向左走向右行，2016楼市的分岔路口

——2016楼市关键词汇总

  从去库存到限购重启，2016年楼市市场先扬后抑，走了一个过山车式的s型。2017年楼市政策会有较长的延续性，预计楼市再度大涨可能性较低，整体交易量相比2016年会放缓。我们正处在楼市的分岔路口，未来楼市将面临挑战与机会。

  关键词一：限购重启

  为了响应2015年底中央经济工作关于楼市去库存的基调。2016年1月底，中国的限购城市从最高峰的46个，降到了最低峰的北上广深4个一线城市和三亚。楼市也在4月开始逐渐走向疯狂。

  2016年9月底，人民日报发表评论文章：《失去奋斗房产再多我们也将“无家可归”》，引发了强烈反响。就在讨论还未平息之时，9月30日至10月5日，短短六天时间，北京、广州、深圳、天津、南京、合肥、成都、郑州等16个城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。限购重启为2016年楼市自4月以来的疯狂画上了句号，也意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

  随着2016年底，济南、郑州重启限购，全国限购城市达到36个。

  关键词二：地王

  2016年，是我国土地市场“沸腾”的一年，全国整体地价4825元/平方米创新高，同比涨72%，地王诞生接连不断。据研究机构数据显示，2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，创历史新高。

  从区域分布看，TOP10总价地王主要分布于一线及部分热点二线城市。其中，深圳宝安区新会展中心（一期）配套商业用地以310亿元的价格成为全国总价地王。TOP10单价地王主要在上海，达7宗之多。上海闸北区中兴社区N070202单元地块以100218元/平方米成为全国单价地王。较2015年单价地王单价上涨25%。

  除了一线城市，二、三线城市同样疯狂。合肥的土拍竞争最为激烈，全年地王平均溢价率高达264%，而东莞的地王平均溢价率更是高达435%。

  关键词三：新广告法

  福无双至祸不单行，2016年10月，与限购一同而来的是住建部宣布严查房地产市场违法违规行为，并曝光了45家违法违规企业。北京、深圳都对点名的违规企业进行了迅速查处。颁布满一年的新广告法终于开始落实执行了。这让本应忙于抢收业绩的全国房地产从业人员，开启了一场删广告、撕海报、拆沙盘的自我整顿。界限不明确的严厉打击，一时让所有地产人人心惶惶。“户型好到说不清、价格优惠到不让说、服务好到没朋友”等新式广告文案也由此诞生。

  诚然，房产广告长久以来言过其实、玩弄浮夸的文字游戏，治理虚假宣传利国利民。但运动式的整治，影响力恐怕难以长久。

  关键词四：房地产金融

  曾被不少房企寄予厚望的房地产金融，在2016年初就被泼了冷水。在这场针对互联网金融进行的专项整治中，首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为被紧急叫停。这些房地产金融产品被认为违背了央行和银监会对于房地产信贷相关政策的精神，使得监管机构对于房地产金融杠杆的控制变得无效。10月的楼市拐点，《互联网金融风险专项整治工作实施方案》的出台，更是严厉打击了涉嫌违规的中介行业。绝大部分房地产创新金融业务都迫于政策压力暂停。

  关键词五：万科股权之争

  从宝能系强势夺取大股东之位，到与合作15年的大股东华润分道扬镳，从安邦、恒大等重金入场，到引入深圳地铁方案被迫流产。近期，万科股权之争中的几大角色——宝能被传出有意转让万科A持股，恒大高层公开表态无意控股万科A。伴随这两大外部力量止步以及相关方之后可能的减持，万科第二大股东华润有望“重坐”第一大股东位置。持续一年半之久的万科股权之争正步入尾声。作为曾经全球规模第一的房企，万科的何去何从不仅仅是一家知名企业的盛衰之路，更是整个房地产行业的风向标。

  即便内外交困，2016年，万科还是拿出了一份不错的成绩单。据统计，2016年万科累计实现销售额3620亿元。而万科股权之争的另一主角恒大销售额突破3800亿元，首次超越万科。

  关键词六：70年宅地续期

  2016年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。70年住宅用地到期如何续期，这个牵涉到绝大部分老百姓切身利益的问题引发了大讨论。是使用权到期后政府回收、需要缴纳续期费用，还是自动续期始终没有立法。直到11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的发布，仍未明确宅地续期的具体政策安排，仅明确将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。更进一步，房地严重背离的问题恐怕将在很长一段时间持续下去。

  关键词七：去库存

  在2015年11月召开的中央财经领导小组会议上，习大大喊话“去库存”，为2016年的房地产发展确定了主基调。“去库存”政策的本意是降低三四线城市天量的商品房库存。但在2016年的前三个季度，三四线城市房地产库存量依然高企、房价持续低迷；一线城市和部分二线核心城市等不存在库存问题的地区房价却一路狂飙猛进。直到2016年10月国庆长假期间，全国19个核心城市重启限购、限贷等房地产调控政策，宣告了“去库存”政策提前结束。

  一线城市全面限购，而南京、苏州、合肥、郑州等二线城市取消了限购政策。大量社会资金在一线城市受到限制后，大规模流向这些二线城市，因为资金逐利和避险需求，对三四线的资金也产生了“虹吸效应”，进一步加剧了核心城市和三四线城市房地产市场的分化。

  值得一提的是，在2017年伊始，人民日报再次撰文重提“去库存”，强调去库存不应只关注住宅，也应重视商业地产的去库存问题，并建议在政策上鼓励商业地产向商品住宅转化。

  关键词八：互联网+

  因着李克强总理“大众创业、万众创新”的口号，互联网+在这几年成为颠覆各个传统行业的创新源动力。但作为最为传统的行业，互联网+对房地产业的改造仍停留在宣传营销的初级阶段。2016年，虽然房地产业出现了不少新产品、新模式，但仍没有出现颠覆行业的互联网+产品。

  以途家网为代表的短租平台由共享经济的鼻祖Airbnb模式发展而来，却比Airbnb发展出更本土化的商业模式。据测算，国内短租市场的潜在市场规模到2018年有望达到700亿。而据艾瑞咨询统计，目前短租市场仅40亿元左右，仅达到市场潜力的10%。近期收购了蚂蚁短租的途家已成为该细分领域的领头羊，拥有超过40万套房源。

  相对于VR游戏、电影为人熟知，VR家居、家装以及VR看房的知名度不高，除了被个别售楼处作为营销噱头，尚未在房地产行业普及。目前运作VR看房的企业规模都不大，大部分仅仅是将3D建模和其他厂商的VR设备嫁接，在使用效果和场景上尚有不足。

  “真实房源，绝无虚假”、“二手房佣金0.5%”……类似的广告语在2016年屡见不鲜。以“爱屋吉屋”、“房多多”、“安个家”等为代表的一批互联网O2O房产中介在今年第四季度的楼市降温期，受政策影响较大。这些O2O在今年融资节奏明显放缓。而安个家作为首家宣布关门的企业，成为这个细分领域的典型写照。相反，拥有完善线下业务的传统中介在加速线上领域的布局后，二手房客流量远远超过其他房产O2O平台。

  关键词九：人工智能+大数据

  如果说互联网+尚未给房地产业带来颠覆性的变化，但人工智能和大数据的方向是相对明确的。

  自移动互联日臻成熟，互联网新生态下的用户需求逐渐被切割成多元化、动态化、碎片化。针对不同的消费场景进行产品设计，加深用户使用黏性，提高转化率，已成各互联网企业的共识。但绝大多数互联网企业受限于平台用户群单一，只能搭建消费场景，被动等待消费者进入。

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