指南针海外总裁顾惠媛预测 “皇后区或成纽约市房产投资开发热

 2016年7月，Madison Realty Capital 作为买家首次进入Rego Park，这是位于皇后区中心的一个中产阶级社区，近期迎来了一系列高端房地产开发项目。 Madison Realty Capital与中城投资公司Arel Capital合作，花费1.36亿美元购买了拥有419套单位的出租公寓Saxon Hall。

指南针海外总裁顾惠媛（VivianGu）表示：“这项交易不仅是Rego Park地区最大的交易，也是2016年皇后区第四大交易。Madison Realty Capital整个团队依旧认为纽约市皇后区依然非让具有价值，并且他们认为RegoPark这栋物业存在较大的升值空间。”

顾惠媛（VivianGu），现任指南针海外总裁。毕业于中国人民大学财务会计专业, 加拿大皇家大学MBA学位，具有中国会计师、英国国际财务会计师、美国注册供应链管理师等多项国际证书。具有多年丰富的职业管理人经验，曾先后任职中石化、中国丝绸、可口可乐、茉织华股份、天虹国际、中国金茂等著名大企业，担任财务总监、财务及运营总监、企业管理总部总经理、浓缩液供应执行官等要职。凭借着多年的经验及对海外市场的熟知，顾惠媛认为纽约皇后区在未来几年将是纽约市房地产投资开发商所关注的热点区域。

2016年5月，美国A＆E Real Estate Holdings和Benedict Realty Group豪掷1.3亿美元购买了集中在皇后区Woodside，Jackson Heights，Sunnyside和Elmhurst的10余处物业。顾惠媛分析道： “大型房地产投资者的目光已跃过长岛市和Astoria等前期热点，而纵观皇后区更深入地带。总体来说，在投资者开始回撤资金、投资销售量下跌的2016年中，皇后区的表现非常突出：该区房地产投资销售总额达到50亿美元，比2015年增长约26％。” 据统计，纽约市场整体销售额下降25％，其中曼哈顿和布鲁克林分别下降34％和2％。

与此同时，皇后区的地产交易规模逐渐扩大：根据Ariel Property Advisors的数据，超过2000万美元的交易数量从2011年的5个增加到2016年的42个。

在去年的销售额榜单上，位列榜首的是Savanna在12月以2.575亿美元的价格购入Falchi大楼，这栋总面积为658,000平方英尺的办公楼位于长岛市。 这家私募股权和资产管理公司计划投入3500万美元进行办公楼基础设施升级。这并非是Savanna首次在Queens进行投资， 早在2014年，该公司就收购了One Court广场 (也被称为花旗集团大楼) 的控股权，该集团大楼占地150万平方英尺，是长岛市最大的写字楼。

( 以上两图为位于长岛市的Falchi大楼）

皇后区的业主在传统上不大愿意出售其拥有的物业， 但是行业研究表示，随着越来越多的机构买家进入市场，这种情况正在发生变化。顾惠媛补充道：“皇后区整体是一个相当低速的市场，与布鲁克林相比，皇后区的平均交易量约是其1/3。 很多年以来该地区主要是本地市场，现在许多外部投资者开始涌入。最大的例子是私募股权巨头黑石集团（Blackstone），该集团在2015年年中支付了4亿美元购买法拉盛Sky View Parc综合体的零售部分。”

但更重要的趋势是多家庭物业(Multi-family Properties)市场的活动增加。位于曼哈顿第五大道的美国创业区域中心的总裁LilyGuo表示：“在皇后区，开发商可以以4%-6%的资本化率 （Cap Rate）购买一栋多家庭物业，而在曼哈顿对应的Cap Rate 可能会达到1% - 2%。而且，随着租房者越来越愿意考虑比长岛市更远一些的社区，投资者的兴趣也开始延伸至Sunnyside，Woodside，Elmhurst，Jackson Heights和Corona。根据MNS，Jackson Heights的一间卧室的公寓租金为每月$ 1,879，而长岛市每月租金约为$ 2,751。”

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