中房网 特约记者杜轩 新一轮的楼市调控，就像一记重拳，把2012年的楼市小阳春，打回了冬天，荷包暖和了没几天的上市房企，不得不又接着过紧日子。

  5月23日发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》称，2013年，房企之间的规模分化趋势将越来越明显，房企的抗风险能力将进一步接受市场考验，企业盈利可能还会遭遇新低点，龙头房企将加速回归一二线城市，在调控夹缝中寻找新的增长点。

  这份报告由具有官方背景的中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合发布，参与审阅这份报告的中国房地产业协会副会长朱中一认为，中国房地产已经告别高速增长期，房地产业也即将与暴利脱钩。

  房企业绩加剧分化

  穷者愈穷，富者愈富的马太效应，在房企圈中开始上演。

  2012年房地产市场调控未出新政时，房企仍有机会抓住最后的“野蛮生长”时机。测评报告显示，资产规模方面，上市房企资产总额均值为291.87亿元，同比上升了7.85%。26%的上市房企的资产规模超过了行业平均水平。

  在今年新一轮严厉调控之下，房企发展将呈现加速分化的趋势。具有规模优势的房企凭借雄厚的实力在融资渠道、布局拓展和资源获取等方面呈现出更加突出的优势，万科、恒大、保利及中海等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一步扩大。

  最典型的是万科，2012年的营业收入超过千亿元，同比增幅超过40%，今年已经是连续第六年位居上市房企百强排行榜的首位。此外，招商地产、保利地产、金地集团三家的营业收入也创下新高。

  但即便在上市房企的第一集团均内部，分化也在加速。以销售金额计算，万科与排名第二的保利地产的差距已经扩大到近400亿元。在排行前十的上市房企中，前四名的房企2012年销售金额均在800亿元以上，但是排名第五名的华润置地的销售额为522亿元，二者相差近300亿元，显示年销售额为800亿元与500亿元的房企之间出现了断层，说明不同规模之间的房企差距在进一步拉大。

  除规模外，盈利能力的分化也相当突出。

  2012年，ST珠江、天誉置地、海德股份等一批上市企业出现了亏损，此外，还有87家上市房企利润下滑，比2011年多出了61家。但与此同时，“招保万金”四大房企金刚，在2012年净利润出现飙涨，其中以万科录得30.4%的净利润增长率，表现最为抢眼。

  平均负债水平超六成

  持续的调控也对房企的抗风险能力提出了更高要求。

  尽管2012年，部分房企通过积极的销售策略有效地平衡了企业现金流，降低了资金链压力，但测评报告显示，从整个行业来看，负债水平仍处于历史高位，上市房企资产负债率均值和净负债率均值均已经超过64%，其中，资产负债率均值与2011年持平，但净负债率均值则较2011年有所上升。

  测评报告认为，上市房企中，仅有26%的企业拥有较强的抗风险能力，剩下的只有中等或者低、弱抗风险能力，整个房企的“资金链风险仍在集聚”。

  2012年，在沪深两地的上市房企融资渠道依然不畅，大量到其短债需要偿还，债务结构亟待优化以缓解资金压力；另一方面，下半年全国土地市场供应放量，企业那地亿元增强，迫切需要募资补充土地储备，进一步加剧了资金紧张状况。

  对房企来说，土地储备很大程度上影响着企业的综合实力和发展潜力，是上市公司综合评价中重要指标之一，2012年房企“补货”意愿增强，拿地速度也在加快。

  以建筑面积计，万科在2012年新增土地储备2534万平方米，增量排名上市房企第一名。紧随其后的保利地产，2012年也将1253万平米的土地储备收入囊中。如果按存量土地储备计算，恒大地产仍以1.4亿平方米居首，这一数字比万科、龙湖、保利现有土地储备总和还要大。

  而位列中国上市房企综合实力榜前20名的碧桂园，其2012年新增土地储备面积仅为164万平方米，显示其或面临较大资金压力。个中原因或许在于不同企业融资成本则存在较大差别。

  中海在2012年2月所发的5年期7.5亿美元债券和11月发行的10年期、20年期两笔共计10亿美元担保票据的票面利率均维持在5%左右，龙湖和金地等企业所发行的债券票面利率也在控制在8%以下，而合景泰富发行的5年期4亿美元优先票据年率则高达13.25%。融资能力的差别不应影响到企业拿地的底气，还将扩大房企间的实力悬殊。

  重回一二线城市

  随着三四线城市房地产市场饱和，部分房企开始重返北上广深，回归一二线城市。

  最近一年多来，龙头房企业在战略布局上有重回一二线城市的迹象。从区域上来看，2012年十大房企拿地在一线城市以及重点二线城市的拿地投入呈现明显增长，其中一二线城市拿地建筑面积占比达到71%。

  2012年，保利地产全年新增40个项目，其中36个位于一二线中心城市。此外，招商地产、碧桂园都纷纷表现出加强一二线城市布局的想法，其中招商地产2012年新增土地储备中一、二线城市占比达到63%。

  随着越来越多的房企的归来，一二线城市又在开始孕育新地王。

  5月初，上海世博板块土地6连拍屡创新高，楼板价从5月8日下午的3.32万元涨到5月9日下午的4万元，大批央企、国际企业入场竞拍，地王纪录不断被刷新，土地市场一如这个夏季一样令人炙热。

  除了上海土地市场火热外，5月北京、广州也出现推地潮。据北京土地整理储备中心网站显示，近期，门头沟新城地块经过现场82轮竞标后，最终被北京当地企业夺取，溢价率高达104%。据广州市国土局信息显示，5月6日，广州举行“国五条”楼市细则出台以来第一次土拍会，同宝路8号和10号地块，最终成交价折合楼面地价高达25597元/平米，一举刷新该区域地王价。

  一二线城市新一轮的房价大涨似乎已成定局。

  有业内人士表示，北京市住建委目前已押了近40个项目的预售证，而目前，北京市住建委正就如何调整项目价格与开发商进行协调。北京或许是中国楼市调控政策执行得最为严格的城市之一。

  在北京版国五条细则落地后，为了达到控制房价这一目标，北京住建委主任杨斌还曾公开说明限两条限价原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房房价。这导致北京的高端住宅产品几乎都陷入“入市难”的煎熬中。

  但是，即便这些项目的预售证最终得以发放，新一轮的房价上涨是否会招致又一轮更为严厉的调控措施，则是2013年上市房企面临的最大挑战之一。