德凯律师来提问——土地流转您吃的亏还少吗？

　　土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地将使用权(经营权)转让给其他农户或经济组织。为保障流转土地双方的合法权益，流转应经过以下过程：

　　一、土地承包经营权流转进行登记

　　流转土地承包经营权的当事人，申请国家有关登记部门将土地承包经营权互换、转让的事项记载于不动产登记簿上。

　　二、登记、鉴证、备案

　　应签订书面《农村土地承包经营权流转合同》，经镇(街道)土地流转服务中心见证。合同文本一式五份，流转双方各执一份，其余三份分别由发包方村集体登记，乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门备案，土地流转服务中心见证归档。村民流转土地未向发包方备案，并不影响流转合同的效力。

　　三、明确流转年限

　　合同流转期限不得超越土地承包期的剩余期限，防止“超期流转”。按第二轮土地承包(98年-2028年)计算，耕地剩余11年承包期限，草地剩余31年承包期限，林地剩余51年承包期限。而跟据《合同法》，一般固定资产的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

　　四、约定谁享有流转后的补贴款

　　随着国家针对土地实际种植者的农业补贴力度加大，办理政府相关政策补贴或者申请专项资金时需提供流转合同作为资料。在流转合同中明确谁享有流转后的补贴款。

　　五、注明用地性质，土地用途

　　土地流转不得改变土地用地性质，不得改变土地用途。合同中注明用地性质和约定土地用途。减小通过承包流转的方式用低价取得农用地使用权，然后私自变更土地用途的风险。比如农用地用作建设住宅、工厂，这是国家政策严格禁止的;或是种植若改作养殖，占用基本农田开展林果业和挖塘养鱼等的情况。