新办公的联合、共享与未来 资管峰会·迷茫篇（二）

回顾进入倒计时的2018年，不动产资管行业人士对于国内经济前景的判断普遍是“满怀信心的悲观”。

其中有对政策有效性的疑虑、对贸易战风险的焦虑、甚至对不动产资管未来路径的顾虑。虽然对单个企业而言未来发展是清晰的，但如何抱团穿越“L”型的探底周期，还需要行业人士共同探讨。

为此在第三届中国不动产资产管理峰会即将来临之际，睿和智库特推出“迷茫篇”系列，回顾金融、居住、办公、商业等领域的发展路径变化，寻找迷茫的经济环境下，企业的生存之道！

办公篇

一、共享办公第一次并购浪潮来袭，长尾企业如何挤进第一阵营？

从 2017 年下半年开始，在资本的主导下，市场上品牌合并、互换股权的合作案例就在大幅增加，不少二三线品牌更是开始寻找“接盘侠”，“洗牌”大潮已至。

如果说，2018年是共享办公并购年，那么这一轮热潮优客再次成为并购明星。

2018年1月3日，优客工场与洪泰创新空间正式完成全资并购；

2018年3月9日，优客工场与无界空间正式宣布合并；

2018年3月26日，优客工场并购Wedo联合创业社；

2018年7月12日，优客工场宣布并购上海共享办公社区Workingdom；

2018年7月23日，优客工场正式与爱特众创达成并购合作意向；

2018年9月12日，优客工场并购智能化办公平台“火箭科技”；

2018年10月，优客工场完成了（截止目前）最新一次并购，收购方糖小镇，继续一路狂奔。优客并购的目的也昭然若揭，即快速带动行业整合，通过同质化空间的整合，实现变相融资和规模扩张。

优客工场之外，2018年4月12日，WeWork正式宣布全资并购裸心社！按规模论，裸心社在国内只能勉强排在第二阵营，但裸心社“高颜值”办公空间，“小而美”网红的品牌属性，在业内拥有极高知名度，因此，此番合并，还是引起相关各方高度关注。但被收购时，估值缩水一半，令人唏嘘。

如果把并购也看作一种联合，行业内抱团取暖之势也是越发明确。

疑问：2018跑丢了接力棒的这些企业，有多少是因为真正市场竞争导致的？还是因为企业内部战略失误，譬如过度追求规模扩张导致资金链断裂，企业无法持续？而这种失误是否可以避免？

二、“烧钱”推广背后，折射的以互联网思维发展的底层逻辑在哪？

仿佛一夜之间，氪空间“冒”了出来。缘由是2018年年中，氪空间的广告铺天盖地的出现在核心商圈的地铁站，覆盖地铁灯箱、出入通道、站台墙柱等重点投放位置。

众所周知，线下广告成本不菲，而且还是在这些核心区域投放，这往往只有财大气粗的企业才舍得投入，氪空间投线下广告是“烧钱”没跑了。

彼时，对于氪空间来说，最重要的是规模和品牌，大手笔的广告当然能迅速提升品牌影响力，提升用户认知度。或许，氪空间认为共享办公是个新生事物，多数企业与个人并没有接触到这个概念，这也是教育市场的一种手段。只是在这一轮爆发之后，氪空间的“后劲”稍显乏力，广告以及代表的“烧钱”模式效果真正有多少效果，恐怕要打个问号。

此外，坊间一直传闻氪空间为快速扩张规模，疯狂在北京、上海等地以高于市场价的价格拿项目。至少到目前，共享办公的主要经营收入还是来自于“轻资产拿项目，通过运营提升租金”，如此不惜成本拿项目，未来的项目运营，笔者不禁暗暗替氪空间捏把汗。今年6月氪空间做过一轮融资之后，截止到目前为止，尚未有进一步融资成功的信息。

疑问：为了市场份额和估值，烧钱营销可以理解，但烧钱复烧钱，如此的非良性循环，这样的商业逻辑市场真的可以接受吗？互联网的思维是要规模，有规模才有共享，但是什么规模才能促生有价值的共享？运营者又何时才能真正从共享中获利？

三、品牌选择纷纷布局甲级写字楼，是必要之选还是与理想背道而驰？新旧办公之间是竞争还是合作关系？

2017年12月，WeWork项目落户中海国际中心，多名业内人士认为这是写字楼生态面临变革的一个重要信号：过往以租赁厂房、仓库等业态翻新改造成办公室为主的联合办公，开始入驻甲级写字楼了。

2018年，共享办公渗透甲级写字楼已经成为常态。

共享办公对市场的传统版图有所影响显而易见，共享办公在发展初期一直以传统写字楼作为假想敌，多数品牌也认为现阶段共享办公的竞争对手是传统写字楼。

只是现在传统写字楼也开始自我更新，比如今年5月，凯德集团自创的共享办公品牌C³正式上场——对内是是凯德集团传统办公的自我升级，对外也标志着传统物业向联合办公的转型迈出了第一步。

疑问：共享办公，最初的定义是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式。传统的甲级写字楼本身就租金高企，而共享办公通过升级、服务，做出的溢价势必会转嫁到用户端（尤其是现在独立空间的兴起），这算不算一种与理想的背驰？账真的算得过来吗？

甲级写字楼原本素质就不错，共享办公的改造、升级和服务可施展的空间太小。作为运营方，自己的价值又体现在哪里？

四、谈了太多的远方，何时谈谈钱？

市场涌动、资本狂热，但唯有赚钱的生意才是好生意。客观来看，发展三年的共享办公未来可见的模式尚不明朗。

关于这一点，上周末，睿和智库社群中“保守派”和“创新派”展开了热烈的讨论。

以上为摘取的部分内容

共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值，赚取租金的差价。但显然现阶段，单一的租金收入并不足够覆盖其运营成本，更别提盈利了。市场上普遍认为的未来可见的商业模式应是从租金导向变成流量导向，此时，空间从资产属性变成服务属性，商业模式属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台，需要为这一类客户提供综合性服务，然后有多次服务，并把它变成一种可以输出的服务模式。

疑问：行业内有个有趣的现象是，针对这种模式不同的阶段侧重不同的“命名”，从最初的联合办公到共享办公，再统一称为新办公，积极的看法是：行业一直在探索与迭代进化，另一面是不是也从侧面印证了行业普遍还处在不清晰、不明朗的状况下，那问题是，何时会清晰，给市场，也给运营者自己一个完美答卷？

2018年的共享办公行业，是热闹的，发展也在加速。在持续思考与探索后，2019年势必会迎来新的突破。

2018年，关于共享办公您还有哪些困惑，欢迎后台留言一同探讨！

2018第三届中国不动产资产管理峰会

暨资管新势力年度颁奖盛典

一、峰会组织结构

主办机构：睿和智库、新京报、万商俱乐部

发起机构：睿和智库、新京报、万商俱乐部、佰仕会、天府集团、远洋资本、稳盛投资、富邦华一银行（未完待续）

全球战略合作伙伴：美中国际协会

特别协办机构：ECO信息化事务所

场地支持：北京·W酒店（ 北京朝阳区建国门南大街2号）

官方媒体&自媒体：《新京报》全媒体、《地产资管网》、《万商俱乐部》

特别支持媒体：中国网地产、蓝鲸财经、易居-地产人、新浪地产

合作媒体：巨丰财经、园区界、金融界、优采

承办机构：厚璞睿丰传播

二、峰会亮点

1、宏观研讨看趋势

① 深刻理解新时代“顶层设计”思路

② 新旧动能转换下的行业发展趋势

③ 去杠杆背景下的金融创新趋势

2、中观互动谋发展

① 资产证券化如何助力不动产资管

② 新商业打破认知局限性

③ 新居住“尘归尘、土归土”

④ 新办公头部阵营的价值思维

3、微观商务社交找机会

① 睿和智库会员专享项目对接会

② 现场体验深度学习

③ 论坛场外特设10大场景空间

4、成果与嘉奖

① 睿和智库发布2018年度不动产创新蓝皮书

② 睿和智库专家团正式亮相

③ 睿和资管新势力年度颁奖盛典

三、峰会议程（详细议程持续更新中）

12月19日

项目对接会&VIP嘉宾晚宴

12月20日

主论坛

主题：去杠杆保增长，不动产资管的“慢”发展

主要议题：

1、2018中国经济回顾及2019年展望

2、资产证券化的2018，快跑的市场

3、共享经济的“新引擎”空间

4、消费体验升级背景下的新商业场景变革

5、巅峰对话：存量时代，开发商如何“重生”？

（一）新金融·分论坛

主题：去杠杆背景下，资产证券化的出路

主要议题：

1、金融危机10周年“祭”国际发展与国内借鉴

2、呼之“不出”的公募REITs

3、空间+产业内容-传统地产基金的转型路径

4、困境资产的资管创新

5、物流地产蓄势待发

6、康养地产的资本化路径

（二）新居住、新办公·分论坛

主题：多视角看规模扩张与安全的抉择

主要议题：

1、反思互联网逻辑与长租公寓结合的商业模式

2、公寓行业如何发挥资产证劵化的想象空间？

3、养老公寓：新居住的新疆界

4、共享办公，从空间共享到生态共享的智慧化探索

5、资本+运营，共享办公资管逻辑初步成型

6、2019年共享办公的发展趋势

（三）新商业·分论坛

主题：商业空间内容更新迭代的突破与创新

主要议题：

1、共享思维怎么运用商业？

2、新商业的认知突围/跨界看商业变革

3、大数据解决资管低效问题

4、商业资管标准化探讨

5、凯德的资管逻辑

（四）大物流·分论坛

主题：电商、冷链、新零售如何构建大物流生态圈？

主要议题：

1、大物流生态圈构建的驱动因素

2、资产证券化在物流行业的实践场景

3、物流地产的资管逻辑

4、电商高速发展刺激物流行业被动升级

5、新金融挑战物流最后一公里

欢迎不动产资管链条各行业的优秀企业家和创新企业决策者在第三届不动产资产管理峰会相聚，加入我们这个求真务实与凝心聚力的群体，彼此链接、赋能！