2014年行业的复杂程度将超出想象,面临各种选择

2013年注定是中国经济多变的一年，楼市前景不明、股市低迷、金价暴跌、银行钱荒，投资市场选择空间不断缩小；改革方面，利率市场化初见端倪，民营开放脚步加快，影子银行逐渐明朗且监管明显加强，上海自由贸易区启动，十八届三中全会更是透露了庞杂且令人期待的改革风向。

  与此同时，外部环境发生了各种变化：微博、微信等社会化媒体来袭，阿里巴巴推出余额宝服务，马云携“菜鸟”欲颠覆房地产的传统模式，华南城引入腾讯加速“实体+网络”的服务融合。大数据时代、电商时代、WEB3.0时代到来，新兴市场将会如何影响并改变房地产业？

  融合是趋势，如何融合更是没有先例可循的难题。而与房企有着直接关系的部分，变化已有目共睹：“最大红利”的城镇化将如火如荼，城市发展的分化已经开始，住房信息联网也在推进，房产税亦箭在弦上。他们彼此之间的联系，在外部环境巨变中如何变化？在“理顺政府与市场的关系”的期盼中，中国经济和中国房地产的2014是什么样子？

  带着问题，我们邀请了包括知名的学者、专家、官员、企业领袖、银行券商的首席经济学家近100人，畅谈2014年经济形势和房地产行业发展趋势，构成了我们的开年特刊。

  同时，我们还设计了一份涉及2014年房地产关键性问题的调查问卷，并向400多家房地产企业的决策者，200多位政府相关部门领导，100多位行业专家、学者及机构，共计发出了近1000份调查问卷，最终收回了471份问卷。他们热情的回复，才有了下面这份简要但不简单的统计分析报告，这份报告极具分量地代表了行业对未来的判断与期望。

  综合调查问卷结果，我们可以得出的第一个结论是：十八届三中全会“决定”的本轮改革是行业普遍期待的，几乎一致看好。在问卷中，对于全会之后的政策变化，对行业产生的新变化的判断上，超过90%的人认为是“利好，且非常看好”，只有极小部分的人选择“谨慎看好”。

  最高层提出调校政府与市场的关系，这几乎是所有受访者都会提到的重点，而对于“房地产宏观调控是否会因此退出？”这个问题，行业内分歧较大，有42%的人选择了“会逐渐退出”，21%选择“不会退出”，37%选择“会部分退出”。

  “在一定会征收的前提下，房产税政策设计是否应该在2014年或者未来推倒重来？”有超过85%的人选择了“必须大调整”，少部分人选择“只需微调”。

  在2014年房企融资趋势方面，认为“宽松”的是35%，认为“中性”的是37%，认为“趋紧”的是28%，行业对融资环境的松紧程度的判断不一，融资策略必然会在2014年出现明显分化。在不考虑银行贷款的前提下，成为2014年主流的融资渠道的，57%的人选择了“海外融资”，31%选择了“国内基金”，不到5%的人选择了“IPO”。

  如果以经济增长潜力、世界范围的认知度，以及房地产发展的机会作为为核心的考察指标，哪些城市有可能成为未来大热门城市(可多选)？重庆、成都、天津、厦门和青岛是最多被选择的城市，分别为72%、63%、51%、34%、27%，此外还有16%和13%的人分别选择了武汉和西安，2%～4%不等的人提到了南京、杭州、大连和长沙。

  在对2014年房地产行业趋势预置的重要判断中，选择“行业集中度继续加强”的占87%；79%的人选择了“2014年房地产是个好年份”；选择“高周转、规模化依旧是主流发展模式”的占78%；“直接融资份额加大”占17%。

  此外还有3个问题的调查呈“一边倒”的结果：87%的人认为北京的自住型商品房政策如果全国推广会让市场更为混乱；84%的人认为2014年会有个别城市出现类似鄂尔多斯因结构性风险而遭到重创的状况；77%的人认为在未来三年里会出现年度销售额超过万科的企业，其中中海和绿地被寄予厚望，分别有42%和51%的人投上了“信任票”。

  综合考虑调查结果和前述外部环境的变化，2014年行业的复杂程度将超出想象，每一个环节都要面临各种选择。可以肯定的是，在与金融、互联网等多类型产业融合的大趋势下，房地产行业过去屈指可数的创新精神将被唤醒，未来承载着一个或者多个产业形态，更加精细化、复杂化、操控难度更大的房地产开发将逐渐在市场上占据主流位置。随着改革的深入，房地产会随着GDP逐渐从速度型增长过渡到质量型增长，在增速放缓的这段长周期里，2014年将是一个标志性的年份，行业的价值重塑将在这一年被开启。