【异乡好居】墨尔本房产投资中不容忽视的几大问题

当今，主动寻求海外投资，全球合理化资产配置，分散资金风险，已成为一种主流风向和生活方式。作为澳洲第二大城市墨尔本，连续多年被评为“全球最宜居城市”和“全球第二佳求学城市”，房价涨势迅猛，房屋市场供不应求，空置率极低，成为了众多高净值人群投资的佳选。在墨尔本买房前，做彻底的调查是必不可少的，投资者一定要精打细算，不要忽视任何可能在未来出现问题。今天，小居（Uhouzz异乡好居）就给大家详细讲解一下墨尔本房产投资中的几大问题。

1、附近在建什么

附近地段正在建什么或正在计划建什么，对于你所购买的投资房来说可能产生有利或不利的影响。可以登录网站www.infrastructureaustralia.gov.au来查询。这个网站包含所有的基础设施规划部门的链接。

拿目前的墨尔本买房热门区Point Cook和Tarneit来举例，下图显示出墨尔本的最优先项目基本都是在西区方向，都是关于道路拓宽建设的，可见墨尔本已将西区改建计划放在重中之重，而“要致富，先修路”的道理是四海之内皆知的真理，经此项目受惠的墨尔本西南区房产将是最佳投资选择。

2、房产值多少

一套房产的售价并不一定是它的真实价值，投资者可以花费350澳元来申请房产估价，以估算出房子的真实价值。墨尔本现今房产市场表明，公寓项目经常估低售价的30%，因此在做贷款时往往因为估价低于售价很多，投资者往往要准备更多的现金；而独立土地别墅在墨尔本大受欢迎的原因是其保值的土地价格，贷款时估价基本能估到售价。因此买房前，委托一位独立、且经过认证的估价师来并评估房子的价值，能够简单的来应证投资房是否值得，减少投资风险。

3、当地市场在发生什么

当地正在发生什么，会给房地产市场带来直接的影响，或许是负面的，或许是正面的。那么了解当地形势的最好方法是什么呢？亲身到实地看一看。了解当地的商业区，看看当地商家的风格，评估一下是否当地的中产阶级已经进入那里或者有这个打算。

还可以去澳洲统计局的网站www.abs.gov.au，查看当地的人口统计资料、犯罪率及就业率。同样拿墨尔本最近的投资热门区墨尔本西区的Point Cook和Tarneit来举例，根据网站数据显示，墨尔本西区是整个墨尔本人口增长最多的区域，短短一年增加了22,700人，远超于墨尔本内城区的17,400人，同时也是墨尔本人口增长最快的区域达到3.3%。其中Point Cook的人口增长率是8.7%，Tarneit是11.7%。

4、租金回报潜力如何

投资人可以使用Domain网和Realestate网来查询当地同类房子的租金，或者请独立机构做租金评估。房产的价格通常会被估高或者估低，但是租金的评估能帮助投资人获得更准确的估值。

同样拿Point Cook和Tarneit的租金数据来举例，Point Cook的四房别墅平均周租金是$390，租金增长率为3.6%，Tarneit的四房别墅平均周租金是$360，租金增长率为4.1%。稳定的租金回报也能帮助投资者获得更加丰厚的资本收益。

5、追求资产增值还是租金回报

投资人需要考虑投资的目的是更偏重租金回报还是资产增值，在投资多个房产的情况下，选择资产增值更明智。租金虽然可以帮助投资人供房，但是不能帮投资人再购买新房。相对于墨尔本来说，市区公寓租金虽然比市郊别墅稍高，但别墅由于其土地保值，其资产增值远大于公寓。

在投资的初始阶段，资产增值应该是投资人最先考虑的因素，因为它可以帮助投资人再买第二套和第三套房子。如果投资人寻求租金的高回报率，而购买了资产增值率低的房产，那么投资人需要等很久才能有足够的抵押资产净值去购买别的房产。墨尔本别墅中价位为$672,500，其10年增长率为6.46%，2014-2015年度增长率为8.68%，位列全澳第二！

以上就是在墨尔本房产投资中需要提前考虑的几大问题，希望对各位投资者有所帮助！

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