城市运营专家毛大庆：大北京的无限成长力

  2015年毛大庆离开万科，加盟鸿坤集团并成立优客工场。时隔一年潜心耕耘，鸿坤集团位于涿州码头区域的升级产品“鸿坤·理想尔湾”即将面市。

　　作为城市规划发展的研究者、品牌地产开发专家，毛大庆再次出手，投入到鸿坤集团大七环战略的推进中来，是否还会缔造并延续毛大庆在房山长阳创造的传奇，形成区域政府、开发企业、居住者三方共赢的典范？

 　7月中旬，由人民网主办，涿州市政府、业界专家、鸿坤集团共同参与的2016京津冀城市发展论坛将正式启幕，届时将给出答案。

　　6月9日端午节下午，作为论坛的前瞻，人民网记者有幸约到鸿坤集团高级合伙人、执行董事，优客工场创始人、董事长毛大庆专访，并提前剧透部分精彩的毛式战略及论坛主题。以下为专访内容：

　　作为深耕北京地产领域专家，大北京迅速发展时代，您认为开发商应如何应对？

　　毛大庆：北京其实正在经历着从行政中心向大北京演变的过程。从国际上来看，无论纽约、伦敦、东京都经历过“由一个中心城市，带动一个城市外围，从而形成一个大的区域城市群”的过程。对于整个大北京而言，这都将成为北京未来城市的历史记录。

　　您认为在这种情况下，开发商是如何应对的？

　　毛大庆：其实开发商应该理解、了解，更超前的去认识城市变化。举例而言，我们看东京，目前日本50%的人口居住在大东京，这其中不乏公共资源均等化，城市资源管理、城市交通快捷化发展等先决条件。在日本，我们看到作为城市开发企业，更有效将城市公众资源、轨道交通等与城市居住融合，快捷助推城市发展。未来的北京，也将会由政治中心带动周边区域发展，传统北京核心将慢慢演变为行政中心。随着土地价格高涨，城市住房高端化，日后，北京传统意义的城八区域，甚至城八区以外的其他区域的土地，都更加稀缺乃至没有，这样就面临城市更新，城市再造的过程，城市外边缘将形成大型产业功能组团，生活组团等。环京半小时高铁、半小时快速的出现，其实是必然规律。

    业内人士都知道您对区域选择有非常独到的眼光，那您现在建议开发商应该选择怎样的区域，在大北京，环北京趋势之下，什么样的区域更具优势？

　　毛大庆：首先有一个不可忽略的条件就是轨道交通。北京往外，京石（京港澳）高速、京保、京开（大广）高速、京津唐（京沪）高速、京沈（京哈）高速，大概就是这几个方向。往北，山区较多，相对不是很便捷。北京西部、西南、南部、东南部这几个方向，地市平坦，交通便利。伴随新机场，京津冀一体化，北京与石家庄、保定的结合，将慢慢形成丰富的城市生活生态、产业生态、城市服务生态集聚的核心区组团。

　　2009年在万科布局房山，当时谁也没想到，这是一个潜力巨大的价格洼地，围绕地铁、公园，产业聚集，包括未来学校的引进，购物中心，医院的引进，房山逐渐形成了一个崭新的城市新城。我们今天来看，在五环划一圈，凡是跟地铁交集的土地，都已成为高房价、高地价，甚至是豪宅布局的地方。

　　开发商在大北京区域应如何打造产品，他的客户定位应该是怎么样的？

　　毛大庆：首先，我个人认为，大北京项目规划观念很重要，足够好的规划能力不是房型，园林，更重要的是有城市规划能力，驾驭资源的能力。

　　其次，项目要足够大，能容纳足够多的人口，比如东京幕张新城就可容纳50万人口城市，美国尔湾能容纳22万人口城市，首尔光州是12万人口的卫星城。

　　未来在大北京，一个开发商，或者多个开发商，一定要形成人口规模聚集效应，这样才能把公共资源和城市配套资源结合起来，实现效率最大化；反过来，也能够养活和刺激一批好的城市配套服务资源落地。

   在环京做这样一个大型项目，什么样的人将成为主要客群？

　　毛大庆：大型都市，人口永不会缺乏。北京作为全国最大城市磁铁，吸纳就业、创业、生活、养老功能。人们进入大城市，落稳脚跟在这里繁衍后代，他们是这个城市的新生力量与创造性阶层。

　　环京项目很多人带着老人，那么他是如何来满足养老养生需求？

　　毛大庆：在环京项目中，医疗，辅助性养老设施都很重要。纵观北京五、六环大型社区，白天园林里到处都有老人、小孩。这证明了一个状态，新进城市中产阶级，往往会在城市站稳脚跟之后，让孩子在这里繁衍，老人过来带孩子，生活在一起。这样的生活，生生不息，再扩大至大七环，通勤距离30分钟之内，包括天津武清，河北廊坊、永清、涿州、固安，大量准北京人，新北京人，他们的状态也是这样的。

　　作为鸿坤集团高级合伙人、执行董事，您加入鸿坤集团后，鸿坤也频频拿地，新增不少项目，您能和我们举例说一说这些项目的情况吗？

　　毛大庆：鸿坤控股作为一家创新型城市运营商，有地产开发和金融投资两大业务板块，是一家复合型的控股集团。拿地产开发板块的鸿坤集团来讲，目前主要布局北京、环北京的大七环，也覆盖海南；包括在北京西红门、亦庄，天津武清、河北香河、廊坊、涿州等都有项目。这两年来，鸿坤集团也持续增持在大七环的土地储备，除了新落子的河北涿州的“鸿坤·理想尓湾”，2015年以来新增的几块地都将未来陆续供应出来，此外，我们还收购了一些项目。

　　拿鸿坤·理想尓湾来看，鸿坤集团目前拿的是涿州码头新挂出来的片区第一块土地。在这个区域，301医院移到涿州是京津冀一体化，首都核心功能外迁，非常重要的战略一步，围绕它完全可以做一个完整的城市规划，包括城市基础设施城市、公共资源，以及各种生活所需，产业所需。此外，围绕301医院未来可能会有10-20块土地供应出来。所以我认为，由于301医院带来的产业能力，这里的成长能力比房山长阳半岛，比西红门鸿坤·理想城更有潜力。

　　鸿坤集团在这个涿州码头区域打算做一个什么样产品？　　

　　毛大庆：在涿州码头区域内，围绕城市创造力阶层，他们的生活未来将是老少结合，老人要养老，孩子要教育，大家还要生活、消费，因此这里将规划为综合生态的居住型社区。在产品规划里边，着眼于建立社区群，布局综合生态；在产品配套中，考虑配套商业、配套教育、配套医院；这里有301医院，因此部分楼要跟医院相结合，设计医养结合的养老产品。医养结合、综合生态社区，在这个区域应该是很值得考虑的问题。

　　您和团队给项目起名尔湾，跟洛杉矶尔湾一样，那他有什么样的寓意呢？

　　毛大庆：尔湾其实是城市规划的概念，美国上世纪在70-80年代，围绕加州大学衍生的新城，被称为美国第二硅谷，非常具有科技跟知识含量的地方。之所以叫尔湾，一是跟洛杉矶尔湾的规模很像，甚至规模还要大，二是很有技术含量，围绕医疗设施，围绕大学，这些都和美国尓湾有很多相似之处。我希望，鸿坤能够很好的复制和创新美国尔湾的建设模式，制造一个带产业，带技术，带人口，带教育的一个新城，而且又是在北京西南的门户，高铁出京第一站，中国医疗地，我想医疗产业聚集地很有技术含量，未来这里应该是高技术人才的聚集区。

　　作为进驻涿州码头、第一家开发商，今后您对区域发展有何建议？

　　毛大庆：鸿坤集团将通过规划，帮助政府整合资源，鸿坤不只是在做项目，更在做案例，先规划，后发展。在环北京，鸿坤将通过项目案例，为其他整体规划提供更多的思路可以借的参考资料。

　　年轻人资金不多，想投资价值洼地，如何投资价值洼地您有何建议？

　　毛大庆：房地产具有投资属性是毋庸置疑的，不同的人有不同的买房需求。对于年轻人，投资一套房产不容易，要能够判断城市价值的走向，对区域的潜在价值提前预知。当然，说起来容易，选择其实是有一定难度的。

毛总的采访仅仅半小时，我们却隐约感受到这个时代正在给予政府、开发商、消费者最好的机遇。当人们还在的遗憾为什么2000年初没在京买房，为什么没有抓住长阳投资的机会的时候，我们更应该理性且敏锐的抓住现在，而这一切的答案，相信会在即将到来的2016京津冀城市发展论坛上揭晓。