楼市急冻投机资金外溢 大类资产轮动重现？

  仿佛回到了2016年10月，楼市再次进入“速冻期”。9月22日至23日，2天时间，西安、重庆、武汉等8个省会城市密集加码楼市调控措施，其中有6个城市执行了限售政策。

  “今年4月开始，没有被列入限购的城市，或者热点城市的周边地区房价出现大幅上涨，近期调控就是针对这些新变化‘打个补丁‘。”西南财经大学经济学院副教授刘璐9月25日评价称，本次调控侧重于限售，投机群体的时间成本、资金成本随之上升，预计短线投机资金会有所外流。

  如今投机资金进入楼市越发困难，那么从大类资产轮动的角度上看，堵在门外的资金是否会流入到股市、债市和商品市场？

  21世纪经济报道记者注意到，2016年10月楼市开启调控后，沪指曾连续两个月上涨，同期期货市场彼时也出现大规模资金流入，持仓金额增幅一度接近40%。

  对此，中大期货首席经济学家景川9月25日指出，2016年10月股、期齐涨的关键在于，彼时市场整体流动性相对宽松，而今年资金面则处于收紧趋势，加上目前债券、股票、商品市场表现一般，所以即使流入作用也相对有限。

  调控“打补丁”

  “房子是用来住的，而不是用来炒的”，此次调控加码便是针对于此。

  除了西安、武汉未涉及限售外，石家庄、重庆、长沙等6城均明确了限售时间。其中，石家庄规定，要求新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易，其他城市限售时间多为2年后方可出售。

  对此，刘璐为记者算了一笔账，以期房为例，从买房到入住需要一到两年时间，入住到拿到房产证又需要一到两年时间，再加上限售的2年“锁定期”，出售周期最少需要4年以上。

  一家大型上市房企人士9月25日指出，此次调控的直接影响有二，其一购房者买入后，再次出手的时间拉长，其二将会抑制投资性的购房需求，拉动购房者的刚性需求。此次限购加码的几个城市，也都是今年比较火的地区，其本身也需要一些政策来稳定楼市。

  “最大的特点就是限售，要限制的就是市场投机，比如你现在买了二手房，至少也要等到两三年后才能出售，而未来房价是涨是跌则存在很大不确定性。”成都一家本土房企高管9月25日表示。

  他指出，新房因政府限价，使得新房价格低于二手房，部分短线炒房客都是看到了这类“确定性”的机会，才愿意接受开发商全款买房的条件，但随着“锁定期”的延长，投资意愿也会随之降低。

  与时间成本相伴的是，部分杠杆资金成本的上升。

  比如将北京、上海等一线城市的房屋抵押，可以贷款数百万元，然后到其他未限购的二级城市全款买房，只要当地房价涨幅超过融资成本，购房者便可以获得超额收益。

  但是，当限售期延长后，其资金成本相应上升，加上当地调控所带来的市场预期转变风险，一旦房价滞涨或下跌，短线杠杆资金结局可想而知。

  “尤其是一些高杠杆的炒房资金，资金成本、时间成本都增加了，就不得不知难而退。”刘璐指出，今年资金有从一线城市明显外溢的现象，此次“限售”便是打在了短线炒房客的“七寸”上。

  在他看来，短线投机资金会放大市场的真实需求，将已有资金锁楼市中，可以有效抑制房价的过快上涨，“投机资金很可能会产生溢出效应，短线投机群体不会选择在里面等待数年。”

  资金何处去？

  传统意义上的大类资产配置方向，主要以地产、股票、债券、商品为主，如今短线投机资金被挡在了楼市门外，这会促使其流入到其他市场中？

  这并非没有先例。历史统计数据显示，此前的2016年10月1日至12月2日，A股新增投资者数量合计318.25万，而2015年同期新增数量则为278.13万。

  上述数字变动，虽然一定程度受到2015年股市异常波动、2016年市场开始回暖等因素影响，但从2016年10月楼市开启本轮调控后，沪指从3004点一路上涨至3283点。

  商品市场的情况与之类似，自2016年初市场见底后，钢铁、煤炭价格开始上涨，不过都是集中在产业链相关品种。

  直至2016年10月楼市调控后，大宗商品行情迅速升级，从少数几个品种的上涨扩展成全体上涨。

  以天然橡胶为例，2016年初至9月底，始终在10000元/吨至13000元/吨区间波动，但是从10月到12月中旬，价格迅速涨至20000元/吨，

  21世纪经济报道记者根据“结算价×交易单位×持仓量”，以及平均10%保证金标准估算的结果显示，2016年10月至11月11日，市场整体持仓资金增加近400亿元，较9月底增加了35.7%。

  虽然目前尚无直接证据表明，楼市流出的资金会进入其他大类资产中，但二者历史走势确实存在一定“跷跷板”效应。

  那么，在楼市的密集调控的背景下，大类资产重新轮动的情况是否会发生？这取决于市场整体流动性，以及各项资产收益变化趋势。

  “国内处于金融去杠杆过程中，同时央行货币政策偏紧，流动性要明显弱于去年，即使有新增资金进场，对商品的带动作用也会相对有限。”景川分析称。

  他还表示，债市吸引资金的前提，需要具备比较大的投资机会，比如说利率出现周期性的上涨、下跌的预期，但是目前利率表现相对稳定。

  “股市虽然涨一段，但是整体估值还不算太高，充足的流动性也可能会吸引一部分资金进入。”成都一位负责策略分析的私募人士9月25日表示，但是投机资金从楼市流出，需要一个过程。

  不难看出，可选的大类资产现阶段表现均不算理想，投机资金的进驻仍需等待一个转机，即部分资产收益的提升、“赚钱效应”的显现。