探讨新居住如何看清未来？ 资管峰会·迷茫篇（三）

回顾进入倒计时的2018年，不动产资管行业人士对于国内经济前景的判断普遍是“满怀信心的悲观”。

其中有对政策有效性的疑虑、对贸易战风险的焦虑、甚至对不动产资管未来路径的顾虑。虽然对单个企业而言未来发展是清晰的，但如何抱团穿越“L”型的探底周期，还需要行业人士共同探讨。

为此在第三届中国不动产资产管理峰会即将来临之际，睿和智库特推出“迷茫篇”系列，回顾金融、居住、办公、商业等领域的发展路径变化，寻找迷茫的经济环境下，企业的生存之道！

居住篇

一、租住需求大增，租客需求提高并变得多样化，对于长租公寓来说是机会还是陷阱？

如果用一个词形容长租公寓行业，“冰火两重天”或许最为恰当。从上半年的烈火烹油到下半年的舆论风暴，看似突兀，却也有其内在逻辑。其中需求与供给两端的错配，可以看作是一条逻辑主线。

第一重错配——数量

供不应求在一线城市的租住市场是常态。基本处在只要有供应，就会在短时间被消化掉的状态。有些集中式的公寓项目，看环境、配套、自身品质还有租金价格，总觉得很难租出去，但实际却是满租。一了解，才会恍然大悟原来还有这样的需求，我怎么没想到。

第二重错配——品质

近几年随着新一代租客的成长，居住品质的要求提高了很多，但市场中能提供的产品以及上下游的配套品质并不能与之匹配。长租公寓提供的住房，已经会比一般民宅好很多，但依然无法满足租客对品质的要求。

这种矛盾最终在甲醛这个点上被引爆，成了舆论风暴的核心问题。其实甲醛超标是装修材料行业的问题，长久以来一直存在，之所以未能引起这么大的反响，和“无人负责”有很大关系。而长租公寓的出现，终于让民众找到了“责任方”。

另外，甲醛也成为很多人发泄对长租公寓其它不满的一个出口，毕竟新兴行业不规范的地方多、问题也多，客户很容易进入“积怨已久”的状态。

第三重错配——价格

解决品质问题有个相对简便的方法，就是提升价格，但这个简便方法却行不通。这个矛盾主要体现在应届毕业生和工作两三年的年轻人身上。他们需求很多，对住房品质要求也高，但却无力承受高额的房租。

另外，由于房屋交易价格很高，导致与其匹配的价格也是现在租金的数倍，这也是一种价格错配。租金持续上涨，让与房屋价值错配尽可能消除是大趋势。但这样会加剧租赁市场上的供应与需求间价格矛盾。

第四重错配——地段错配

这点在北京尤其突出，社区功能单一，办公与居住分离，且大多距离遥远。导致租客每天有大量时间浪费在路途上。

第五重错配——户型

中国住宅的户型大多对于租客非常不友好，无用空间多，可用空间小，功能闲置和匮乏同时存在。在供不应求的市场状态下，租客往往被迫花大价钱住在并不适合自己的空间里。

现存住宅设计之初就不是给租住准备的，长租公寓运营者的改造，往往只是为了提升整套租金，而并未考虑租客的需求。户型错配甚至还造成了空置住宅，资源浪费。

疑问：面对众多的错配，长租公寓凭一己之力能解决多少？每一个错配都是一个市场机会，同时也可能是一个陷阱，长租公寓身处其中该如何突围？如果看不清这其中的错综复杂的纠葛，没有有效的解决办法，长租公寓未来恐怕还会面对更大的风暴与危机。

二、什么时候才能尘归尘、土归土，长租公寓不用凭一己之力解决所有租住需求？

长租公寓市场近两年出现爆发式增长，这与中央和地方支持租赁市场发展的政策密不可分。自2015年起，平均每个月都会有关于长租公寓的政策出台，十九大报告中更是提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

2018年1月，国土部与住建部同意11个城市集体建设用地租赁房试点方案；

2018年2月，国家发改委支持专业化、机构化住房租赁企业发展；

2018年3月，2018政府工作报告中提到要建立长效机制，培育住房租赁市场；

2018年4月，证监会与住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》；

2018年5月，住建部、财政部等四部门优先支持提取住房公积金支付房租；

……

政府政策支持“一边倒”，但在政策出台后，地方政府将关注的重点几乎全部放到人才公寓之上，而对于涉及民生的居住问题则交给了市场。虽然有相关政策涉及到廉租房等保障性住房，但力度明显不够。市场上大量本应该由政府负责，或者至少帮助解决的基本租住需求，仍然需要让长租公寓来承担。

疑问：居住是一个民生问题，但住房保障的责任主体应该是政府而不是市场。政府解决基本居住问题，市场负责满足更高等级的需求，这是一个合理与良性的局面。但是这一局面何时能够出现？在实现的过程中，长租公寓企业应该如何在自身利益、租客利益、社会价值、政府需求的夹缝中更好的生存？

三、对于资本方来说，是更愿意拿钱抢市场还是追求稳定收益？

愈加频繁的融资，呈现出国内长租公寓盈利模式显著的金融化趋势。在这背后，公寓前期投入大，依靠租金差产生的盈利，空间有限。于是业内盛行“规模化的结论”，对互联网出身的企业，更是如此，向资本市场“寻金”是平台做大的必然路径。

9月，一位自称天通苑房东的人，发表了名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血》的文章。他提到，自己的一套房源引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子高于预期价格3000多元委托给了蛋壳公寓。此前，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，蛋壳公寓也于6月完成7000万美元B+轮融资，在资本的助力下，高于市场价的收房行为也在一定程度上影响了租赁市场。

同时，当下房企借用资本的力量，通过各种资产证券化的产品缓解现金流的压力，而不是用到长租公寓市场的现象也层出不穷。

1月，首创置业拟发50亿境内公司债券，用于住房租赁项目建设；

3月，绿城首单40亿住房租赁专项公司债券获批；

同月，龙湖发行第一期住房租赁专项债券30亿；

5月，泰禾集团拟发行30亿元住房租赁专项公司债券，为进一步改善债务结构、拓宽公司融资渠道；

10月，万科拟发行20亿元境内公司债券，用于住房租赁项目建设……

我们可以发现，这些房企发行的资产证券化产品中，大多都有补充营运资金或偿还公司债券的表述，资本方对此进行投资收益会很稳定，但很可能并不是来源于公寓运营。

疑问：哄抬房价可能是长租公寓市场中普遍存在的问题，除了竞争外，有没有更为深入的原因？虽然也有相关部门对此进行约谈，但是否会有政策去引导？房企通过资产证券化的方式融到的资金如果不运用于长租公寓中，是否合法合规？资本方对此有怎样的意见？

四、对于市场新进入者来说是自建运营团队还是合作运营？

今年虽发生了一些负面舆情，但不可否认的是，长租公寓仍处在风口上，基本每月都会出现新的长租公寓品牌，比如京东推出京品公寓，华润推出有巢公寓。同时，也有不少企业选择与公寓专业运营商进行合作，如昌发展与乐乎的委托合作关系。

纵观各房企投身长租公寓市场的情况，有的房企将长租公寓作为战略性动作，自建运营团队，精耕细作并取得了不少成绩，比如万科、龙湖；有的房企或许没有长远的规划，也或许认识到自身在专业运营上的短板，于是选择跟专业运营公司合作，甚至有的房企跟风式涉足长租公寓。

对于企业来说，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，将是企业在这些城市的战略聚焦，并实现弯道超车的重要方式。

疑问：对于市场新进入者来说，尤其是出身于房企、国企的长租公寓品牌，自建运营团队还是合作运营更符合未来发展趋势呢？运营专业化、市场细分化这种大趋势，在长租公寓领域难道可以例外么？

五、规模和流量的故事，何时能兑现？

根据自如数据显示，其在全国各地的租户已经超过100万人，蛋壳公寓于上月宣布进军成都，管理超过22万间公寓，在许多长租公寓的官方网站上，企业介绍一栏里也对自己的布局有所介绍，好似公寓已经走向了大规模盈利。

但现状却并非如此，自如CEO熊林曾公开表态，“现在长租公寓行业赚不赚钱，我觉得大家对它的认知都停留在一个相对浅的层次，我们原本以为租客超过一百万之后商业模式会稳定下来，现在看来这个行业好像才刚刚开始。”可见即便是租户数量排名第一的自如都没有完全认为自己盈利。资本讲究回报率，而面对资本方的压力，公寓企业又不得不各出奇招，扩大规模。

疑问：规模和流量一直是企业跟资本方谈判的筹码之一，但规模和流量的故事，何时能兑现真正的收益？我们尚未从自如100万的租房人口中看到红利，如果100万不够，那多少可以？运营方或许能够一直坚信未来更美好，但资本方会一直坚持吗？

六、长租公寓的扩张边界在哪里？

到目前为止，长租公寓领域已经经历了多轮洗牌，深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，纷纷在2017年退出市场，它们的离场，或因经营不善，或是资金链断裂，或被更大的玩家收购，而且这份名单还在增长。面对激烈的市场竞争，二三线的长租公寓小品牌会被吞并吗？

疑问：长租公寓模式能深入到几线城市？扩张的尽头或者边界在哪里呢？

新居住、新办公、新商业，这三大资管运营创新领域，新居住市场是最为复杂和责任重大的。新居住的主体力量——长租公寓运营企业面对的挑战也最大。这个行业不断有人进来，也不断有人离去。

 来有来的理由，去有去的无奈，相同的是都会面对很多未解的难题。众多需要解决的问题，更多需要平衡的需求，都让身处这个行业的人感到自己的渺小与孤独。

1220，第三届中国不动产资产管理峰会上我们可以一起寻找答案，穿越迷茫……

2018资管新势力奖项申报

1、奖项设置

资管新势力-年度风云人物

评选维度：行业影响力、强大感召力、独立思想力

资管新势力-年度新睿人物

评选维度：前瞻创新力、创新行动力、链接驱动力

资管新势力-年度风云企业

评选维度：强大操盘力、专业度、生态化、构建力、可期待性

资管新势力-年度新睿企业

评选维度：多元链接力、梦想构建感、越级生长力、可持续性

资管新势力-年度典范案例

评选维度：杰出代表性、内容创造力、客群满意度、服务专业度、产品颜值度

2、评选说明

资管新势力奖项参与对象：与城市更新及存量改造相关的开发、运营、投融资、高科技及信息化、策划及规划设计机构及个人。

人物评选：创始人为主，优秀企业的高管层也可参评。

评选规则：评选结果由线上公开投票和专家委员会评审综合决定，权重比例为：线上投票占比40%，专家评审占比60%。

3、评选时间

参选申报时间：11月7日—11月25日

线上投票时间：11月26日—12月15日

专家委员会评审时间：12月15日—19日

榜单揭晓时间——颁奖典礼：12月20日

欢迎不动产资管链条各行业的优秀企业家和创新企业决策者在第三届不动产资产管理峰会相聚，加入我们这个求真务实与凝心聚力的群体，彼此链接、赋能！