旧规则vs新模式，商办行业的“推陈”与“出新”

　　房地产行业这几年在中国的发展可谓“可圈可点”，在持续收紧的住房调控政策影响下，住房市场越来越趋向于理性，“房住不炒”成为住房市场的主基调，相应的，越来越多的房企、机构、资金开始涌向商办市场。随着国家经济的发展，市场对于写字楼等商业地产的需求越发高涨，商办市场已经成为房地产行业最核心的存在之一。

　　有热点，也就会有相应的事件产生，一起涉及商办物管“五大行”第一太平戴维斯与上海丽渊房产咨询有限公司的“跳单”案件判决书在商办市场引起了不小的关注。

　　事件回溯：一起不简单的“跳单”事件

　　2016年3月9日，上海丽渊房产咨询有限公司(以下简称丽渊公司)的员工收到第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司(以下简称戴维斯公司)群发的邮件，邮件罗列了戴维斯公司独家代理的楼盘房源，因丽渊公司的员工感觉邮件楼盘信息与客户鸿惠(上海)信息技术服务有限公司(以下简称鸿惠公司)需求比较匹配，于是丽渊公司推荐给鸿惠公司并带客户看了戴维斯公司代理的明基电通有限公司(以下简称明基公司)，客户看中明基广场以后，委托丽渊公司先后出具二次委托书邮件发给戴维斯公司的招商人员，意向价格条件都未被接受，戴维斯公司两次拒绝丽渊公司的委托书。鸿惠公司最终通过戴维斯公司私下成交了明基广场。

　　在业界看来，这是一起非常典型的商办行业的“跳单”事件，戴维斯公司与丽渊公司均为房地产服务提供商，但不同的是，戴维斯公司，即作为业主代理方存在，同时自身也存在经纪业务，比起一般的经纪公司，具有先天的身份优势;而丽渊公司只是一家小规模的内资经纪公司，资历虽深，但在与具有业主代理身份的戴维斯而言，肯定凸显劣势。

　　戴维斯公司与丽渊公司从体量上看，差别较为明显，一家在伦敦注册成立的、在全球布局的房地产服务商与一家业务限于上海的房地产服务商，在服务中国客户时，哪一家更为专业?又更符合中国国情?从业界的角度出发，一个“外资”品牌房地产服务商与一家“内资”传统的经纪公司产生的“跳单”事件所引发的思考，也值得我们玩味。

　　思考之一：戴维斯公司与丽渊公司是否存在合同委托关系

　　经过以上陈述，我们都已了解戴维斯公司与丽渊公司都属房地产服务商，两家公司也都位于上海——中国经济的金融中心，上海作为中国经济发展最成功的城市，一直以来都有许多金融运营技巧，这些技巧流传的时间甚广，已经渗透在各个行业，尤其是在房地产相关行业。

　　很长一段时间以来，在房地产行业，不论是商业类或是住宅类项目，业主、客户、经纪(中介)三者之间的关系就很微妙，业界一般的做法是：业主将房源信息告知经纪(中介)，经纪(中介)带领有意向的客户看房，客户看中后出具意向和委托书，看房后业主一般不会做客户确认，客户有时会通过多家经纪(中介)带看或委托洽谈，业主只希望客户成交，也不愿意去做裁判得罪其他经纪，故以最终的独家中介委托书作为交易确认。

　　这样的看房确认流程，看似安全、公平、有保障，但是仔细推敲，就不难发现很多环节都存在巨大的风险漏洞：

　　1.客户与经纪(中介)虽签订了委托书或意向书，但客户可随时对已签订的委托书或意向书进行单方面取消或作废，而后来的经纪(中介)就可轻松赚取佣金，被毁约的经纪(中介)所有的带看、沟通等工作全部付诸东流，这对于被毁约的经纪(中介)来说，不仅损失了各种成本，同时也会在业界产生消极影响。

　　2.房源成交前，经纪(中介)、业主、客户都不会签订任何书面合同，也无任何口头约定，因缺少这层约定，所以就会造成业主、客户在任意时间点都可单方面取消、作废、中止房源交易流程，而经纪(中介)前期整理搜集资源、带客看房环节所付出的诸多努力全部会因此而作废，很明显经纪(中介)在整个流程中处于很不利位置。

　　戴维斯公司与丽渊公司、业主、客户间同样也不存在任何有保障的书面委托关系，所以就为“跳单”事件埋下了伏笔。

　　思考之二：“邀约”与“要约”文字也存在着陷阱

　　在戴维斯公司与丽渊公司的“跳单”事件中，戴维斯公司方面称“向不特定对象发放邮件”并称该动作为“邀约”而非“要约”。

　　邀约，是一个汉语词汇，即约请。

　　要约，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。

　　一字之差，谬之千里。戴维斯公司坐拥业界流量资源，向诸多“不特定对象”发送邮件，这其实也存着不小的漏洞：

　　代理商单纯发布推广项目邮件，并未附带任何官方证明及确切委托信息，只是当方面采取“邀请”的方式，用一种最“讨巧”的技巧完成了经纪(中介)与客户的搜集，这在行业已经不是新闻，但却钻了法律的漏洞，安全系数可想而知。

　　思考之三：经纪(中介)创造的价值亟需被肯定

　　丽渊公司先后两次出具的《租赁意向书》条件，戴维斯公司表示未接受，进而否定双方之间形成委托合同关系，从法律层面来看，这的确合法，但是出于情感、道德角度来说，这点却是“不合情不合理”。

　　在整个环节中，业主、客户、经纪(中介)三者看似地位平等，但是却并非如此，经纪(中介)作为协调业主、客户之间重要的角色而并未受到更多的重视，同时，其所产生的过程附加值也并未被肯定，通常，业主和客户制定佣金及相关费用上，并未把经纪(中介)的劳动附加值考虑进来，从而造成经纪(中介)地位不平等，超额劳动并未得到相对应的回报，从而直接造成三方沟通成本加剧，严重影响业务效率。

　　房地产行业困境大家谈

　　上面说到，商办市场已经成为房地产行业最核心的存在之一。随着国家经济的发展，越来越多的资本也涌入商办市场，无论行业内外，民众对于房地产尤其是商办市场都有自己的看法。

　　某房地产网站编辑：

　　戴维斯公司与丽渊公司的“跳单”事件在业界引发了不小的关注，业主、客户、经纪三方应当建立起真正公平、公正、公开的机制，构建透明和谐的交易平台，保障三方利益与权益。

　　某商业地产中介：

　　在不少人眼中，中介给人的感觉就是“信息贩子”我们也是最受气的存在，其实并不是这样，我们起到了业主和客户之间的服务和润滑关系，但服务的价值并未被行业完全认同，戴维斯公司与丽渊公司的“跳单”事件我们也经常有遇到，只不过有的时候力量单薄无法维权，所以一个公正的第三方服务平台于经纪、业主来说都是必要的。

　　某公司白领：

　　作为客户，我也参与过单位新写字楼的甄选工作，我们并不确定经纪人给我们推荐的房屋是否真的有保证，我们当然也会“货比三家”从中选择真正合适我们的楼盘，若能将业主、客户、经纪三方都放在一个相对公平且公信的平台上进行确认，我想这对大家都有益处。

　　选择值得“信任”的第三方服务平台

　　经纪和业主的信息不对称可以通过产品工具实现，但是经纪所掌握的客户与业主之间的信息不对称是产品工具所解决不了的，就像支付宝解决了交易的信用问题，但是商业办公市场在产品同质化如此严重的市场状况下，需要解决渠道的前置信任及资源导入问题，只有解决了业主与经纪之间的”信任”危机，对于双方来说，沟通效率才是最高的。

　　很庆幸我们发现这个行业还是存在这样的第三方服务平台，也在致力于解决行业的痛点并提高行业效率。楼先生(mrlou.com)共享招商平台，是通过产品工具提高了行业信息传播的效率，依托会员渠道构建了“共享招商”服务模式，提高了资源的导入效果，同时创新“楼信宝”佣金确认及担保规则，变革行业的佣金分配规则，认同并保障了经纪渠道前期付出的服务价值，我认为这个平台理念非常值得称赞。未来必将是一个更加开放、包容、诚信、共赢的合作市场，通过构建一个独立的第三方公信服务平台，或许也是解决经纪与业务之间矛盾的润滑剂，可以有效提高行业资源导入的效率，同时维护行业的公平公正的行业秩序。

　　当前我国的房地产市场发展还不够成熟，相关的法律法规以及制度等建设不完善，使得经济管理的效果受到影响，因此必须要全面的了解房地产市场的实际情况，在强调“法规”的同时，也需要不断完善“行规”，提升行业自律，促进第三方服务平台发展，维护行业公开公正的行业秩序，更好地促进行业健康发展。

　　附参考原文信息：

　　微信公众号：衡雁

　　文章《谈谈引爆写字楼租赁行业的一份判决书》

　　微信公众号：楼先生MrLou

　　文章《丽渊VS戴维斯Savills败诉案的思考》

　　文章《再议办公经纪行业“行规与法规”之困》

　　微信公众号：商办互联

　　文章《老毕串烧：一份写字楼租赁纠纷判决书，引发“行规与法规”之辩》