张民耕:市场越来越正规,房地产基金做股权投资大有可为!

2018年的房地产基金行业面临着较大的行业性困扰,来自房地产行业和金融监管两方面的因素,导致了行业整体规模的缩减,甚至在局部还造成了一定的风险暴露。

一方面,资管新规去杠杆思路不变,但从“严”到“稳”的形态切换,地产基金从业者的思路确实面临着转变;另一方面,房企的资金困境,也在迫使从业者,在债权基金与股权基金之间做出抉择。

虽然在迷茫时期,信心比黄金重要,我们也看到了新的机会和更具价值的投资模式。

为此,我们专访了盛世神州基金董事长张民耕博士。这位创办了国家发改委001号的私募房地产基金,并经历2次经济周期的“30年地产基金老兵”如何看待,大资管时代中国的房地产基金的发展路径?

1、2018年的行业环境跟以往相比有什么不同?

在中国的市场环境里,房地产行业一直是支柱产业,同时又是一个大到不能倒的行业,所以我们要对其发展有信心。但是有一个问题,就是说环境时好时坏就在于调控,一些非市场的因素使得它的波动非常厉害。

首先是,“家法”严于国法

从基金法到国家各项金融法规都对整个行业进行管制。证监会下属有一个民间社团组织- 基金业协会,实际来行使证监会对基金行业的监管。这其中就存在“鸡生蛋、蛋生鸡”的道理。

一支新基金如果没有基金业协会的备案是很难发行的。一方面在发行过程中,投资人对于没有备案的基金会进行督促,甚至没有备案会拿不到投资。另一方面,发行的企业找不到监管银行就不进行发行了。

其次,上下半年情况发生了根本的变化

上半年,开发企业不缺资金,去找被投资对象很困难,条件也非常苛刻。一是不做股权;二是能够预见的收益非常低。

下半年,因为去杠杆的原因,金融机构对于房地产企业贷款的条件变得苛刻。甚至像碧桂园、恒大这样的企业都需要资金。这时候发行机构或者投资人的胃口就变得更高,基础收益都要12%-15%左右。

总体就是“规矩的迷茫,家法的迷茫”!

2、去杠杆的主思路不变,“稳”与“严”的形态切换,从业者该如何判断?

调控的主要目是让房地产保持一个相对理性的增长。

毕竟房地产作为一个支柱行业可以带动一些投资消费。

监管方会根据问题的严重性,在监管极度不合理的地方来进行放松。

估计整个“去杠杆”会持续到明年上半年。

2018年,我们花了很大的时间和精力大体摸通了备案登记和监管整个体系。

3、限购会不会在一些二三线城市放开?

不可能放开限购,但会加大整体购房人群的基数。

现在有些城市通过人才引进的政策,已经开始了抢人。凭本科毕业以上文凭可以落户的方式,这对在北上广硬熬的人来说很有吸引力。一方面加大了对房地产行业以及其他行业的消费能力;另一方面,这样的政策也增强了整个城市的后劲。具备这样先期条件的人才去创业,成功率也会高一些。

4、这一轮的调控对这几年蓬勃发展的地产基金影响很大。对比中美之间的房地产基金,他们之间有什么差异?

中国房地产基金的开端是债权模式,而国际市场占主流的还是股权基金。

股权基金的市场运作有一套非常明晰的规则。从美国市场的角度来说,它不缺贷款,只要符合贷款的条件,就能拿到贷款。

房地产基金在本质上是股权投资基金。中国的基金在刚刚起步时,因为从银行贷不到款都缺资金。2010年作为房地产基金的元年,保守估计当时90%到95%都是债权基金。但随着市场的发展和监管的加强,渐渐的行业正在完成从债权基金向股权基金的转变。

这是一个行业成熟的表现,随着投资和监管的成熟,我们中国也会慢慢地发展出类似美国的模式,房地产基金就会转变为股权投资。

5、对中国房地产基金未来发展路径的判断

市场的发展总会经历一个过程,一方面中国市场挣钱的机会和高收益的产品比较多;另一方面为了维稳形成了刚兑的状态。这也造成了,目前对于投资来说,更需要的是有担保的债权。

这也是目前基金发展过程当中两种拉力,一种是政府拉着你走上正规化发展道路,成为股权投资基金。另一方面市场的力量往回拉,将股权投资基金变成债权基金。但在这个拉锯的过程中,市场自身的发育要求还是向着股权基金转变。

现在房地产企业,尤其是上市公司,它自身债务和负债率都非常高。如果再发行债权性质的房地产基金,显然将进一步增大负债率,这样的行为得不偿失。

随着市场风险加大,企业愿意有人与之分担风险,也就是同股同权。企业在项目风险还没完全解除,在现金流没有转正之前,是不愿意控股的。但等现金流转正,项目风险期过去后,企业倾向于把控股权收回来,这也是做股权基金的一种金融策略。

所以,政府监管和企业本身都会有这样的要求,来共同拉着房地产基金走向正规,走向股权基金。

6、中国房地产正经历一个L型的筑底调控期,盛世神州基金,未来在战略和策略的调整方面,有哪些思考?

盛世神州基金会坚持做股权基金!

坚持做股权基金是房地产基金走上正路的一个方式,这也需要社会条件的配合。

一方面企业希望监管严格,因为在监管严格的条件下,审查准备登记资格时,实际是堵上了企业的漏洞。尽管其中也有矫枉过正的部分,但利大于弊。

另一方面股权投资还有一个好处就是收益的优良性。这关键还在于企业自身能否看准合作单位和投资项目,同时也要求有更高的项目把握和监管水平,要提高在融投管退四个环节的基本功。

此外在把握大方向的同时,盛世神州基金在业务方向上也会做房地产的上下游和创新项目投资。

7、如何看待不动产资产管理,当下的困难和未来的发展路径?

这阶段的调控,这会产生一个积极的结果,能使资产价格的飙升虚火慢慢地泄下来。

国民经济正处于一个虚胖的状态,如果出现问题,经济就会一泄千里。而现在提出去杠杆便是进行点位泄洪,使得资产价格保持在一个正常的水平上。来看的美国行情,尽管美国房价也有虚滑,资本价格也出现下滑,但是终究比我们的房价结实得多,这意味着租售比要能算清。

我相信,经过一定时间的调整会使房地产的价格趋于合理,当然需要考虑通货膨胀的因素。这是一个双向的过程,资产泡沫慢慢减少,价格趋于合理化,到那个时候盘活所有的房地产存量才会有机会。

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2018第三届中国不动产资产管理峰会

暨资管新势力年度颁奖盛典

一、峰会组织结构

主办机构:睿和智库、万商俱乐部

独家媒体主办:乐居财经

发起机构:睿和智库、万商俱乐部、佰仕会、天府管理(集团)有限公司、远洋资本、稳盛投资、富邦华一银行(未完待续)

全球战略合作伙伴:美中国际协会

战略合作伙伴:天府基金管理有限责任、Distrii办伴、优客工场

特别协办机构:ECO信息化事务所

特别支持企业:FUNWORK、零秒空间、嘉里·海碧台

场地支持:北京·W酒店( 北京朝阳区建国门南大街2号)

官方自媒体:《地产资管网》、《万商俱乐部》

战略合作媒体:中国网地产、蓝鲸财经、易居-地产人、新浪地产、地金网

媒体支持:新京报、巨丰财经、园区界、金融界、优采、网易房产

承办机构:厚璞睿丰传播

二、峰会亮点

1、宏观研讨看趋势 

     ① 深刻理解新时代“顶层设计”思路

     ② 新旧动能转换下的行业发展趋势

     ③ 去杠杆背景下的金融创新趋势

2、中观互动谋发展

     ① 资产证券化如何助力不动产资管

     ② 新商业打破认知局限性

     ③ 新居住“尘归尘、土归土”

     ④ 新办公头部阵营的价值思维

3、微观商务社交找机会

     ① 睿和智库会员专享项目对接会

     ② 现场体验深度学习

     ③ 论坛场外特设10大场景空间

4、成果与嘉奖

    ① 睿和智库发布2018年度不动产创新蓝皮书

    ② 睿和智库专家团正式亮相

    ③ 睿和资管新势力年度颁奖盛典

三、峰会议程(详细议程持续更新中)

12月19日

项目对接会&VIP嘉宾晚宴

12月20日

主论坛

主题:去杠杆保增长,不动产资管的“慢”发展

主要议题:

1、2018中国经济回顾及2019年展望

2、资产证券化的2018,快跑的市场

3、共享经济的“新引擎”空间

4、消费体验升级背景下的新商业场景变革

5、巅峰对话:存量时代,开发商如何“重生”?

(一)新金融·分论坛

主题:去杠杆背景下,资产证券化的出路

主要议题:

1、金融危机10周年“祭”国际发展与国内借鉴

2、呼之“不出”的公募REITs

3、空间+产业内容-传统地产基金的转型路径

4、困境资产的资管创新

5、物流地产蓄势待发

6、康养地产的资本化路径

(二)新居住、新办公·分论坛

主题:多视角看规模扩张与安全的抉择

主要议题:

1、反思互联网逻辑与长租公寓结合的商业模式

2、公寓行业如何发挥资产证劵化的想象空间?

3、养老公寓:新居住的新疆界

4、共享办公,从空间共享到生态共享的智慧化探索

5、资本+运营,共享办公资管逻辑初步成型

6、2019年共享办公的发展趋势

(三)新商业·分论坛

主题:商业空间内容更新迭代的突破与创新

主要议题:

1、共享思维怎么运用商业?

2、新商业的认知突围/跨界看商业变革

3、大数据解决资管低效问题

4、商业资管标准化探讨

5、凯德的资管逻辑

(四)大物流·分论坛

主题:电商、冷链、新零售如何构建大物流生态圈?

主要议题:

1、大物流生态圈构建的驱动因素

2、资产证券化在物流行业的实践场景

3、物流地产的资管逻辑

4、电商高速发展刺激物流行业被动升级

5、新金融挑战物流最后一公里

欢迎不动产资管链条各行业的优秀企业家和创新企业决策者在第三届不动产资产管理峰会相聚,加入我们这个求真务实与凝心聚力的群体,彼此链接、赋能!