指南针·海外∣正式推出首个4%年回报美国投资移民项目

 我们正处在什么样的财富时代？据瑞信最新发布的《全球财富报告》中显示，2016年全球财富总值小幅攀升1.4%达到256万亿美元，而中国大陆家庭的整体财富却缩水6800亿美元降至23万亿美元，全球排名由第二名降至第三名，与此同时，2016年中国的百万富翁数量非但没有增长，反而减少了4.3万人。这其中的原因自然是由于股权价格的调整及货币贬值。在这个全球大的财富金字塔下，美国将继续成为全球财富增长的重要推动力。

美国投资移民，对于中国高净值人群及有长远眼光的精英人士，已经非常熟悉，很多人不是已经获得绿卡，就是正在移民美国的路上。为了国际一流的教育，为了食品安全和清新空气，为了生活的稳定和安全，考量因素多种多样，但总体而言，对于充满智慧的中国人来说，眼光精准自然是没话说。

可是说到投资移民，您若去问EB-5给您的回报是什么？

几乎所有投资人都会回答——“美国绿卡”，我投资50万美金，就是能全家移民美国啊！

当然，这是我们的根本诉求。

再问，除了绿卡，你有没有取得投资利息回报呢？

这个……估计所有人都要摇头，闻所未闻！

正如指南针·海外专家指出，市面上大多数EB-5项目，是没有回报或仅象征性回报。那究竟，为什么整个EB-5行业的投资移民项目没有投资回报呢？ 

这要从最早期EB-5投资移民说起。在美国投资移民发展初期，来自中国大陆的投资申请人比较少，而每年1万的EB-5名额都用不完，所以根本也不存在排期的问题，一个移民申请I-526递交上去，很快就得到审批，投资人就可以来到美国“永居”了。这种快速审批的投资移民市场也决定了投资人对是否有投资利息回报并不在意。

特别是从2008年开始，中国社会财富得到大量增长，高净值人群看中了美国投资移民便捷、简单的商业模式，无学历、无语言、无年龄的投资低门槛，EB-5投资移民呈现“井喷式”增长。这种看中移民，弱化回报的思维方式，符合早期高净值投资者的初衷愿望，造就了移民行业早期的发展轨迹。久而久之，这形成了整个美国投资移民行业风气，即EB-5投资移民项目默认对投资人是没有投资收益回报的。

随着行业发展到2014年，投资人队伍逐步转向中产，与此同时，越来越多的主申请人携全家一起加入到EB-5投资移民大军，EB-5的排期像橡皮糖一样越拉越长，所有投资人都要熬好多年才能等到一张绿卡。对于大多数中国中产阶级来说，为了寻求一张绿卡，把50万美元搁好多年干等的投资模式，想想都觉得心疼，再说，这钱无投资利息，等到获得绿卡才有本金返还，我们算下经济帐，这个本金已经贬值。从这点上说，没有投资回报的移民项目已经不符合市场和投资人的需求了。

那么，这些投资到美国商业、地产等项目上的美国EB-5投资移民项目，本身真的是不产生任何投资回报的吗？

指南针·海外专家深入浅出地解释了这个问题：其实，EB-5法案，旨在通过绿卡吸引外来资金和人才。通过区域中心投资的项目，大部分都是房地产开发项目。在过去20多年，中国房地产开发火遍大江南北，所以中国人对于房地产开发非常熟悉。对于一个房地产开发项目的建设来说，它所用到的开发资金是有几部分构成的，如开发商自有资金，银行贷款及其他夹层贷款等。

美国房地产开发，也是如此。从融资结构来看，美国房地产开发项目的最佳融资渠道是商业银行贷款，利息低，但额度有限 —— 额度往往仅到项目成本的60%。 排在银行贷款之后的是夹层贷款（第二顺位贷款），通常用来填补银行贷款和股东股权之间的融资缺口。

举个例子，如果银行贷款60%，股权15%-20%，夹层贷款需要占比20%-25%。而这笔资金，就是很多由EB-5投资者借贷出去的给项目方的融资。夹层贷款市场利息水平，高于美国商业银行提供的在5.5%-6%利息之间的建筑贷款，在6.5%-8%之间。而绿卡项目会因为绿卡福利稍微偏低些，但远远不至于没有利息，其实利息收入是相当可观的。也就是说，开发商向招募EB-5投资人的（Regional Center）区域中心借钱是一个正常的商业借贷行为，是需要支付一定利息的，而且利息高于商业银行贷款，当然不排除个别项目支付了较少的利息。

可是为什么，除了换取绿卡，投资人并没有收到投资回报呢？这部分利息收入去哪里了呢？

如果投资人了解其中的运行规则，答案就不言自明了——

EB-5项目的营销成本巨大，投资回报变成了铺天盖地的宣传，比如豪华顶级的包装、名人站台、各式峰会，让移民行业每年的推广费用，在短短几年内排名各行业前几名。 并且， 由于中美两边信息的严重不对称导致的销售环节的高消耗，更是“吃”掉了投资人的大部分投资回报。目前，销售环节消耗项目管理费（一般5万美元），外加每年的固定利息，也就是区域中心从开发商那里收取的利息，一半或超过一半消耗在移民销售环节。由此可见，这块大的回报奶酪被“偷走了”，EB-5投资人没有得到相应的投资收益。

综上所述，可以肯定以下几点： 

1、美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目，除了换取绿卡，投资本身也是有资金回报的。 

2、目前移民市场的潜规则是：绿卡归投资人，投资款资金回报则被分配到移民公司和项目中心的广告营销等环节。 

3、随着EB5排期日渐增长，这种投资人除了绿卡以外投资款零回报的模式不再符合市场期待。

现有的美国EB-5移民政策并没有解决中国大陆申请人排期较长的问题，在这种情况下，如何能够有效缓解投资人的等待之苦？有没有一个项目，可以同时满足成功移民，又能使投资人觉得等待是有价值的呢？

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