社科院发布蓝皮书：加快推进房地产税法落地实施

　中新网5月9日电今日，社科院城环所副研究员王业强介绍《房地产蓝皮书》时表示，当前房地产市场面临三四线城市去库存任务艰巨；长效机制尚未形成、住房租赁制度急需完善、棚改建设仍存不足等主要问题。对此，《房地产蓝皮书》建议分类调控，因城施策，促进房地产市场均衡发展；加强改革，立法优先，加快推进房地产税法落地实施。

　　中国社科院2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日举行，中国社会科学院城环所副研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强介绍相关情况。

　　王业强表示，当前房地产市场面临的主要问题。第一，市场分化加深加强，三四线城市去库存任务艰巨。一方面一、二线城市住房市场供不应求，价格爆涨，面临着及时补库存的窘境。另一方面大多数三线城市住房仍然是供不应求，房价平缓。库存依然比较大。从非住房市场的发展来看，我们办公楼和商业营业用房库存压力更大，待售总量有所增长。对于三四线城市来看去库存的形势依然比较严峻，我们认为存在以下三个方面的难点：一是地方政府短期依靠房地产拉动经济增长的思路没有变；二是城市基础设施和公共服务水平仍然较低，短期内难以做到对进城务工人员以及提供均等化的服务，以及对周边农业转移人口吸引力有限；三是受制于本身经济社会发展水平，三、四线城市家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大。

　　第二，长效机制尚未形成，政府的主体责任有待加强。从供给侧的调控，我们认为供给侧的调控并不是很理想，构建房地产市场长效机制还需时日。从土地市场表现来看，开发商对一、二线城市房价开涨预期和补库存的需求，不惜代价争夺有限的土地资源，从而导致“地王”频出，成交楼面均价高位。从商品房市场表现来看，高速上涨的房价严重透支城市居民未来消费能力和最终影响实体经济发展潜力。

　　与短期需求侧的调控相比，房地产市场长期稳健发展需要积极的供给侧调控，在供给侧调控当中政府的主体责任有待加强。一是在经济新常态背景下地方经济增速放缓，地方政府有动机通过维持土地供给的需求性来获得更多的土地财政收入。当地价上涨以后，也给市场传递房价上涨的预期，容易造成房地产经济泡沫。二是住房均有投资和住房的属性，都属于商品基本属性，政府有责任维持适度平衡。如果两者功能失衡必然导致房地产市场的畸形发展。

　　第三，租赁市场任重道远，住房租赁制度急需完善。住房租赁市场发展相对滞后是我们房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，我们认为主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，存在黑中介现象，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。

　　第四，棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。棚户区改造作为改善困难家庭居住条件，优化城市空间结构，扩大内需重要举措。但在地方的实践当中存在一系列问题。由于土地规划等问题，棚户区改造普遍存在空间选址偏僻、远离市中心或者城镇中心、规划布局不合理。二是棚户区改造的土地征收政策不完善，部分征收对象期望值过高，部分地区的征收安置补偿费不能客观兑现，客观加大了征收难度。三是棚户区改造项目经常采取大规模集中建设方式，前期资金投入巨大，而棚户区改造资金来源相对有限，导致棚户区配套设施和社区公共服务建设相对滞后。

　　对于以上问题，《房地产蓝皮书》建议，要分类调控，因城施策，促进房地产市场均衡发展。解决当前房产市场供需失衡的关键举措，仍然是分类调控，因城施策。对一线和热点城市的市场调控首先从单一需求调控转向供需并重的调控。一是我们需要盘活城市的土地存量，鼓励和支持存量土地挖掘，最大限度发挥土地的效益。二是调整和优化城市内部的用地结构，合理提高住宅用地比例。三是改善商品房供应结构，增加中小户型的住宅供应数量，提高建筑容积率。严防和打击房地产开发商的行为，解决土地闲置问题，控制土地溢价，加强土地供应的调控。四是要从单一调房价转向综合的调结构，一方面需要加强分层次的住房市场供应，稳定市场预期，避免房价上涨过快。另一方面我们需要加强住房保障，建设增强保障性住房供应，提高货币化的补贴，以满足低收入者和住房困难家庭的住房需求。

　　——规范发展，购租并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。

　　——推动创新，防范风险，丰富房地产金融支持手段。积极推进商品住房抵押贷款证券化。积极开展房地产开展投资信托基金。完善政策性的住房金融体系。在短期内我们可以考虑继续完善住房公积金制度，更方便用户使用住房公积金，同时降低住房公积金贷款利率。长期来看我们应该积极探索建立政策性的金融机构，比如筹建公共住房银行，授权其城市与城市基础设施以及房地产开发建设相关的融资的业务。

　　——加强改革，立法优先，加快推进房地产税法落地实施。现有的房地产税收体系，具有一个明显的重交易、轻保有的特点，我们需要理清中国房地产税收体系，税制安排上应该统筹考虑房地产开发、保有、转让、出租等环节的税收。在增加保有房地产税负的同时，应该考虑降低开发和交易环节的税费，有利于鼓励房屋流转、经营和出租，促进资源节约利用，同时在总结房地产税的试点经验的基础上，对房地产税的功能定位、路径的选择和制度设计方面进行研究和系统设计。