起底21世纪不动产 折射房产中介特许经营的三代变迁

 近日，一场连锁经营领域的“赋能——新势能、新连锁”高峰论坛在京举行。会上，中国连锁经营协会会长裴亮针对特许经营的时代发展脉络，发表了这样的一番论述：“第一代特许是产品品牌的特许，第二代特许是经营模式的特许，随着移动互联和大数据等技术的广泛应用，让特许经营进入第三代阶段，也就是数字化特许经营阶段。“

从可口可乐到麦当劳再到7-11、21世纪不动产，许多品牌无不倚靠着特许经营不断扩张，从特许模式的迭代中受益，最终成为各行业的跨国龙头企业。其中，房地产特许经营品牌21世纪不动产在特许经营领域的变革历程，恰好可作为特许经营迭代的一个典型范例。

第一代特许经营：让大家共用一个品牌

特许经营正式作为一种模式概念进入人们的视野，可以追溯到第一次工业革命后期——1851年，Singer缝纫机公司在全美各地设置加盟店，授予各地加盟商经销权，以扩大

推广其缝纫机业务。

在特许经营模式诞生120年后，同样是在美国，21世纪不动产于1971年正式成立。彼时的美国房产市场，正处在战后地价楼价不断攀升的首波上涨风潮的尾声阶段，为开拓第二抵押市场的房地美刚刚成立，房产经纪领域涌现的巨头公司方兴未艾，给中小企业带来了不小的压力。

两位经纪人亚瑟 E. 巴特利特和马歇尔 D. 费舍尔发现商机，认为如果让所有的中小中介挂上同一个品牌，大家穿同样的制服，共同承担费用在电视上打统一的广告，小中介就会也有大知名度。所以他们创办了21世纪不动产，这一名字诞生之初就是一个特许经营品牌。

不只是21世纪不动产，许多如今知名的品牌企业，在创立之初都或多或少地采用过特许经营模式来迅速占领市场，提高占有率。品牌的特许经营取得成功更多依赖品牌对于加盟商的吸引力。更本质地，是依赖品牌在C端消费者心目中的知名度。加盟商总部提供给加盟商的支持在品牌之外极其有限。这是最基础的特许经营，却又是特许经营的本质，以后的特许经营虽然日益复杂，但无一不是建立在品牌特许经营之上的。可以通过21世纪不动产辞典里对特许经营的定义来把握这一本质。

从积累中归纳诞生的第二代特许经营——经营模式特许

随着最初的品牌战役告捷之后，21世纪不动产不仅在美国国内继续扩容，也将目光投向了海外。在这一过程中，21世纪不动产前期的积累沉淀开始向系统化和流程化渐变。面对加盟者时，21世纪不动产不再只是输出统一的品牌、制服与形象，而是将运营、培训、系统等支持也纳入了特许经营的范畴之内。

以培训为例，21世纪不动产针对管理者准备了IMA国际管理教程。在当时，集结了600多个门店店东，以他们的实操经验为基，再经世界级咨询公司梳理，最终形成了这样一门经典课程。同时，对于经纪人、销售经理等群体，21世纪不动产也有Create21、QCS 等等丰富全面的课程体系，帮助他们适应各自的角色定位，提升自身能力。

正是有了这样的经营模式特许，才吸引了众多业外人士通过21世纪不动产投身房产经纪领域，选择“从零开始”创业。今天的21世纪不动产已经覆盖全球80个国家和地区，拥有约8000家门店和超过12万名经纪人。

所谓经营模式特许的意义正在于此，它能够让一个从未接触过相关行业的业外人士，迅速实现“从0到1”的突破；而对于已有行业经验的从业者，则能通过系统的学习与培训，拥有真正专业、科学的企业发展观，实现质的突破。有了稳定经营模式的支持，特许企业才算真正有了核心竞争力，建立起品牌的护城河。

第三代特许经营：数字赋能

伴随着移动互联时代的不断深化，信息数字技术使得经营者获客和终端对接等环节均发生了质的改变。对特许体系而言，以往“特许总部→加盟商→消费者”的双层结构，开始转变为特许总部直达C端的扁平化结构；特许总部不需再像之前一样督导到店辅导，而可以通过网络化管控达到更好的效果；如何借助信息技术最大程度提升给加盟商赋能的能力，成为摆在每个特许机构面前的新挑战。

21世纪不动产之前的特许经营模式管理松散，加盟店之间始终未能进行有效的链接。整个中介行业不断寡头化，拥有更多房源的直营巨头占尽优势。如果特许体系内，门店的房源仍不能实现有效共享流通，则实质依然各自为政，难以真正与巨头抗衡。所以，2016年年中，21世纪不动产在中国实施了M+模式，做一种房源共享为基础的，加强管控的重特许经营。

在互联网应用上，21世纪不动强化资源赋能和智慧作业两大方向，提出了“一云两端”互联网战略——C21房产在线所代表的“一云”，实现了对盘源和客源的覆盖，从云端提供资源赋能，集中进行盘源客源的统一管理；与此同时，SIS+、酷经纪、酷BOSS等平台系统及APP代表“两端”，将原先需要人员投入时间精力作业的项目，变得智能化与自动化，提高交易效率。这些手段的使用都将大力协助21世纪不动产新特许M+模式的实施落地。

回望特许经营从第一代到第三代的发展历程，可以发现它的迭代逻辑并不是一代取代一代，而是不断去融合与相互促进。对于第一代的产品品牌特许而言，当时的品牌吸引力更多集中在统一的形象便于记忆，以及相对更低廉的广告成本；正是通过第一阶段的人员、经验、实操等等的积累，才能提炼孵化出第二代的经营模式特许，而经营模式成型后，又反过来为品牌增添了更多附加值；而到了第三代的数字化特许，带来的改变不仅是技术层面的武装，更有对经营观念的冲击，互联网自身的轻、快、灵等特点，越来越多地在特许经营模式上显现出来，保证其不落后于时代的潮流。

诞生于第一次工业革命的特许经营，时至今日依旧保持着鲜活的生命力，正是因为其始终紧扣时代特点，不断去变化并适应新的市场趋势。特许经营能做到这点，一是因为其并非一个行业，拥有更多的灵活性；二则是发展的必然选择，不去主动应对这种变化，也许就将被市场淘汰，于企业如此，于经营模式同样也是如此。现在可以预见的是，未来特许经营可能还将进化至第四代、第五代模式，保持积极求变的态势，就能保持活力。