产业地产：暴利背后暗含违规操作

　　12月11日，在深圳举行的第十五届中国住交会上，坤鼎投资管理集团总裁邱明坦言：“产业地产近3年发展得非常快，而且非常‘暴利’，自有资金投入的年平均回报率达到700%～800%。”

　　12月12日，由21世纪经济报道、联东U谷联合主办，中国社科院可持续发展研究中心提供学术支持的《中国产业园区助推实体经济发展报告》发布会在北京举行，联东集团副总裁王东升表示，在产业地产没有听说过“暴利”一词，做产业地产比住宅地产辛苦多了。“产业地产的利润很薄，如果利润很丰厚的话一定是违章操作，如拿地时是价格很低的工业用地，但最后却对外销售高价的住宅。”王东升说。

　　如今，住宅地产有价无市基本上处于低迷之中，商业地产因城市综合体的遍地开花亦有过剩之虞，只有产业地产异军突起，因前景光明而令许多房地产开发商趋之若鹜、争相投资。那么，产业地产的未来究竟是要取代住宅地产而迎来自己的“暴利”时代，还是只不过是要过上好日子呢？

　　房地产业迎来产业地产时代

　　开发区或工业园区管委会下设的开发公司运作的工业园区开发模式，是目前我国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，其缺陷是这些具有政府背景的开发公司不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，由于产业园区的整体运作不够专业化，致使一些产业园区出现闲置。而产业地产则是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。

　　王东升认为，产业地产未来是长期持续稳定的模式，可伴随产城融合、地方实体经济的发展分享产业升级的成果，产业发展的价值更持续一些。

　　而产业地产近几年的市场表现分外抢眼。我国主要城市在促进本地工业经济的发展时，多以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。数据显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津6个城市在2009～2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上。

　　众所周知，地方政府在招商引资中最主要的政策优惠就是低价供应土地资源。与不断快速攀升的商业和住宅用地价格相比，工业用地价格的上涨幅度明显偏低，其历史最高增幅出现在2007年，年度增长率达到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。现实中，地方政府多热衷于“以土地换投资”，有些地方政府甚至以低于成本价或是零溢价的形式来争取企业投资落户，即使是采取“招拍挂”形式，工业用地的出让价格通常也只相当于住宅用地平均价格的1/8～1/10。不过，随着工业用地开发的升温，一些重点城市的工业用地价格已经开始快速增长，有的城市增长幅度甚至超过了20%。

　　坦率地说，产业地产的升温与住宅地产的调控不无关系。在住宅用地价格高涨“地王”频现，开发商拿地成本水涨船高，以及住宅市场的投资获利空间不断收窄的大背景下，越来越多的开发商开始将目光投向曾长期受到冷落的产业地产。中投顾问就认为，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向了产业园区的建设开发。中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，根据发达国家的经验，工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小，住宅市场的常态调控，恰好促成了房地产行业的转型。

　　属性决定产业地产不应该存暴利

　　对于目前社会上一些人所说的产业地产存在暴利之说，王东升不以为然。“正常运作的产业地产不可能获得暴利，因为住宅地产的本质属性是消费文化，人们买房是为了生活得更有品质；而产业地产的属性则是投资文化，是为了帮企业挣钱的，企业关注的是如何降低企业的生产经营成本，如何提高企业的效率。因此，任何违背这一规律的产业地产运营商一定会遭到失败。事实上，有的开发商进入产业地产领域后，依然按照住宅地产的操作思路盖豪华高档的建筑，结果很惨。”他说。

　　国家发展改革委宏观经济研究院研究员肖金成说：“产业地产的确不是一个暴利的行业，而是一个比较稳定的行业。因为产业地产是政府为了解决融资问题把特许权交给一个房地产开发商，为了招商引资，客观上产业地产的价格不可能很高，因为企业要在园区发展工业，价格太高成本就很高，无利可图企业就不来了，况且现在各地在招商引资中竞争很激烈。”

　　对于他们的观点，中国社科院可持续发展研究中心副主任陈洪波表示赞同。他说“搞产业园区的开发比较稳定，但是收益不会是暴利的，只能是一个收益比较低的行业，需要一个长期发展的过程。”他认为，产业地产的模式比政府直接去招商要好，这其实是特许权的出让，政府把这一块地的开发交给一个大的运营商，把招商引资等后面的服务都打包交给运营商，由专业的机构去运作更好。“这应该是一种比较好的模式，现在更应该鼓励政府购买服务，而不是直接去招商引资。”他说。

　　不过，陈洪波也指出目前我国的产业园区在建设中存在诸多问题。最突出的问题是很多产业园区产业趋向同构化，无序竞争现象比较严重。“现在产业园区比较烂，国家级、省级、市级，甚至县乡都设有开发区，‘遍地开花’。很多地方一个城市设立几十个产业园区。据我们统计，在北京、上海、南京、广州、深圳、杭州等10个城市，近五、六年光动漫创意产业类的园区就有300多个，平均一个城市有30个。有的地方5公里范围内建了4个文化产业园区。”陈洪波说。

　　其次，许多产业园区在建设中重产业轻居住，导致出现“鬼城”现象。工作在产业园区，居住在另外一个地方，因为产城没有融合，大量的员工上班长途奔袭，增加了交通的拥堵，社会成本非常高。

　　此外，在产业园区的招商中，有的园区只招商不择商，入驻的企业鱼龙混杂，不同类型的产业交织在一起；有的园区甚至忽视环保，园区本来规划好了是有利于环境保护的，但结果是有一些工业园区竟然成了污染的“重灾区”。

　　园区吸引地产商或需调整政策

　　在针对从事产业园区开发的地产开发商的负面报道中，最严重的当属一些地产商在产业园区建设中投机现象比较明显，由于工业用地地价比较便宜，有些开发商以发展产业为名拿地，建产业园区来投机，目的是为了土地的升值，这方面投机现象比较严重。

　　肖金成表示，在中国企业大多不愿意做长线，都愿意做短线，而在现实生活中，一些地产商在一个地方搞工业用地开发的同时，往往也能低价获得一块住宅或商业用地，目的就是用后者的利润来弥补产业地产的亏损，许多地方政府对此是默许的，某种程度上也是地方政府无奈的选择。“实际上这种办法是不符合国家规定的，但是，地方政府是否应对地产开发商有一个未来基本收益率的承诺呢？”肖金成说。

　　陈洪波在批评地产商在产业地产开发中存在投机行为的同时，也提出了自己的建议。他说：“产业地产开发的时间周期长，风险肯定高，因为人们很难预知未来3年、5年甚至10年以后将会怎么样。因此我们能否进行一些探索呢？现实中将规划产业园区内的产业用地作为商业或住宅开发，这肯定是违规操作，因为地产商改变了土地的利用性质。但是从另外一个角度来说，如果我们在规划层面就进行这样的设计，也是未尝不可的。”他认为，产业园区建设要职住平衡、产城融合，因此在规划园区的时候，应该将产业园区内的一部分用地做为住宅开发，与园区内的产业用地按比例搭配，这是完全合理的。其实，用住宅用地来弥补地产商产业用地的投资开发，这种模式是可行的。不过，他特别强调说：“这样做关键是要注意两点：一是要在规划层面事先做好，而不是到建设后期再去改变用地性质；二是要按一定的比例严格控制，不能给一些企业提供投机的机会。我觉得各种模式都是可以探讨的，规范就好，这样才能保证产业地产长期的良好发展。”

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