渣打:中小城市房地产库存问题不大 楼市温和复苏

网易财经8月12日讯 渣打今日发布报告称，通过对数据的分析，中国四、五线城市房屋库存存在较大问题的证据有限，土地销售强劲上扬表明小城市的房地产市场正温和复苏。

逾200个中小城市的房地产市场活动状况，是决定房地产行业对今年经济增长影响的关键。渣打用三组可用于分析的公开数据：1.通过土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平。2.可售住宅面积。3.土地交易量来进行分析，得出结论称，普遍看来中小城市的房地产市场状况并不像鄂尔多斯那样糟糕。由于中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎没有下降。与此同时，很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

土地成交量减去房屋销售量得出库存水平

近几年，我们开始使用购地数量和房屋销售量构建一个简单模型，评估中国一线到三线城市当前或短期内的房屋库存状况。这一模型尽管简陋，但其对于未来库存的预期表现比较符合现实。

2012年鉴于预期房屋供应十分有限，该模型确显示一线城市的房价可能上涨。如图表1所示，2013年下半年，一线城市的房屋库存还会进一步降低。

该模型表明二线城市的房屋库存水平足以防止房价剧烈上涨，一些二线城市（如南京、厦门等）的房价上涨似乎还没有成为问题。二线城市（通常为较发达省份的省会城市）的房屋库存仍维持高位，约为15至17个月的房屋销售量，这意味着其房价上涨压力在未来一年左右的时间内将十分有限。

就三线城市（我们的样本包括厦门、西安、长沙、福州、沈阳、南昌、合肥、郑州、长春、海口、温州和包头）整体而言，房屋库存似乎并未成为问题。依据上述模型，三线城市的房屋库存在2011年下半年至2012年上半年间曾达到顶峰，此后逐渐下降，2013年二季度，库存降低到约为5到6个月的房屋销售量。

为验证我们对房屋库存水平的估算是否与每个城市的房价上涨相一致，我们绘制了2013年二季度31个城市中12个城市的房价同比涨幅（同比），对应于2012年四季度的房屋库存水平（月度）的图表，散点图清楚地表明，半年前拥有更高库存水平的城市（如天津、武汉、青岛）其所经历的房价上涨十分有限，甚至在其后几个季度房价降低，那些库存较少的城市（如深圳、福州、南昌），房价一般趋于上涨。

我们的库存模型表明，中国的房屋供给问题或许主要集中在二线城市。“城市越小，库存越糟糕”的说法显然不成立，至少就30个大城市的数据而言是这样。

我们没有相关数据能针对四线及以下城市构建这一模型，所以下面我们继续对第二组数据进行分析。

可售住宅面积

我们的第二组数据是40个城市的可售住宅面积。该数据由搜房网提供，相关数据从2006年开始。40个城市中包含第一组数据提到的4个一线城市、6个二线城市和5个三线城市，另增加了25个“新的”中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积，包括在建房和竣工住房（本组关于房屋库存的定义与第一组不同，本组数据中，房地产商需要申请并最终获得销售（预售）许可证，在这之后才计入可售住宅面积统计）。

今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的353万平方米下降至2013年6月的339万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持为260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。

不过，我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能会推迟申请销售许可。

购地

最后一组是土地成交量数据，也是现有的唯一一组涵盖超过300多个城市的数据。图表4显示出二线城市和数百个较小规模城市（包括三线城市）的土地销售增长状况。中小城市的土地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自2012年初触底之后，2013年5月至7月间同比增长50%。

土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。

结论

在中国650多个设市城市中，其中约有300个城市推动着全国住宅房地产市场。如此庞大的基数，各种情况都有可能发生，包括像鄂尔多斯那样的情况。然而，除却个别的“鬼城”以外，中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下——这将使那里的开发商担忧。然而，土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地，及可售住宅面积表明，中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。