11月北京楼市全线降温 调控效果凸显

         9月30日北京出台“京八条”楼市调控新政，在稳定市场预期，降温楼市方面，调控起到了立竿见影的效果，10月份北京新房和二手房交易量明显回落，房价也有升转降。

考虑到网签数据的滞后性，以及市场对政策需要有一个消化周期，所以，如果说10月份是楼市调控效果初显的话，那么随着调控政策各项细则的执行落地，11月份调控政策对稳定市场预期，降温楼市的效果才能称得上全面的体现。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计显示：11月份，北京土地市场坚决贯彻执行供给侧改革，首批试点“限房价、竞地价”的四宗宅地最终均由竞得开发商100%自持只能用于出租；11月份，北京新建商品住宅（不含保障房）交易量仅为6208套，较10月下降34%，较9月下降58.2%，创下了今年除春节所在的2月份之外的全年月度网签量新低；11月份，北京二手住宅交易量跌破2万套，仅为19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比大幅下跌36.5%。

与房屋交易市场的大起大落相比，北京租赁市场则相对平稳，延续了淡旺季明显的市场特征，在租赁交易规模持续增长的同时，房租涨幅逐年缩小，受淡季供求矛盾缓解影响，11月份，北京月租金均价降到了4107元/套，创年内新低。

土地市场试点“限房价 竞地价” 宅地成交创年内新高

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年11月，北京新增土地供应6宗，其中新增住宅用地供应2宗；11月份完成土地交易5宗，其中住宅用地成交2宗。如果把最终确定在12月1日成交的海淀永丰3块地也算在11月份的话，11月份的宅地成交量高达5宗，创年内新高。（海淀永丰三块地均在11月17日已经完成竞拍，在多家开发商均表示100%自持的情况下，使得三块地最终在12月1日才确定竞得企业）

11月份成交的5宗宅地，其中海淀永丰18、19、20号地块和大兴黄村21号地块，均为贯彻供给侧改革精神，实行“限房价、竞地价”试点的首批地块，这4宗地块住宅部分均由房企100%自持，并作为租赁住房出租，不得销售。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，海淀永丰和大兴黄村的这5宗地块，由于位置绝佳，可谓都是“地王”命，得益于土拍新规则的试点，有效避免了因“地王”出现对市场预期的干扰，对稳定市场预期，平抑地价，平抑房价、调整供应结构起到了积极示范作用。

9月30日“京八条”新政出台之前，北京地价高企，使得北京新房市场供应呈现出高端化、豪宅化的趋势，能够满足工薪阶层首置和改善的中低价位的中小户型房源供不应求。“京八条”新政在土地供应端则积极贯彻供给侧改革的精神，进行“限房价、竞地价”试点、重启“70/90新政”、加大自住型商品房用地供应等，将有利于优化土地市场供应结构，抑制新房市场“豪宅化”趋势，增加中低价位中小户型商品房供应，缓解中低端置业需求市场供不应求的矛盾。

胡景晖表示：海淀永丰18、19、20号地块和大兴黄村21号地块，最终竞拍结果是宅地部分均由开发企业100%自持，只能出租，不能出售，这对北京租赁市场的规模化发展将起到积极的推动作用。

但是，竞得住宅面积只能出租、不得销售的硬指令，彻底改变了开发商的算账模式，从拿地、开发、销售，转变为拿地、开发、自持、出租、在资本市场寻求退出机遇，在商业模式必须要转变的同时，北京比较低的租金投资回报率，将使得开发企业从前期的经济测算、产品设计，到中期的房屋出租运营管理，再到后期的资本市场退出等都将面临较大的挑战。

与此同时，以伟业我爱我家集团为代表的，在前期经济测算、产品设计，中期房屋资产管理运营，后期资本市场退出等都有着丰富经验的企业，则将迎来与开发企业合作共赢的新契机。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以开发商拿地环节遇到的困惑为例，如今的拍地不再是得房率、溢价率、利润报表的简单加减乘除，而是需要市场的精准定位和经济测算。在这个环节，组合伟业我爱我家集团旗下的伟业投资顾问和全新资产管理品牌相寓的运营经验，就能很好地帮助开发商解决部分难题。

在第二个运营阶段，开发商不得不面临装修、配置、出租、管理等业务挑战，在这个环节，伟业我爱我家集团旗下的“相寓”就可以提供很好的资产管理模式、经验和系统。

当开发商谋求市场退出时，大型房地产经纪企业同样具备明显优势。伟业我爱我家就曾与国投瑞银、中信金石等合作方对Reits进行过探讨和试水。在住宅规模化运营和资本创新等多方面课题研究上，伟业我爱我家也曾与住建部及北京市住建委对房屋租赁模式进行过多轮课题研究，并在大量的需求调研和精准测算中获得了许多宝贵的数据。

新房市场供需萎缩 交易量大跌

据伟业我爱我家市场研究院统计， 2016年11月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交量为6208套，较10月下降34%，较9月下降58.2%，创下了今年除春节所在的2月份之外的全年月度网签量新低。

大户型房源成交占比减少。据统计，11月份，一居室占比大幅提升，40.1%的占比较10月多出了11.5个百分点，两居室、三居室的占比则全面缩小。其中，两居室占23.8%，较10月减少7.3个百分点，三居室占19.3%，较10月减少5.1个百分点。

高总价豪宅成交占比减少。据统计，11月份，成交均价超10万/平米的项目共有7个，较10月减少了5个，成交量仅为60套，较10月减少了27套。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，930新政实施后，北京新房市场供需同时萎缩，导致交易量大幅回落。一方面，在需求端，首付比例尤其是二套以及非普通住宅首付比例大幅提高后，部分资金实力相对有限的购房家庭不得不放弃或暂缓了购房计划，与此同时，新政稳定了楼市预期，购房者心态从恐慌抢购逐渐回归理性，大部分购房者都进入了观望等待状态，市场需求因此大幅减少。另一方面，在供给端，前三季度市场的火热，使得大部分开发商已超额完成全年指标，在市场低迷的环境下，四季度开发企业入市动力不足，整个新房市场的供给大幅下滑。供需两端均陷入沉寂，使得11月北京的新房市场交易量大跌，尤其是受新政影响最大的大户型、高总价的非普通住宅的成交跌幅更加明显。

胡景晖表示：在930新政中，北京力推供给侧改革，明确要加大自住房供应力度，严格执行“90/70” 政策，可以预见的是未来北京新房豪宅化的趋势将被有效遏制，新房市场的供应结构将更加合理，中小户型，中低价位的普通商品房，以及自住型商品房的供应量将陆续增加，这都将有效满足工薪阶层家庭的首置或改善购房需求，随着中低价位、中小户型项目供应和交易量的增加，北京新房市场的整体房价也将继续回落。

二手房市场持续降温 成交跌破2万套

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比大幅下跌36.5%。纵观2016年至今，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京二手住宅单月网签量都在2万套以上，11月不足2万套说明调控政策立竿见影，市场热度明显下降。受政策影响，客户心态更加理性，11月，每位成交客户的平均看房次数明显上升，达到3.09次。购房人群决策周期的延长，说明新政对稳定楼市预期，平抑恐慌购房气氛起到了积极作用。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，9月30日“京八条”新政实施后，北京二手房市场主要是在需求端出现了急剧萎缩。一方面，购房家庭或是无力购房，或是等待观望，愿意此时出手的并不多，交易量也因此迅速下滑。另一方面，部分着急用钱或着急卖房改善的业主则着急出售，为完成交易，部分前期房价涨幅过快的区域和持有大户型高总价非普通住宅的业主已经开始主动降价出售，房价整体已现回落势头，楼市调控效果显著。

虽然在前三季度火热市场的支撑下，2016年北京二手住宅交易量有望创造新的历史高点，但在政策的持续调控下，四季度开始的二手市场降温还将持续，并将延续至2017年。在经历了连续两个月的交易需求和交易量的下滑后，业主报价已经开始出现松动，随着交易需求和交易量的持续低温，房价还将进一步回落。

租赁市场波澜不惊 租金价格创年内新低

据伟业我爱我家市场研究院统计，2016年11月，北京区域通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比10月上涨14.8%，月租金均价为4107元/套，环比10月下跌6.9%，创年底租金价格新低。

11月的热门租赁区域中，位居前五的依旧是北五环沿线的回龙观、北苑、上地、立水桥、清河等区域，这些区域由于靠近中关村和上地科技园区，租赁需求庞大，可供出租的房源供应量充足，使得租房交易量长期保持在北京各区域前列。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，每年四季度到第二年春节前都是北京的租赁淡季，租金价格通常会下跌。租房市场的主力人群则为换租人群和买卖市场置业升级的过渡性租房人群，换租人群或因租期将至、或因工作变动、或因想要更换更好的住房而换租；买卖市场的置业升级人群，一般在房屋一卖一买的交替过程中，部分家庭也需要租房过渡。今年前三季度北京二手房市场交易火热，7成以上的购房家庭都是置业升级的换房家庭，这也使得今年四季度租房过渡的需求比往年要多，造成了11月份租赁交易量的上涨。

在需求增加，交易量上涨的同时，“京八条”新政后，北京二手住宅市场降温明显，部分二手住宅被业主由售转租，租赁房源增加，业主的出租意愿较强，租赁房源供应的充足，使得租金并未随着需求和交易量的增加而上涨。

胡景晖表示，近几年北京的租金涨幅都不大，始终维持在个位数。这主要得益于通州、大兴、房山、昌平、顺义等近远郊区县地铁交通、医疗、教育、生活、娱乐等配套的逐步完善，这些区域城市规划好、建设好，房源多，质量也不差，整体的租赁性价比往往比市区更高，因而获得了越来越多的年轻租赁人群的青睐，并拉低了租金的整体价格。

虽然11月的交易量有所回升，但随着春节的逐渐临近， 12月、1月北京的人口将大量外流，在明年正月十五大量求职务工人员返京之前，北京租赁交易量下滑将是大势所趋，而整体租金价格也将进一步稳中有降。