境外置业风起云涌 海外有家三大体系主抓交易痛点

2015年即将收官，国内楼市分化加剧，行情已不复“黄金十年”盛景，越来越多购房人将视线转向国外不动产，海外置业浪潮愈演愈烈。

对于海外置业的兴起，伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌认为，一方面，“发达国家卖家对中国市场比较感兴趣”，2008年金融危机后大部分发达国家房地产市场严重受挫，房价大幅下跌，开发商与房产机构开始把中国市场当做新的出路。另一方面，国内经济面临较大的下行压力，楼市疲软，投资回报率下降，特别是在今年下半年股市大动荡之后，越来越多国人的财富配置逐渐向海外房地产倾斜。

美国权威房产机构统计数据显示，近一年，中国人在美国购房的总金额高达286亿美元，折合人民币约2000亿元，按照单套200万元计算，相当于10万套左右的成交量，等同于北京全年的新房成交量。

虽然近两年海外房产投资走俏，大量中介机构如雨后春笋般出现，但在吴洪斌看来，目前海外置业还处在“风口”上，“大家提到海外买房，首先想到的是有钱人的游戏，需求集中在北上广深包括东南沿海的一些发达城市，实际上像哈尔滨、沈阳、成都、重庆等二三线城市很多客户也有海外置业需求。”

正是瞅准这样的时机，伟业我爱我家集团于2013年推出海外置业服务平台—海外有家，其秉持“产权真实、交易安全、价格合理”的服务理念，整合海外合作资源，为国人铺设海外置业通路。

平台主打的三大体系全部围绕海外置业的“痛点”展开：海外经纪人服务展示体系让客户”入乡随俗“，找到最靠谱的房产经纪人；海外投资项目与销售体系通过有效信息筛选与权威机构评测，为客户置业、投资提供有价值的参考；海外置业知识服务体系用做公益的心，教给购房者如何在海外进行买房。

据介绍，“海外有家”网站、APP客户端以及微信公号已于12月28日正式上线。

（伟业我爱我家集团海外事业部总经理 吴洪斌）

腾讯房产：您如何判断2016年国内房地产走势？

吴洪斌：所有国家房地产市场都是靠需求支撑的，由于中国对外资的限制，我们的楼市需求基本都来自国内。近几年，以投资为目的来买国内房产的客户非常少了，市场需求主要是刚性需求与改善型需求两类，这意味着楼市完全要靠城市新增人口支撑。现在北上广深一线城市以及重点省会人口红利还没有结束，还有一定的支撑点，而像温州、鄂尔多斯这种三线城市的房地产已经很难再出现2011年和2013年的繁荣景象。

腾讯房产：海外房地产是否面临去库存的问题？

吴洪斌：首先我们不能统称海外这个市场，因为每个国家甚至每个城市都有它的市场特点。从发达国家来说它本身就很难讲去库存，像美国90%是二手房交易，就不存在去库存的问题，在这种市场环境下，开发商在盖新房之前，没有做足需求调研，这是不现实的。而像澳大利亚，特别是墨尔本这样的新兴市场，有着大量新建的大体量公寓类项目，同时也有对于海外置业者不利的政策出台，可能就存在去库存问题。

腾讯房产：国外对中国人购房的政策如何？

吴洪斌：就我目前看过的那么多国家，大多数对境外投资人没有约束，你去买房只要遵守他们的游戏规则，在流程上也不会有太大的差异，比如你去美国买房，就把自己当作一个美国人在买房。唯独澳大利亚规定，没有澳大利亚国籍或者绿卡的人不能买二手房。更多的差异是在于贷款，有很多地方没有办法给境外的投资人做贷款。

腾讯房产：海外置业目前的主要需求集中在哪些方面？

吴洪斌：海外买房的人主要就两个目的，一个是移居型需求，我或者我的小孩或者我的家人要去那边住，无论是为了上学还是工作，还是为了养老，这是一类。另外一类就是投资需求，我可以不去住，但是我要看现金流、升值性、安全性。移民需求依然是海外置业的刚需，但这几年投资需求的比重正慢慢增加。

腾讯房产：能否为我们推荐一下海外房产升值潜力比较大的国家或地区？

吴洪斌：我比较看好两类区域，一类是国际一线大都市，比如纽约曼哈顿、伦敦等，这类城市特点是人口、资金密集，升值、保值性强、稳定性强，缺点是现金流回报低，毕竟房价太高，并非大部分的中产阶级能够接受；另一类是新兴市场，比如美国的达拉斯、休斯顿，本身经济发展不错，带来大量就业，本地人口流入比较大，而且房价不是很高，现金回报率也比较客观。需要注意的是，中国人扎堆的地方，房产不容易出租和转手，所以我们的理念是推荐大家去买本地人扎堆的地方。

腾讯房产：海外置业存在什么风险？

吴洪斌：第一层是宏观环境和经济波动造成的风险；第二层风险其实中国投资人最应该小心的，比如你买了一栋房子可能住了两三年，就有人敲门说这房子是我的，又比如价格是否公道、合同是否有猫腻等等。这也是我们致力于解决的问题，就是确保房屋产权真实、交易安全、价格合理。

腾讯房产：海外有家有哪些特色服务？

吴洪斌：我们筛选了最优秀的海外经纪人，客户有需求的时候可以通过平台找到最适合的人。我们不做任何事情，只是把这个产品做好，把关联做好，把生态圈做好。目前只锁定美国和加拿大两个国家，因为美国和加拿大的经纪人都是持证上岗，制度非常专业透明。

目前中国还没有一家网站能够系统地告诉你如何在国外买房，没有人愿意做这个公益，更多的做法是勾起你的兴趣给他打电话，而我们要做的就是打造最好的海外置业知识百科与问答体系。