半年报 | 没有英雄的龙湖靠什么取胜？

 尽管在台前的曝光量有所下降,但吴亚军的管理哲学依旧在深刻影响着龙湖。“龙湖没有英雄”、“领导层时间的分配是最宝贵的资源,要投放到最关注的的事情上”、“随便做加法,就是累赘,不是盈利”。可以想象,虽然游离在公众视线之外,但吴亚军一直在修炼管理内功。

 在今天香港召开的龙湖“期中考”业绩会现场,董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶亮相,对于现场媒体提出的“租金上涨”、“北京项目质量”、“人才流失”等较为敏感的话题,龙湖给出答案的诚意堪称房企界的一股清流。

 2017年,“抓住时机”的龙湖稳稳占据第八的位置,对管理层而言,这是一件令人兴奋的事,同时也是一件压力倍增的事。相比去年销售同比增速77.1%,今年上半年龙湖的销售额同比增长4.8%至971.0亿元,不禁让外界质疑,龙湖是否慢下来了。“稳健如龙湖”,邵明晓解释到,今年全年龙湖有3000亿供货,其中包括去年存量货值500多亿,老项目为1000亿,还有全新项目1500亿,今年下半年还有大量推盘。“龙湖销售不会是这一年比上一年都高50%以上,但是今年全年2000亿没问题”。

 报告期内,龙湖合同销售额达971.0亿元,较上年同期增长4.8%。销售总建筑面积629.1万平方米,较上年同期增长5.7%。销售单价15,435元/平方米,较上年同期微降0.8%。环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为305.5亿元、279.4亿元、246.5亿元、113.4亿元、26.2亿元,分别占集团合同销售额的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

 另外,龙湖营业额同比增长45.9%至271.2亿元,其中物业投资业务收入同比增长62.8%至18.5亿元。这一数据也可以从侧面印证龙湖正在从一家“地产公司”快速转型为一家多业务协同发展的“集团公司”。

 从物业发展业务来看,2018年1至6月,龙湖集团物业发展业务营业额为240.4亿元,较上年同期增长44.9%。交付物业总建筑面积为218.5万平方米。物业发展业务结算毛利率为34.8%,较上年同期上升0.3%。营业额单方价格为11,001元/平方米。

 在土地储备上,今年上半年,龙湖土地储备合计6363万平方米,权益面积为4552万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5142元,为当期签约单价的33%。按地区分析,环渤海、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.3%、31.8%、19.7%、7.1%、7%以及0.1%。另外,今年上半年,龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1298万平方米,权益面积为898万平方米,平均权益收购成本为每平方米4849元。

 消灭决策黑盒子

 区域公司:别人需要,我们未必需要

 “在我眼里,没有区域公司、平台+端、高管流失是三件事”,面对外界将这三者建立的因果关系,吴亚军这样认为。

 “平台+端”是由龙湖推进的一项管理变革措施。“平台”指集团借助IT技术和大数据支撑,成立资源与业务平台;“端”指各地区公司。管理层期望以此对龙湖的组织架构进行优化,未来用集团平台支持各地区公司端口,在加强总部集权的同时,削减管理成本,提高管控效率。

 一般与龙湖同一量级的房企,普遍采用三级管理架构,即在集团下设区域公司,再在区域公司下设城市公司,而龙湖却一直没有设立区域公司。

 对此吴亚军认为,有些公司可能需要区域公司,龙湖未必需要。对于做平台和端的原因,吴亚军解释到,公司不用按照加乘级来做,而是直接赋能一线员工。不用“垒金字塔”,不用依靠某个领导,而是通过指挥系统,让一线员工得到支持。在龙湖管理层看来,这是一种管理升级的需要,但也会让有些人不适应。

 实际上,对于龙湖而言,也的确是一次伤筋动骨的架构变革,但吴亚军肯定的说,“我们要消灭决策中的黑盒子,中医式把脉也要消灭,要相信系统”。

 针对外界对自己未来工作重心是否会转移的疑问,吴亚军给出的答案颇具智慧,“领导层的时间分配是最宝贵的资源,也会投放在自己最关注的事情。什么是战略,你的时间就在那,不光是我,邵总也是如此。”在她看来,“新变化、组织变革、新物业的成长、战略”是她未来关注的重点。对此,邵明晓的看法与其一致,“大家要改变一个观念,龙湖走到现在,不会简单授权给某一个人。龙湖没有英雄,我们追求的境界是一线员工有足够决策能力。”同时他强调,自己平时对购物中心、长租公寓关注较多,对住宅的关注不高,另外智慧服务业务有专门负责的高级副总裁,平时只是同步进度。

 针对今年龙湖的高管流失现象,吴亚军大度表示,“这个在每家公司都正常,尤其在龙湖成为行业挖掘的对象,我也很开心,一个好的公司不光是产出经济效益,产出人才也是,好的人才释放出市场这是当然的,我们应该看现在是否把优秀员工放到该放的位置上。”

 速度与质量

 全年目标:行业前十

 龙湖似乎是地产圈少有的一家对速度保持时刻警惕的房企。尽管与TOP20房企相比,龙湖上半年的增速不算突出,但邵明晓依旧能清醒看待——龙湖强调的是四大主航道业务均衡发展。其中今年,龙湖内部对住宅业务的定位保持在行业前10,并且不会在住宅业务上加杠杆。

 在全国迎来“去杠杆”浪潮的背景下,龙湖的净负债率依旧保持在54.6%较低水平。集团的平均借贷成本为年利率4.5%,平均贷款年限5.82年,在手现金421.3亿元。用邵明晓的话是,龙湖现在发债已经是“行活儿”,主要由财务同事负责,自己只负责大的节点。

 针对具体买地的时机,邵明晓指出,去年长三角最热的时候,龙湖只买了天街的商业物业,而不是高价住宅。另外龙湖对租金收益物业的投入是以住宅回款的10%作为上限。

 在当下的风口领域——长租公寓,龙湖品牌冠寓预计到今年年底开业65000间,今年开放5万间,邵明晓透露,目前5万间已经基本扩店完成,将在下半年陆续开放。对于“长租公寓助推了房租上涨的问题”,邵明晓认为,抢房源更多的是在分散式和小业主之间展开,龙湖聚焦的主要是集中式租赁,偏重运营,而中介和互联网还是偏向流量和平台。

 对于此前北京地区长城源著项目的质量问题,龙湖也做出了说明,吴亚军解释到,项目存在7-8米的台阶高差,由于缺乏经验,加上雨天,所以产生了问题。邵明晓称,北京项目出现质量问题,是龙湖的原因。尽管当时是在坡地上施工,尽管当时下雨,但这绝对不是理由,龙湖擅长在山上盖房子,在重庆全是坡,没有理由出问题。为此,龙湖做了多次复盘,坚决杜绝以后出现此类问题。

 对于物业是否分拆上市的问题,邵明晓再次重申龙湖没有物业分拆上市的计划,在龙湖体系内,物业数据的打通对于住宅、商业、长租公寓的协同发展至关重要。