北京新商圈PK或造“长安街第三商务区”

　　　北京三大商务区——中关村、CBD、金融街，是北京高技术、高产出、低耗能产业的聚集地；其集群式的发展，导致区域内写字楼空置率常年维持在较低水平。
　　　产业不断发展，区域内企业数量日益增长;与此同时，三大商务区的写字楼容量难以承载新的办公需求，产业外溢成为必然。

高质产业聚集三大商务区 空置率低难容新发展
　　　相关数据显示，2013年，三大商务区创收合计达37335.5亿元，占北京地区生产总值的36.9%，成为拉动北京经济增长的重要引擎。
　　　专家介绍，金融街、中关村、CBD能够取得可观的经济效益，其优良的产业结构功不可没。金融街、中关村、CBD是高质产业的聚集地，各区核心产业明显、主导产业突出，产业结构优于北京市内平均水平。“这些区域创收好，很大一部分原因是它们的产业结构与发达国家基本相同。”
　　　据悉，位于三大商务区的产业，主要包括互联网产业、巨型金融产业、高端文化创意产业等。区域内产业的发展，呈现出明显的集群化特征。例如，金融街区域内，雄踞着中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门和众多国内外大型金融机构和国企；这种产业构成，使得金融街成为了全国金融管理中心。再如，中关村以清华大学、北京大学、中科院等高校和科研机构为依托，形成了以互联网产业为主导的产业结构，云集联想、新浪、搜狐等互联网界巨头。
　　　研究指出，产业集群能够为群内企业带来融资优势、产品差异化优势、区域营销优势，以及资源整合优势，使群内企业能够得到更好的发展机会，获取更为客观的收益。
　　　基于此，北京传统三大商务区对位于区域外的群内企业，具有极大的吸引力；对区域内企业的发展，也有着助推作用。区域外群内企业的不断涌入和区域内原有企业的发展壮大，使得三大商务区写字楼的空置率常年维持在极低的水平，并处于下降趋势。例如，2014年第一季度，CBD写字楼空置率约为5%，中关村写字楼空置率约为2%，金融街写字楼空置率不足1%；此外，从2013年末到2014年第一季度，三大商务区写字楼空置率整体呈下降趋势，其中，CBD写字楼空置率降幅达1.5%，而同期北京写字楼整体空置率降幅不足0.5%。
　　　相关数据表明，在北京地区，以互联网产业、金融产业、文化创意产业为代表的第三产业正在快速发展。三大商务区内，企业对于写字楼的强劲需求将会超出写字楼的供给水平，新兴商务区承接其产业外溢，势在必行。
　　　
次级商圈承接产业外溢 京西最具优势
　　　日前，有传言称，邻省城市将成为“副首都”，承接北京产业外溢。据此，部分人士认为，金融街、中关村、CBD三大商务区的产业，或将迁出北京。然而，业内专家表示，上述三个区域内的产业，迁出北京的可能性微乎其微，“北京的重点产业，例如金融产业和互联网产业，是不会迁出北京的。”北京社科院副院长对此也表示认同。此背景下，在北京市内各次级商圈中，将产生出一个北京商务区第四级，承接传统三大商务区高质产业的外溢。
　　　目前，北京的次级商务区主要包括通州、望京、上地、丽泽、亦庄和京西六个区域。专家指出，能够适应并推动高质产业发展的商务区，必须具备体量大、交通便利、配套设施完善、管理体系完备等特点。在上述次级商务区中，通州交通不够便利，望京、丽泽承载体量太小，上地配套设施不够完善，亦庄制造业聚集、办公环境差，且配套设施不适宜高端第三产业的发展；因此，均非承接金融街、中关村、CBD产业外溢的上佳之选。
　　　反观京西片区：该区紧邻长安街，交通极其便利；坐拥1060万平方米建筑面积，体量充足；具有长安街西沿线“北翼”——国家保险产业园和“南翼”——互联网金融产业基地作为强力支撑，商务办公氛围佳，配套设施完善；其地标项目——金融街（长安）中心，将承袭北京金融街的“4C管理服务体系”，为进驻企业提供全方位、标准化、专业性的服务。据此，不少专家预测，在次级商圈的PK中，京西将脱颖而出，成为金融街、中关村、CBD产业外溢的最佳承接地，成为北京商务区第四极、“长安街第三商务区”。