一二线城市楼市严控版图扩大 有价无市格局明显

近日，继北、上、广之后，深圳正式开启对商办物业的严控。此外，三亚、海口、武汉、芜湖等地纷纷再度收紧房地产相关政策。

　　日前，深圳市规划国土资源委员会发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。其中，卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总面积不得超过该楼层三分之一。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，商住类用房是近年来房企打擦边球，违规比例最高的类别。房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘，由于单体套内面积小，这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为活跃的新兴市场。“正因为此，政策目的便是打击投机。”张大伟说。

　　而在深圳收紧商办类用房的同时，三亚、海口更是出台新政，禁止期房转让和限制现房转让。

　　三亚方面，全面禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。而在出售方面，新政指出，海南省内户籍居民家庭在三亚新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；而非本省户籍居民家庭新购买的住房，必须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。此外，作为产权式酒店业态发展的热门地区，三亚将提高产权式酒店经营比例。

　　海口方面，进一步将产权式酒店和二手住房纳入限购范围。户籍家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按照国家相关规定严格执行。对拥有2套以上住房的居民家庭可暂停发放商业性个人住房贷款。此外，海口也禁止预售商品房转让。

　　武汉方面，为防止开发商隐性涨价，武汉发布新政要求对全装修住房实施分段限价，例如预售备案单价不超过1万元的，全装修价格不高于2000元/平方米；预售备案单价3万元以上的，全装修价格不高于5000元/平方米。

　　芜湖方面也进一步收紧调控，规定新购买的商品住房须取得不动产权证满2年方可转让。此外，要求严格商品住房价格备案，对不接受价格指导的企业，暂不办理价格备案。

　　“热点省市调控不断加码升级，楼市调控的‘打补丁’模式仍在继续，主要为了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心杨科伟说。

　　中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余次房地产相关政策，房地产调控高压不减。其中，随着近期济南和西安的加入，已有包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。

　　但需注意的是，杨科伟表示，出现上述现象的原因，便是现阶段在需求外溢、投机心理难平的同时，热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减，导致新增供应同、环比皆下降且处于低位，供求不平衡，房价僵持不下，甚至部分存在上涨之势。

　　CRIC研究中心数据显示，4月份，全国29个重点城市商品住宅有13个城市新增环比上升，占44.8%。但从同比来看，29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应上涨。

　　因此，杨科伟认为，在持续低供应下，楼市多方仍将处于拉锯状态，“有价无市”格局愈加明显。因此，受制于限购、限贷政策持续发力，叠加严控供应，多数城市成交持续低迷，但随着楼市持续的政策收紧，调控的延长，在房企回收资金的压力下，供应量企稳回升，成交量有望逐步回归至正常水平。而对于部分城市，房价仍面临着较大的上涨压力，后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。

　　多地银行收紧个人房贷 业内称房价调整压力越来越大

　　有消息称，近期北京有8家银行将二套房基准利率上浮20%，广州首套房利率上调至基准利率。“上海的房贷政策自去年以来就非常严格。”上海某股份制银行的相关人士对中国证券报记者表示，信贷是决定短期房价的关键因素，房价调整的压力越来越大。

　　据悉，上海地区各家银行在房贷额度方面都比较紧张，放款时间相对以往也要更长，大多数银行目前放款周期都在2个月以上，最快的在1个月左右，最慢的可能需要6个月。据记者了解，有银行人士表示，申请个人住房贷款的购房者仍需要排队，很多在去年11月和12月申请房贷的购房者，目前都还没有放款。

　　北京银监局调查显示，楼市新政策实施后，4月以来北京地区商业银行个人住房贷款投放优先支持“刚需”购房需求，符合政策导向。4月第2周至4周，北京地区商业银行发放个人住房贷款共153.28亿元，周均环比下降20%，其中11.85亿元贷款为新政策实施后完成网签的房贷。在这11.85亿元贷款中，有9.76亿元为首次贷，占比达82%，政策落地效果明显。

　　重庆暂停受理主城区范围内非首套住房的公积金贷款申请，全国多城市房地产信贷出现了收紧现象。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，首先，3月份开始的楼市调控主要政策是恢复认房又认贷，各地楼市快速降温，市场成交降温后，房地产信贷收紧逐渐使得市场成交继续回落。各地楼市调控的原则基本都是打击投资、抑制改善、保护刚需，市场信贷发放比例中首套房比例明显上升。

　　其次，从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧。在陆续出台的调控政策下，北京房价出现调整可能性大大提高。在这种情况下，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

　　三四线楼市短期回暖库存仍高企 楼市调控须分而治之

　　今年3月以来，一场严格的楼市调控风潮席卷全国，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市，调控政策不断加码。

　　在一二线热点城市调控已趋“顶配”的背景下，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象。然而，一些业内人士认为，多数三四线城市仍面临居民购买力、人口、产业竞争力不足等问题，去库存前景似乎并不乐观。

　　热点城市楼市降温 三四线城市楼市回暖

　　3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，调控政策不断加码。

　　此轮调控中，一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手，调控力度空前，趋向“顶配”。在此背景下，一二线热点城市成交量锐减，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象，一些强三四线城市的楼市甚至出现了供销两旺的景象。

　　国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发投资完成额同比增长9.1%，增速较上一季度略有提升；新开工面积同比增长11.6%，上个季度的新开工面积则同比增长10.4%。行业分析人士指出，一季度房地产开发投资再度小幅增长，热销三四线城市补库存是重要原因。

　　多位业内人士认为，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市会迎来良机。中金公司发布的报告预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

　　今年一季度的数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。北京从“317新政”出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

　　福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，热点城市严厉的调控措施，使得部分资金出现外溢，而目前国内大部分三四线城市的地产开发商均以消化库存、回笼资金的策略为主，新增库存极少，加之政策上也有所倾斜，使得一些三四线城市的去库存效果良好。

　　分化特征明显 三四线城市库存依然高企

　　有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式，记者梳理相关调控政策发现，面对限购带来的需求外溢，一些三四线城市的调控在“活”与“火”之间寻求平衡。如赣州在调控中并未实施全域限购，而是选择在中心城区稳步推进，对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制，缴纳持续时间要求并不高。

　　“部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　并不是所有三四线城市都受到热捧。一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者表示，三四线城市可分为两类，目前楼市火热的三四线城市有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

　　对多数三四线城市来说，去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”严跃进说。

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为，三四线城市去库存前景并不乐观，其原因可能有以下四方面：其一，三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感；其二，三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势明显；其三，一二线城市不动产的投资和金融属性较强，三四线城市不动产主要是消费属性，投资和金融属性与一二线城市差距巨大；其四，相对于一二线城市，三四线城市土地财政问题更为突出，土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续，相反还可能进一步加大库存量。

　　去库存并行抑房价 调控须分而治之

　　对于三四线城市楼市的回暖，一些业内人士认为主要是受政策驱动，从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种回暖很难长期持续。

　　“实际上，部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购刺激外溢需求，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　一些业内人士认为，目前对于三四线城市，楼市调控决不会像过去那样大水漫灌，要因地施策。针对个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市，应实行限购等手段控房价，打击投机需求，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策。

　　对于多数三四线城市来说，去库存仍是持久战。今年以来，一些三四线城市推出升级版去库存政策。记者注意到，今年以来四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点。近期，四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目。

　　3月初，资阳市政府提出目标：年底商品住房库存量下降10%。当地明确，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人，给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。此外，山东潍坊市、湖南湘潭等地也发布了去库存现金补贴措施。

　　除了从需求端入手，还要从供给端发力，比如控制新建住宅的数量，改善住房供给结构。同时促进租赁市场专业化，因地施策进行房地产调控。

　　从长期来看，去库存要和产业发展相结合。“库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化，三四线城市产业发展不充分，没有就业机会，吸引不了人口。所以如果不解决产业发展的问题，去库存的效果就较为有限。”严跃进说。

　　对于个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市，一些专家认为，这些城市在实行限购的同时，土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。“消化、盘活存量仍是最主要的。”严跃进说。