房地产严峻形势依然 大数据时代将创新机

　　面对中国房地产市场当前的整体严峻形势，行业的未来究竟走向如何一直是业界关注的焦点所在。而在9月12日于杭州举行的2014广联达建设行业年度峰会上，全联房地产商会创会会长聂梅生女士发表了《中国房地产的下一步》的主题演讲，就这一行业热点进行多层面的深入解析，以数据为根本，从专业的角度给出权威的解读和行业展望。

　　高位盘整涨幅下调负增长持续 严峻形势依然

　　纵观当前中国房地产行业的整体形势，主要可以从市场和政策两个层面来分析。

　　首先在市场层面，行业形势依然十分严峻，这主要集中体现在以下四个方面。第一方面，行业各项数据从高位盘整到涨幅下调，然后各项指标很多都进入负增长，而且还在持续。但是仍存在很多积极因素，可以说在触底。第二方面，城市、地区和企业之间的差距进一步加大。比如此次广联达峰会的举办城市杭州，曾经在今年初打响一枪，而现在恢复比较好的也是杭州。第三方面，全线的资金趋紧。第四方面，去库存压力加大。

　　其次从政策方面来看，今年基本在第二季度，尤其是第三季度释放了很多积极的信号。目前限购毫无疑问的放松了，第二个首贷也回归积极。去年个人住房抵押贷款非常紧张，上浮0.5，甚至于1，还有签了合同却不放贷的，这是两会之前的情况，信贷非常紧张，现在恢复积极，这也是央行一而再、再而三的要求。第三棚户区改造力度也在加大。

　　回顾从08年到今年二季度的房地产各项数据情况，主要从投资来看，2008年是3万亿，去年达到约8.6万亿，今年到第二季度的时候数据是4.2万亿，三、四季度跟一、二季度持平，那么今年比去年的投资还会有所增加，不会降低太多，还是8万多亿的投资，这是相当大的数字，这也是房地产被视为一个权重产业的原因所在。

　　接着看一下房价，房价曾在两个年度出现了下降，叫做负增长。第一个年度是2008年华尔街金融风暴造成了中国房地产增长的负增长，即负4%，然后就是今年一、二季度进入了负增长。

　　房地产业界非常重视的国房景象指数，现在应该说正处于低谷。7月份的数据是94.82%，这一数据和2008年华尔街金融风暴后的94.74%差不多。现在房地产的景气程度和08年底、09年初是一样的，出现了近年来的最低点。

　　而固定资产投资与房地产投资的增速下降超预期，达五年来最低点。业内认为房地产投资在20%左右较理想，而现在是13.7%。房价同比涨幅也由去年的7.7%下降到目前的负值，但是一到七月慢慢的增幅回到了0.3，8月份数据出来会好一点。去年涨的太多，到今年年底考虑翘尾因素，这一数据会正不会负的，所以从房价的曲线来讲已经开始趋稳。聂梅生会长同时表示，她对房地产并不是那么忧虑，她也不同意房地产会崩盘的说法，所以不要一惊一乍。去年房地产的急速下滑，但是现在已经度过了危险的时期，从房价增幅的曲线可以看出在逐步缓慢的回稳中。

　　最新的8月十大城市新建住宅价格指数数据显示，环比全部进入负增长，包括北京在内。同比却不一样，有正有负，也就是前面所说的各个城市是不一样的。现在北京、上海的房价仍然比去年涨了11%，这是高于去年的GDP的。接下来低于GDP涨幅负增长的有成都、武汉、杭州，杭州负的不算太大，和去年相比基本上差不多。对比上个月房价的情况，房价开始在触底。

　　国家统计局的数据显示了70个大中城市的涨跌情况，7月基本上只有两个城市出现上涨，4个城市基本持平，其它全部下降。我们统计当中的70个城市，那也就是有64个城市是下降的，这个情况不太能说明问题，不知道哪个涨了哪个降了，全国情况是怎么样的。《华尔街日报》根据国家统计局数据发布了中国70个城市新房价的变动幅度，可以看到同比7月全国还是有涨幅的，环比则是降了0.9。环比一般来说是正负0.5叫做稳定区间，这一数据明显比0.5滑下去一部分。这就是中国房地产的价格曲线和形势，其实并没有那么吓人。

　　之所以出现现在这样的数据，其问题就在于销售量低、卖不动，7月的销售量低于2012年，2012年的7月卖了5300亿，今年5100亿，真的是回到了两年前，确实是卖不动。看平方米也是比两年前卖的少，2012年卖了8600万平方米，今年8100万平方米。造成销售不畅的问题是什么?当然现在不说销售量，老说商品房的待售面积，就是库存，现在库存急剧的上升，从2011年不到3亿平方米的库存，一下涨到了5亿多平方米的库存，有这么大的库存当然销售量也不畅，想办法通过各种各样的方式去库存，这是现在房地产行业必须做的事。

　　投资急速下跌，销售不畅回款就慢，回款慢就投资少，没有一个开发商不想还贷款，所以只有一个办法就是少投资、少买地、少开工，造成我们的投资从今年年初的19%的增速降到13.7%，确实是超预期的下降。原来业界研究人员认为房产投资不能低于18%，低于18%就要出事，但是今年到了13.7%，确实是很揪心的，让中国经济的增速也大幅下滑。

　　那么开发商到底差不差钱?去年超预期的高歌猛进不差钱，资金到位率由31.5%滑到今年的3%，滑了这么多，开发商还是差钱的，好像从3.0、3.2开始稳住，会不会回笼资金好一点，资金没有那么紧张，对上下游，包括对参与广联达建设行业年度峰会的企业，包括对国家的经济都会有正面的、积极的作用。

　　发力上下游延展空间 展房地产发展微笑曲线

　　对于房地产行业是否存在微笑曲线的疑问，在此次广联达峰会上，聂梅生会长给予了肯定的答案，她认为房地产发展和其它产业一样都存在一个微笑曲线，这一曲线是由上游和下游的延伸构成的。在这样一个新常态的形势下，确实是应该有一个新的看法，那么它下一步应该是怎样的微笑曲线呢?它上下游都有扩展空间，房地产下一步怎么产生新的反转?

　　上游的微笑曲线在什么地方，房地产是一个中段产业，它的上游在土地供给制度的改革和房地产金融制度的创新。

　　下游就是和我们产业内部的整合有关系，第一个就是传统商务，它必须变化，它受什么冲击呢?受电商的冲击，互联网采购的冲击。挑战和机遇是并存的，大家都有微信，微信上最受人关注的王健林、马化腾等几家联合到一起，房地产界大踏步和互联网金融以及互联网联一起合作，会产生一个巨大的核裂变，下游的微笑曲线它可以上去，这是第一个。

　　第二个是智能化、绿色技术、住宅产业化，这三件事情抓了大概20年，基本上是从93年开始，住宅产业化从93年开始，绿建大概从02年03年开始，智能化差不多从95年开始，都是15年到20年的时间，一直是各抓各的，不合在一起，但是现在迸发出来的新型技术就是把这几件事放在一起了，谁合在一起谁就赢。甚至和大数据、电商一起整合，这是第二个我们有可能走出来的。

　　第三就是物业管理，一般认为下游物管赚不了什么钱，没什么好做的，而且物管这一块房地产开发商恨不得甩出去，但是实际上互联网时代，社区成为我们消费的主体，像这些都和我们的电子商务、大数据、互联网相关的，这就是我们微笑曲线的下游。

　　所以上下游都有拓展空间，为什么呢?从政府层面来讲，土地必须改革，目前国土资源部、发改委都在改，土地财政的比重持续上升，04年是5000多亿，去年4万多亿，比重从49%到60%，甚至最高年份到72%，继续下去房地产是没路的，房价下不来压缩各个行业的利润空间，而且给经济造成很多损失。不仅是土地财政，关键在于土地金融，现在大家对金融非常的重视，光是土地卖出去是一回事，关键这些土地绑定了银行。去年84个城市，全国600多个城市，土地抵押贷款达到7.6万亿，这代表土地一旦有三长两短，钱全部从银行贷出来的，不管是开发商拿土地证贷款，还是政府抵押的，钱全部从银行出来的。如果这几万亿的土地财政，变成了几万亿的土地金融，这里的风险就巨大了。

　　关于土地红利的再分配问题, 中国的土地在房地产方面两次对农村土地再分配。第一次是从1993年开始的国有土地70年使用权制度,
使得农村土地同地不同权，微薄的土地补偿几乎等于零地价，使得房地产行业进入门槛很低，形成了特有的房地产融资模式，“空手套白狼”迅速成就了一批开发商，留下了至今未能解决的两种土地不同权的问题。第二次是10年前开启的招拍挂制度，地价飞涨与房价互动，使得土地财政开闸，农村集体用地并没有得到土地增值的红利。

　　农村集体用地的两次失血,
进而形成以土地为抵押的土地金融，房地产开发贷款和地方债务平台的抵押品多为土地，进而形成了难以摆脱的金融风险。而现在也到了补血的时候，出路在于“同地、同权、同价”，农地入市的关键在于同权——赋予农地同等的70年使用权。

　　除了地根的问题，还有关于银根的问题，一方面是低利率，让大家购买房屋，100万的存款20年后才是170万，如果是购买房屋的话，100万可以变成600万，持有住宅资产比货币资产获得更大的收益，因此在如此确定的套利机会面前，理性的人们会将货币资产置换为住宅资产，而且“晚买不如早买”、“租房不如买房”。

　　第二个就是发票制，钱不值钱。2007年广义货币(M2)发了30多万亿，现在达到了120.96万亿，数据非常之高。货币发行量和全国房价到底是否有关系?M2的增幅与房价的涨幅基本上区间是一致的，因此在经济界、房地产界，大家认为中国的房价就是货币现象，虽然不是完全相同，但是却可以说是基本一致的。M2十年来上涨了5倍，两者是有关系的，也就是房地产要往上游延伸，对房地产的金融属性是不能忽视的。所以地根和银根两个因素不变，从中国房地产长期来看，微笑曲线容易乏力。

　　今年处在一个变革的情况，刚才提到了地根乏力、银根乏力，2014年按照总理的说法不用着急，不用搞强刺激，我们看到问题以后稳住，定向的微刺激，滴灌或者是点滴都可以，这样可以腾出更多的时间来做产业结构调整，腾出更多的时间做改革，所以地根、银根一定和改革有关系，大家不用特别的着急。

　　上下游拓展空间当中的下游部分，现在正在蓬勃的起步，所以聂会长也将关注力放在了下游方面，组织商会研究人员以及企业，在做五件和下游有关的事情：养老健康;互联网金融和采购平台;海外投资;把智能化、绿建、产业化综合到一起的新型建筑体系;把房地产的退出机制做出来，把这些务实做好，真正的推动房地产的微笑曲线形成。

　　2014年注定是中国房地产非常重要的一年，聂梅生会长认为房地产领域仍大有可为，因为每年的投资量是8万多亿，服务的人群很大。去年整个房地产销售量达到了13亿平方米，差不多13亿人每人一平方米，跟千家万户走在一起。如果改变思维的话，有哪个产业做得过房地产，也许2015年就会迎来中国房地产的又一个春天。