的投资。但目光长远的战略性投资者往往能在市场放缓中看到投资良机。

总的来说，虽然短期内澳洲房产市场可能难以取得两位数的房价增长，但增长放缓将为明智的投资者创造机遇。他们将有机会购置前几年卖方市场中难以抢购到的房产。

在未来2018年，澳洲房产市场依然将稳步上升。针对于目前的情况，越早进行海外资产配置就意味着越早将资产保护起来，将人民币资产贬值的风险尽可能的降低！

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