房企业绩看好京沪地王频现 楼市调控政策存变数

一面是北京商贷、公积金贷款政策收紧，或引发新一轮房贷政策收紧潮；另一面是房企一季度销售业绩多数走红，京沪土地市场再现高价地块。房地产行业的博弈无处不在，业内人士预计，若房价、地价上涨压力依旧，不排除下半年迎来新一轮调控加码。

业绩飘红 地王频现

近日，多家房地产企业公布今年一季度的销售业绩。不出所料，基本上发布业绩的房地产销售额均出现同比增长。

截至2013年3月底，首创置业一季度累计实现签约金额约24亿元，较去年同期上升10%；实现签约面积约27.6万平方米，较去年同期下降14%。截至一季度末，保利地产共实现签约面积285.19万平方米，同比增长98.20%；实现签约金额307.58亿元，同比大幅增长106.9%。富力地产今年前3个月，累计合约销售88.82亿元，同比上升33.9%；合约销售面积77.42万平方米，同比上涨42.2%。合生创展发布公告称，截至2013年3月31日，其于今年前3个月实现认购销售额26.5亿元，对比去年同期增长77%。恒大地产2013年一季度共实现合约销售金额177.2亿元，同比增114.4%；实现合约销售总面积约为283.9万平方米，较2012年同期增长118.5%。中海地产、佳兆业、花样年、旭辉控股等地产企业一季度的销售额和销售面积也出现不同程度的同比上涨。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，2013年首季度全国楼市延续了2012年下半年市场升温的趋势，特别是在3月份“国五条”各地细则未落地的情况下，市场恐慌性情绪导致成交大涨。“全国主要城市成交量在3月份都接近或者创造了2011年以来的新高。一季度销售业绩与2012年最惨淡的一季度同比上涨非常明显。”张大伟表示。

房企业绩的走红，体现在土地市场上就是地王的再现。4月12日，泰禾集团子公司泰禾地产以19.3亿元竞得北京市台湖镇地块，溢价率高达112%。该地块建筑面积16.35万平方米，底价为9.1亿元，吸引了万科首开联合体、北京城建、旭辉控股、绿地集团等多家知名房企竞标，最终泰禾地产以19.3亿元的最高报价成功竞得该地块，楼面地价1.18万元/平方米，预计地块入市后将推高周边房价。

此前两天的4月10日，经过三百多轮激烈竞价之后，上海浦东发展置业有限公司最终以65%的溢价率竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块。唐镇地块吸引了包括融创九龙仓联合体、保利地产、中海、建发、招商、旭辉、福建中峻、浦东发展置业在内的多家知名房企参与竞拍。更吸引人们眼球的是，该地块的成交楼板价高达18199元/平方米，成交总价亦高达37.75亿元，成为2013年上海单价、总价双料地王。“从目前该地块周边在售项目的价格来看，象屿鼎城的住宅一季度的成交均价为24617元/平方米，毛坯交付的保利御樽苑，住宅均价为22158元/平方米，唐镇地块地价仅比周边在售住宅价格低不到4000元/平方米。”上海地产业内人士对新金融记者表示。

中国房产信息集团分析师杨晨青表示，一方面，住宅市场的稳步上升使得众多房地产企业资金链好转，企业拿地的底气较足，而看涨的房地产市场预期使得企业愿意频频出手拿地；另一方面，众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘，尤其是在北京、上海等核心城市，这些因素共同导致了地王的产生。

调控预期再生变

对于房地产市场和土地市场的走红，政府层面用“新国五条”政策的继续细化作为应对。北京近日将二套房的商业贷款和公积金贷款首付提高至70%，首个明确落实“新国五条”差别化信贷政策的精神。“北京的房贷政策可能成为上海、广州、深圳一线城市效仿的参考标准，一方面是上海、广州、深圳作为调控房价热点、上涨过高过快的一线城市，既可完成‘新国五条’规定的，又不伤到刚需，能够稳定市场与房价预期，势必会跟进。”业内人士表示。

而近期在“新国五条”相继落地后，依然不断出现的地王，则为地方政府积累着调控压力。“我们的判断是，下半年新一轮的政策加码已经很难避免。”杨晨青表示，从目前“国五条”的政策逻辑上看，下半年有可能出现的政策加码恐怕依然离不开限购、限贷等手段以及房产税试点的扩大等。

张大伟认为，2013年楼市很可能呈现明显的前高后平，京沪广深等一二线城市，虽然房价控制目标不一致，但前3个月的上涨过快，明显影响了下半年的调控力度，从紧从严的可能性非常大。在限购政策继续执行的情况下，增加限价的可能性加大，对房企下半年的影响非常大。

对于接下来的房地产政策走势，住建部政策研究中心主任秦虹近日公开表示，下一步政策一定是会在供求双向对市场进行调节。一是更有效率地控制投机性的需求，如果不控制这样一些需求，那么不平衡问题就会越来越严重；二是要满足新型城镇化下的住房需求，保护刚需。“不让多占有住房的继续多占有，让那些没有房子的，住不好房子的家庭尽可能改善住房，来缩小不平衡。”